北京3宗地揽金94亿 一流拍地块上调12亿元成交

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9月25日，年初以基价出售的一块土地增加了12亿元。

9月25日，北京土地市场打破了长期以来的沉寂，一天之内卖出了三块地，总成交额为93.9亿元。金茂+和盛、中海和保利分别成为赢家。

终结悖论

为了拿下大兴区庞各庄的土地，房地产企业宁愿比年初多支付12亿元。

今年年初，庞各庄镇dx06-0103-6001、6002、6003地块公开招标拍卖，拟建设共有产权房屋。平均售价为29000元/平方米，起拍价为20.81亿元。

然而，没有人报名，他们很尴尬。

这并不太出乎意料，因为离这里不远，而这个有限的比赛用房的平均售价约为32000元/平方米。考虑到共有房产的性质，该地块几乎没有吸引力。

然而，共有房产也有其固有的缺点。

作为一种经济适用房，共有房产的购买者只能拥有部分产权，通常是70%。考虑到持股比例和销售价格，价格优势并不明显。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进(音译)为《商业日报》记者计算了这一数字:“虽然共有房产的价格相对便宜，但从产权份额的角度来看，几乎是一样的。换句话说，这是以放弃部分产权比例为代价的。”

第二，共有房产的出售受到各种限制，不能作为商品房自由买卖。

政策规定，共有房产的购买者取得房产证不满5年的，不得转让该房产的产权份额；5年后，所购房屋的产权份额可以按市场价格转让给中介机构。代理机构放弃优先购买权的，可以将其转让给符合购买共有房产条件的其他家庭。

因此，一些共有房产的销售情况并不十分乐观。据媒体报道，在庞各庄的2224间套房中，只有28间被选中。

因此，为了使土地交易成功，改变规划几乎成为一个不可避免的选择。

这是同一块土地。规划变更后，保利支付了33亿元人民币获得土地进行有限竞争。

除了对共有房产的各种限制外，该地块每平方米的平均售价已经上涨了1万多元。根据数据，该地块商品房平均销售价格不超过42158元/平方米，最高销售单价不超过46374元/平方米。

这样，这12亿元还是值得的。严跃进对《全国商报》记者说:“以往的土地拍卖交易表明，一些房地产企业考虑到了共有产权的特点，所以他们没有拿地的积极性。然而，目前的土地交易略有反弹，这与一些住房企业资金相对充裕以及对这种土地使用的新计划的认可有关。因此，这也说明北京的土地市场其实并不太冷。稍微调整一下土地使用模式，实际上可以吸引更多的资金进入。”

国有企业发挥自己的力量

从登记到最终交易，国有企业是这场拍卖的绝对主力。

申请人名单包括保利、招商局、金茂、金融街(000402)、中海、金隅、首开、建工等企业，其中民营企业较少。

两个月前，金茂和和盛在争夺当年北京市总地价丰台早家村地块的竞争中输给了中海，两人组成了一个财团，显示出三块地夺得石榴村的势头。经过几轮频繁的投资竞争，他们以5.6%的溢价胜出。

中海最近的表现引人注目。经过30轮竞争，它以每平方米32400元的底价赢得了瀛海地块，证明了它继续“瀛海府”系列的决心。

保利在北京市场沉默了很长时间，它已经表明了用真金白银收购土地的决心。这是唯一一家三块地皮都签约招标的房地产企业，并支付了17.15亿元定金，最终以底价赢得了庞各庄地块。

丰台区南苑石榴村地块由于没有价格限制，成为此次土地拍卖的焦点，也代表了房地产企业未来的市场预期。

该地块建设用地面积为21，023.4平方米，容积率为3。投标人需要建设约10440平方米的公交设施和300个社会停车位，需要建设3000平方米的机构养老设施和1000平方米的文化设施，建成后将免费移交。

但由于这笔交易，保险费率仅为5.6%。

可见，无限价地块的吸引力并没有超过一些有限竞争地块，中海当天收购的瀛海地块的溢价达到25.77%。

据统计，在成功交易了2块有限竞争房的土地后，北京这种性质的地块已经超过了100块。目前，北京市场仍有约24000套有限竞争室，其中20000套尚未售出。如此规模的有限竞争空间的存在也决定了空市场利润的上限，无限的土地很难引起太多的波澜。

“相反，价格有限的土地有较高的地价，这可能与交易底价相对较低有关，从而吸引了更多的房地产企业来拿地。同时，这也表明一些房企不会简单地通过限制价格来决定征地策略。”严跃进终于说道。