南京高价地博弈限价政策 地王项目疑似被约谈

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投资一号线杨春霞

由于价格限制而不愿进入市场的南京王迪项目，未能幸免于政策，在不久的将来相继进入市场。

据“投资一线”介绍，已经“占领市场”多年的葛洲坝华府和河西金茂大厦，均于12月25日获得销售许可证，预计12月29日开业。

据知情人士透露，中国政府紧急开放葛洲坝是相关部门的强制性行动。知情人士说:“这是一个紧急的推动，这是紧急通知的房屋委员会。”

此外，“投资一线”获悉，与葛洲坝华府一样，河西金茂大厦也于25日晚紧急开业。据几个房地产顾问说，原来的房地产销售处没有房地产顾问。昨晚，物业顾问被紧急调离其他项目。然而，河西金茂大厦的物业顾问表示，目前还不清楚它是否被迫像葛洲坝中式住宅一样开放市场。

两大土地王项目紧急开工

最近，据报道，南京葛洲坝的销售将得到中国政府的批准，预计将于12月29日开业。投资一行向项目的物业顾问证实了这一消息的真实性。

上述物业顾问表示，目前，葛洲坝中国政府已于12月25日取得销售许可证，推出57套房，建筑面积230套，290套，价格64000元/平方米，需要420万元验资，注册时间为12月26日至27日。

据公开信息，2016年5月，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以32.8亿元的价格收购了中国葛洲坝政府，底价为45213元/平方米，是当时南京最贵的土地。到目前为止，这个记录还没有被打破。

“投资一号线”了解到，中国葛洲坝政府以前报过7-8万元/平方米的价格，但由于南京河西4.5万元的价格限制，工程延期。因此，该物业顾问表示，葛洲坝中式住宅的开业是一个亏损的市场进入。然而，一位资深房地产分析师认为，这不是一个损失，而是一个小利润。分析师表示:“利润很小。”

我以前一直不愿意进入市场。为什么我在不久的将来紧急打开市场？“投资一线”获悉，开放市场可能是相关部门的强制性行为。一位物业顾问透露，这一次是房屋委员会紧急通知，紧急推动和采访。此外，根据物业顾问，只有一个建筑将开放这一次。

巧合的是，与葛洲坝华府几乎同步的是，河西金茂大厦(宓尚平凉)也获得了销售许可证，将于12月29日开业，均价为5.2万元/套。它将首次开放8号楼，单位面积约145平方米，共有54间套房。

需要注意的一个细节是，据该物业的几位物业顾问透露，河西金茂大厦售楼处以前没有物业顾问，该物业的物业顾问近日紧急从其他项目中抽调。然而，上述房地产顾问并不清楚，它是否被迫像葛洲坝中国之家一样开放市场。

据公开报道，2016年5月13日，中国金茂控股集团有限公司和中国电力建设房地产集团有限公司分别以34亿元和35亿元的总价，以37，027元和36，890元/㎡的底价中标河西金茂大厦，前身为豫南g12和g13地块。当时，当刚刚赢得土地时，市场预计该项目的价格为6万至7万元。

从目前来看，虽然上述两个土地王项目没有达到价格预期，但它们确实是河西第一个超过价格上限的房地产项目。据公开信息，目前河西中路的限价为4.5万元/平方米，西南河的限价为3.5万元/平方米，而葛洲坝中式住宅隶属于河西中路，河西金茂大厦位于西南河。

高价项目的“游戏”

采访的背后，是典型的葛洲坝中式住宅的区域地王或高价地与南京限价之间的博弈，博弈的方法是要么放慢建设速度，要么尽可能推迟入市。

例如，土地之王项目“海月万物”，与葛洲坝中式住宅同名。据公开信息，海月湾屋是位于河西中部的g68地块，上海建工集团于2016年1月以64.8亿元中标，底价为4.25万元/平方米，是继葛洲坝之后的王迪项目，也是南京市场上第二高的单价。

然而，据金融协会称，该项目于2017年开始建设，已经开发了两年多，直到2019年9月才达到结构上限。海月万武墙外的建筑铭牌显示，该项目预计要到2021年才能完工。也就是说，经过三年半的征地，g68地块仍在建设中，最快也要一年。

此外，同样位于河西的应天府项目(岳城天地中心)更是雪上加霜。2019年初，即招商局蛇口工业区控股有限公司(01979.sz，以下简称“招商局蛇口”)获得土地两年后，“投资一线”实地考察该项目。当时，这片土地乍看起来仍然是一片杂草丛生、黄土覆盖的荒地。

值得一提的是，该地块由招商局蛇口、碧桂园控股有限公司(2007.hk，碧桂园)和地标控股有限公司共同开发，三家开发商共同成立了南京圣祥源房地产开发有限公司，总投资约160亿元。根据方天霞的信息，目前只有应天府项目的售楼处营业，没有具体的销售信息。

除了推迟海月、应天府等开发周期外，还有许多已经具备销售条件但尚未开业的高价项目，如栖霞鲁能大厦。“投资一线”从壳牌找房子网了解到，该房产是作为现有房屋出售的，但截至12月26日，仍没有开盘消息，价格仍有待确定。

据此前报道，2016年9月，鲁能集团有限公司以16.6亿元的价格赢得了耀华门g52地块，底价约为2万元/平方米，一度成为该地区地价最高的项目。

此外，据河西金茂大厦的物业顾问透露，河西金茂大厦基本上是出售现有的房屋，但目前只有一栋建筑已经开业。"这是房屋委员会的紧急通知.""将来一定会涨价。"在回答为什么只推出一栋建筑的问题时，几位房地产顾问告诉投资一行。

但是应该提到的是，葛洲坝华府和河西金茂大厦以突破红线的价格获得了销售许可，这可能会让其他高价项目以此为基准。龙韬花园的一位销售经理认为，其他正在销售或即将上市的项目将会以葛洲坝华厦为协调对象进行定价，并制定相应的销售策略。(第一线产生的投资)■