“先行示范区”政策利好下 深圳二手房市场或持续分化

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8月份，深圳二手市场呈现“先降后升”的趋势，上半年成交量相对持平。第一示范区政策公布后，二手市场出现明显反弹。受此影响，进入今年的“金九”，深圳楼市的开盘扭转了8月初的观望情绪。

近日，国家商报记者进行的一项实地调查发现，深圳二手房市场的数量最近大幅增加。例如，周六和周日的连锁住宅数量已经超过10000次。但与此同时，深圳二手房市场出现分化:热点二手房价格和交易量有所上升，甚至出现了业主反价格和下架现象；然而，远郊的一些二手房已经上市一年了，价格也降低了，但没人在意。

在优惠政策下，二手房数量大幅增加

自从深圳在8月下旬被授予建设第一个示范区的“大礼包”以来，房地产市场的信心明显增强。

虽然深圳的房地产市场已经连续三年处于横盘状态，但在前海自由贸易区、科学城科技园、一路向西、校区合并等概念的推动下，一些地区的房地产价格正在悄然上涨。特别是第一个示范区政策出台后，开发商的推进步伐明显加快。与此同时，外资涌入新房、公寓、写字楼等物业，对本土基金产生了巨大影响，并引发了市场预期。

近日，国家商报记者走访了深圳多个区的房地产中介商店，了解到深圳二手房市场数量近期大幅增加。例如，周六和周日的连锁住宅数量已经超过10000次。一些券商甚至表示:“这甚至高于年初单日收视高峰。”

南山区前海区一家中介店的经理肖旭(音译)表示，目前市场上到处都是房子，新房子和公寓的交易正在加速。此外，该区域是深圳未来的重点发展区域。新政公布后，该地区的热房地产交易周期明显加快，业主心态明显提振。许多业主都不同程度地提高了上市价格。

“在目前热点市场需求旺盛的情况下，一些业主在达成口头协议后，不愿签订合同，甚至不愿反转价格，一些不急于出售的业主主动提出将房屋拆迁或调整价格，使其远远高于市场价格。显然，这是在考验市场。”中介肖旭告诉《国家商报》记者。

根据深圳中原研究中心的数据，截至9月22日，深圳已售出4625套二手房。9月16日至22日，全市二手房销售1808套，比上个月增长34.52%；交易面积150，065平方米，比上个月增长33.77%；二手房平均成交价格为50600元/平方米。

深圳房地产研究中心研究员李在接受《全国商报》采访时表示，与全国其他地区楼市的清淡表现相比，深圳表现良好。首先，它是由各种优势叠加，如以前的示范区，其次，深圳的房地产市场已经调整了很长一段时间。然而，受经济环境、监管政策和按揭利率等多种因素的影响，他对今年最后两个月的楼市并不乐观。

热点和郊区市场之间的差异已经加剧

值得注意的是，在未来，有增长空间的二手房在交易和报价方面仍有很大优势。根据深圳中原研究中心的数据，自9月份以来，龙华、南山和福田的二手房价格已经连续三周上涨。第三周，龙华二手住宅价格上涨0.44%，涨幅最大；其次是南山，增长0.13%。

根据深圳中原研究中心的数据，9月的第三周，罗湖、盐田、宝安、龙岗的二手房价格下跌，其中盐田二手房跌幅最大，为2.05%；其次是龙岗，下降了0.68%。从报价变化范围来看，二手房报价份额上周下降了48.97%，比上周下降了0.52%；上周，二手房价格上涨，市场来源比例为40.05%，比上周下降0.59%。

据《商业日报》记者调查，在过去的两个月里，深圳南山区的房价已经上涨了三倍。

“这套60平米的小两室公寓，7月底房主的挂牌价格还不到400万元。”在科技园区工作的小刘(音译)一直在密切关注某个住宅区的价格和成交量，因为这个住宅区是新建的，离公司很近。“业主在8月底提高了一次价格，并在9月中旬提高了上市价格。目前，这套小公寓的价格至少已经上涨了30万元。”

小刘告诉记者:“虽然业主提高了价格，但并没有明显影响8月份以来社区的成交量。中介解释说，在社区中的低价住房出售后，再进入者只能交易剩余的相应低价住房。”。

与小刘关注的热点不同的是，在深圳，一些成交量较大、建筑老化、物业管理不到位、社区陈旧、停车位紧张的房屋增加了上市量，挤占效应明显。甚至有些房子已经上市一年多了，但仍然很少有房子可以看。即使业主主动降价，他们也不一定能轻松成交。

龙岗区高级中介罗清(音译)在接受《全国商报》采访时表示:“2017年，客户以350万元的价格购买的房子，在还清两年按揭贷款后，现在以20万元的价格出售，上市价格为330万元。然而，仍然有很少看到，业主的心态是非常被动的。与罗湖和龙岗中心区的老房子相比，无论是花园、建筑年代还是公寓类型，这里的房子都非常适合居住。”

“对热点地区的新建筑给予特别关注是正常的，但在远郊的新建筑或区域核心的旧建筑，如龙岗布吉地区，即使社区靠近地铁，由于地面交通拥堵、旧社区、物业管理不善等因素，已上市一年以上的上市公司仍无人问津。”将房子安置在龙岗的罗清坦率地说，他将来会卖掉远郊的房子，在南山或宝安等热点地区重新购买。

李补充说，根据今年1月至8月的交易数据，深圳楼市未来将继续分化。即使外围有大量二手房交易，它们也集中在光明、龙华等热点的外围。