住宅地价涨幅连续6季度放缓 一线城市表现冷热不均

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【摘要】价格水平低，经济运行低于潜在增长率，问题在于需求方面。只有扩大需求才能解决问题。扩大需求需要增加信贷。如果信贷不增加，购买力就不会上升，扩大需求只是空.的一句话

各种迹象表明，当地城市的秋天越来越强。

《泰晤士报》记者梳理了2015年第一季度至2019年第三季度中国住宅用地价格的走势，发现中国主要城市住宅用地平均价格从5305元/平方米上涨至7385元/平方米，涨幅为39%。

在此期间，随着2016年底新一轮的调控，土地价格上涨受到抑制。剔除2018年第二季度和2019年第三季度，全国住宅用地价格增速连续8个月收窄。

自然资源部直属中国土地调查与规划院近日发布的《2019年第三季度中国主要城市地价监测报告》(以下简称《2019年第三季度报告》)也显示，截至2019年第三季度，住宅用地价格同比增速已连续六个季度放缓。

根据《2019年第三季度报告》，在第二季度短暂飙升后，第三季度全国主要城市住宅用地价格的上涨重新恢复了窄幅通道。2019年第三季度，全国主要监测城市住宅地价环比上涨1.24%，比上季度下降0.46个百分点。

"监管政策和资金紧张是主要原因."该政策研究所所长张宏伟对《时代周刊》记者表示:“今年6月和7月以来，房企融资环境收紧，市场销售速度放缓。这两个因素都直接导致了企业资金的短缺，因此住房企业在征用土地时往往比较谨慎，土地价格的上涨速度也有所放缓。”

在持续的政策加码效应下，土地价格上涨将放缓已成定局。“受扩大土地供应、改革出让方式、加强多方面监管和整改措施的影响，土地出让金率也持续下降。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹(601328)(港股03328)在接受记者采访时说。

这座城市的凉爽即将来临

这一轮当地的凉爽覆盖了全国大部分地区。

根据2019年第三季度报告，在第三季度，住宅用地价格增长率从全国范围、重点地区和一、二、三线城市下降。

在全国范围内，2019年第三季度，全国94个城市的住宅用地价格环比上涨，比第一季度低8个月，另有7个城市的住宅用地价格环比下降，比上一季度高6个月。此外，长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区第三季度住宅用地价格上涨幅度有所下降；一线、二线和三线城市住宅用地价格同比分别下降0.25个百分点、0.71个百分点和0.25个百分点。

第二季度的短期飙升是第三季度大幅下滑的原因之一。“今年年初，受政策调整预期和房企资金宽松等因素影响，我市出现了一波‘小阳春’热潮。”张宏伟说道。

如果时间延长，中国主要城市的地价趋势在近四年有一个明显的转折点，即从2017年第二季度到2015年第一季度到2017年第二季度，中国的地价增长率持续上升，但在2017年第二季度之后，增速有所收窄。

“这一轮调控始于2016年9月30日，但由于政策的惯性和滞后，数据显示，2017年前两个季度，中国地价仍保持一定的增长趋势。”上海中原房地产市场分析师卢文喜表示。

“总体而言，由于前期市场运行的惯性、房地产市场的分化以及政策效应的滞后等多种因素，一线城市的住宅地价仍在高位盘整，而三线城市则有明显的上涨迹象。”中国土地调查与规划研究院也在《2017年第二季度中国主要城市地价监测报告》中做了解释。

“2017年的房地产调控和供方改革明确要求各地合理安排住宅用地供应，编制住宅用地供应中长期和三年滚动规划。热点城市已经努力改善住宅用地的供应。与此同时，各城市也在积极探索新的土地出让模式，如设定土地出让最高限价、限制土地价格/争夺自持面积/竞标老年设施面积等。”夏丹指出。

一线城市又热又冷

城市之间的微观差异也正在显现。

在四个一线城市中，北京和深圳仍然炙手可热。10月15日，北京推出了三个地块:亦庄老宅、大兴孙村和通州马驹桥。位于五环路的旧宫地块最终由电力建设+京能财团以49块标语牌中标，总价为44.3亿元，溢价为34.2%。

今年6月，深圳一次售出了5套住宅，吸引了30多家房地产企业参与竞争。10月23日，又有五个家庭被建了起来，最初的总价为126.78亿元。它计划于11月22日出售，吸引市场关注。

但上海和广州相当“酷”。10月份，上海共有5块地、2块宅基地和3块商业用地，其中宝山区杨兴镇的宅基地于2018年上市出售，但根据转让方的申请，转让中途终止。《时代周刊》记者注意到，该地块于2019年9月再次上市，起拍价已下调近每平方米5000元。10月14日，土地以底价出售。

在广州，根据柯睿广州的区域统计，10月份，6个家庭被暂时吊销。其中，10月24日，天河广氮家园网上上市被终止。同一天，白云江高镇家园和从化太平家园因某种原因被终止。

“受市场环境影响，广州在今年下半年转冷。为了避免拍卖对市场的负面影响，本月宅基地被频繁收回。”嘉里广州地区的判断。

在更直观的价格方面，根据中原地产研究中心的数据，今年前三季度北京和广州的保险费率分别下降了27.36%和33.57%。根据中国土地调查与规划研究所的数据，上海的土地价格同比大幅下降。2018年第四季度和2019年第一季度，上海市居住用地价格为负增长，分别为-0.25%和-0.17%；与去年同期相比，2019年第三季度上海住宅用地价格也出现负增长(-0.19%)。

中原地产首席分析师张大伟向《时代周刊》记者解释说，总体而言，沪深两市楼市相对强劲，房价也处于较高水平，各城市表现较好。对北京来说，北京的市场也很好，但由于北京的综合价格限制和土地供应充足，价格相对稳定。然而，广州市场近期表现疲软，地价开始明显下降。

除了四个一线城市之外，热门二线城市的地价趋势也有所不同。。

2018年，杭州以2489亿元的土地销售收入获得中国第一名，但就土地价格而言，它有些褪色。根据中国土地调查与规划研究院的数据，杭州住宅用地价格在今年第三季度出现负增长。

与杭州“隔江相望”的宁波，有着璀璨的表演。在2019年第二季度和第三季度，宁波连续两个月保持了3%的高增长率。

卢文喜对《泰晤士报》记者说:“在稳定房价、土地价格和今年预期的要求下，杭州迅速出台了针对热点土地市场的政策，并于6月底开始在土地出让中实施‘双轨制’。受此影响，杭州的地价大幅下跌。当一个城市有更多的限制，资金自然会转移到其他城市，所以宁波受益于杭州的严格调控，并承担热城的溢出资金投资，从而提高了当地城市的知名度。