房地产市场出现新情况、新问题

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开发投资快速增长，新住房建设规模持续扩大，开发企业土地交易面积由负转正...昨天，记者从省统计局了解到，去年，我省坚持分类监管，大力推进住房供应方面的结构性改革，全市房地产开发行业呈现良好发展态势。与此同时，也出现了新情况、新问题，如商品房竣工面积持续下降，房价持续走高。因此，保持房地产市场调控政策的力度和弹性，优化土地供应结构，进一步规范房地产市场秩序，仍然是今年房地产市场稳定发展的关键。

投资加速

数据显示，我省房地产投资持续加速。2018年，全省房地产开发投资达到1376.6亿元，同比增长18.0%。从每月投资完成情况来看，7月份达到最低点，之后呈现逐月加速的趋势。

从工程使用的角度来看，商品房投资保持了快速增长。2018年，商品房投资达到1033.8亿元，同比增长22.1%。

从投资构成来看，土地收购费用增长迅速，全年达到328.9亿元，同比增长73.2%。

从项目规模来看，大型项目的带动作用是明显的。投资规模超过5亿元的项目开发投资达到959.2亿元，同比增长25.8%，占全省房地产开发投资的65.4%。

销售增长

由于房屋竣工面积和商品房销售面积的不断减少，未来商品房销售量呈现快速增长的趋势。

2018年，全省商品房销售面积2360.9万平方米，其中住宅期房销售面积1793.3万平方米，同比增长18.9%。全省商品房销售额达到1610.6亿元，同比增长18.6%，其中商品房销售额达到1473.2亿元，同比增长20.2%。

低于警告线的库存

除了投资的快速增长，商品房的销售面积在市场上已经低于警戒线。

截至2018年底，全省商品房销售面积为984.8万平方米，比2017年底减少240.9万平方米。其中，住宅销售面积639.3万平方米，比2017年底减少172万平方米，全省住宅销售面积占比由上年的66.2%下降至64.9%。

根据2018年商品房月平均销售面积，全省商品房销售消化周期为5.0个月，低于警戒线，商品房销售消化周期为3.5个月。

一般来说，商品房去工业化周期在一年左右是相对均衡的，18个月内供大于求，6个月内供大于求。

价格仍然很高

从商品房销售面积比看，2018年底全省商品房销售面积比为每平方米6822元，比2017年底增长1203元，增长21.4%。其中，商品房销售占销售面积的比例为每平方米6649元，比2017年底分别增长1192元和21.8%。根据中国指数研究院发布的70个大中城市商品房销售价格变动情况，2018年太原市新建商品房销售价格指数分别上涨7.8%、7.5%、7.6%、7.7%、7.5%、6.9%、7.7%、9.5%、10%、9.8%、10.0%

根据省统计局的分析，人口集聚和城市化水平的提高是房地产开发行业快速发展的重要驱动力。截至2017年底，太原和大同为常住人口超过100万的城市，城市化率分别为84.7%和62.9%，高于全省平均水平(57.3%)。随着太原市晋中市城市规模的不断扩大、人口的不断增加以及城市化进程的不断深入，太原市的城市群效应明显增强，房地产业在发展投资和商品房销售方面呈现出快速增长的趋势。

先稳定房价，再稳定地价

房价仍处于高位运行，土地供应规模、供应结构、供应方式和土地价格是影响房价变化的重要因素。因此，要稳定房价，首先要稳定土地价格，合理调控房地产用地的供应节奏。在经济发展好、人口流入多、房价高的地区，要扩大商品房特别是经济适用房的土地供应规模，调整优化布局，加快供应步伐，满足市场需求，稳定市场预期。完善公共土地出让方式，可以采取“限定地价和竞争性房价”或“限定地价和竞争性建设”的方式，为房地产市场的发展提供相对稳定的“基本面”。同时，加快处置房地产闲置土地，降低土地收购成本，提高集中自持租赁企业的投资回报，通过政策引导迫使市场由存量向增量供给转变。此外，要盘活现有集体建设用地，增加租赁住房的土地供应，缓解住房供需矛盾。

防止房地产市场变成“灰犀牛”

在优化土地供应结构的同时，我们将坚定不移地实施国家房地产市场调控政策，继续坚持“分类指导、城市政策”，深化和完善房地产市场体系和住房保障体系，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购住房制度，大力推进住房供应方结构改革，以稳定土地价格、住房价格和预期为目标，加强房地产市场供求双向调节。要抑制泡沫，防止大起大落，正确引导投资和消费，防止房地产开发市场成为影响经济社会发展的“灰犀牛”，确保全省房地产开发市场稳定健康发展。

本报记者何

编者:于涛