超半数限竞房滞销 北京商品住宅库存创8年新高

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《时代周刊》记者王红来自北京

随着地方人才政策的放松，北京的商品房库存已悄然升至新高。

根据中原地产研究院的数据，2019年北京商品房库存达到7.85万套，创下了过去8年的新高。

在北京积压的商品房库存中，近两年集中在市场上的限制性竞争房屋再次占据主流。根据中原地产研究院的数据，在过去两年中，有限的竞争空间占据了70%的市场供应。共提供了58，700套有限竞争室，但目前库存仍高达33，800套，整体淘汰率仅为42.42%。

有限竞争房屋销售缓慢已成为北京商品房库存高的主要原因。

在接受《时代周刊》采访时，许多行业专家认为，有限竞争室销售缓慢的主要原因是有限竞争室供应量大、大多数项目同质化程度高、地理位置偏远以及区域板块配套设施不成熟。今后，通过放松销售限制和发展区域经济，我们也许能够消除目前的高库存。

12月28日，一家房地产企业的工作人员告诉《泰晤士报》记者，那些只是需要住房问题的人并没有得到解决，事实上，他们希望能在交通、位置、教育和医疗设施方面“一步到位”，并尽量避免以后被替换。目前，许多限制竞争的住房项目位于极其偏远的地区，不符合刚刚需要的家庭的需求。

超过一半的有限竞争空间滞销

有限竞争房是指价格有限、土地价格具有竞争性的商品房。

2016年下半年，北京出台了新的土地拍卖规则，在“招标、拍卖、挂牌”的过程中，限制了待售土地的房屋类型和最高房价。“7090政策”是在有限竞争住房的土地上实施的，即邢弢面积小于90平方米的住房面积占所有住房面积的70%以上。在获得房地产许可证后的五年内，你不得自由买卖。

自2017年以来，竞争有限的土地成为北京土地供应市场的主流。数据显示，2017年，北京市非政策性商品住宅小区共有44笔交易，全部为限定竞争用房；2018年，共有42笔非政策性商品住宅用地交易，其中41笔是有限竞争房屋，只有一笔是无限价格。

在大量土地供应之后，2018年和2019年也有有限的竞争房屋进入市场，这改变了新住房市场的供应结构。“买方市场”也已经到来。

《时代周刊》记者注意到，2018年，北京有4.55万套新住宅，而售出的新住宅只有2.36万套。这是近年来新供应的住宅建筑数量首次大大超过售出的房屋数量。2019年，北京新增住房供应量继续上升，达到4.68万套，但仅售出3.57万套，供大于求。

与此同时，北京商品房库存开始创新高。2018年，上市股票数量达到64，300只，2019年达到78，500只。

根据中原地产研究院的数据，截至2019年底，有限竞争室已供应5.87万套，但库存仍高达3.38万套，有限竞争室整体淘汰率仅为42.42%。有限竞争房屋销售缓慢已成为北京商品房库存高的主要原因。

2019年12月29日，易居研究所所长严跃进告诉《时代周刊》记者，北京购房的潜在需求非常大，理论上应该没有库存积压。虽然有限的竞争空间在价格上有优势，但综合考虑，其产品的功能性能并不能满足个人买家的需求。

严跃进还表示，其他“经济适用房”也出现了有限竞争房积压的问题，如共有产权房、限价商品房，甚至更早的低价商品房。

此外，北京房地产市场明显降温的状况，也为竞争有限的房屋库存过多敲响了警钟。

根据一线城市住房指数监测，自2019年7月以来，除深圳外，一线城市的房价持续上涨，北京、上海和广州等城市也在继续调整。其中，北京的房价下降速度比其他一线城市要快。与2017年4月的最高点相比，北京房价在2019年11月下跌了约18.5%。

二手房市场也表现出明显的冷淡。根据壳牌研究院的数据，2019年11月北京二手房平均上市价格为61300元/平方米，同比下降4.67个百分点。

根据《寻壳屋》的上市数据，许多二手房都降价出售，比2017年低了20万元。

土地供应结构的变化

《时代周刊》记者注意到，北京正在改变土地供应市场的结构，不再由有限竞争房主导，或将改变目前有限竞争房积压的局面。

据《泰晤士报》记者对北京土地拍卖市场的回顾，2019年，北京成功出售了58块商业用地，其中包括21块有限竞争住宅用地、14块纯商业住宅用地、14块共有产权住宅用地、1块自持住宅用地和8块商业用地。

在该市地理位置优越的六个区也推出了许多地块。其中，海淀区、丰台区、石景山区和朝阳区分别出售了7、6、6和5块土地。

然而，2017年和2018年，北京分别只售出了0块和1块商品房。

从趋势来看，2017年和2018年，将主要供应有限竞争房屋用地。到2019年，北京已经转变为有限竞争房和无限商品房的供应节奏。

和硕首席分析师郭毅在2019年12月29日接受《时代周刊》记者采访时表示，发改委已经减少了限制用地的供应，并取消了大量地块的70/90限制。未来，随着产品同质化、价格相似和总价接近，有限竞争空间的库存自然会减少，供不应求。

郭毅还强调，特别是在未来，商品房的供应格局将会形成，限售房的去库存化将会产生被强制和挤压的效果。虽然这一趋势从2019年开始并不特别明显，但直到2019年，城市地区和城市核心区的商品房地块才开始出现。随着这些项目在2020年开始在市场上一个接一个出售，有限的竞争室的去库存化也将进入倒计时阶段。

严跃进认为，可以遵循“取长补短”的思路，从配套建设和限购政策入手。

根据《时代周刊》记者最近的一项调查，北京滞销的限制性比赛场馆集中在五环路和六环路之间，地理位置偏远，交通不发达。在一些偏远地区，如青龙湖，配套设施甚至不能讨论。然而，位于城市三环路和六区的有限竞争室项目，地理位置优越，一旦启动，将赢得。

严跃进进一步指出，对于交通不便、配套设施不完善的限制竞争住房项目，可以通过建设新的配套学校和改善轨道交通来提高住房的性价比，而对于一些没有明显价格优势的限制竞争住房项目，可以通过降价的方式实现去库存化。此外，严跃进提醒说，限售房有五年的限售期，短期内不得交易。还可以通过在住房持有期间调整交易条件，允许住房更灵活地使用、交易和转让，以及加强去库存化来振兴这些市场。