“一城一策”到“一区一策” 2019年楼市调控政策分化

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《时代周刊》记者胡天翔

2019年国内房地产市场发生了哪些重大变化？它在2020年将如何发展？这已经成为许多人关心的问题。

在政策层面，房地产经历了从稳定预期到过度预期，再到稳定预期的三个阶段。

今年3月，两会提出“防止楼市大起大落”；4月，中央政治局重申“房子不炸”；今年7月，中央政治局会议首次提出“短期内不能把房地产作为刺激经济的手段”；去年12月，中央经济工作会议重申，“要坚持住房不投机的方向，全面落实稳定地价、房价和预期的长效机制。”

同时，地方法规也经历了三个阶段的变化。

2019年1月至4月，许多城市降低了人才定居门槛；5-7月，苏州、Xi等城市进行调整升级，重点抑制投资和投机需求；8月份以来，新的人才政策大力推出，长沙、江门、三亚等地降低了全市人才采购门槛，上海、广州、成都部分地区放宽了人才采购限制。

关于2020年房地产市场走势，2019年12月24日，壳牌研究院首席市场分析师徐小乐对《时代周刊》记者表示，由于短期经济下行压力，不应刺激购房。这是中央政府在当前经济金融形势下的一个重要判断，也是对“经济形势不好，应该放松监管”预期的回应。

12月25日，易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《时代周刊》记者，政策是否放松取决于住房和土地等市场指标的变化。但是，有一点是明确的，那就是一旦住房交易秩序混乱，房地产金融风险加大，政策放松的可能性就会降低。

“一区一策”的趋势正在逐步显现

回顾2019年的楼市调控，大城市的“一区一策”已成为一个新亮点。

2019年11月20日，上海自由贸易区临港新区管委会发出通知，称购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新区一套普通商品房。

12月13日，广州南沙区发布通知，确认持有广州人才绿卡、广州南沙人才卡甲、乙的高端人才可以在南沙区购买商品房。

12月18日，广州市花都区全面放开了对社会保障缴费、学历学位等方面人才绿卡申请的限制。

12月20日，广州市黄浦区发布通知，凡在黄浦区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在区内购买一套商品房。

「上述地区的『一区一策』反映了政策统一性和灵活性之间的平衡。统一是以结果为导向的，也就是说，住房不投机，而灵活性在于它们实现途径的差异。”徐小乐告诉《时代周刊》记者，房地产本身具有很强的本土化属性，市场管理从粗粒度向细粒度演变，符合市场的特点。

“‘一城一策’就是承认市场是差异化和多样化的，它们都被称为二线城市。情况也可能大不相同。”2019年8月，华夏新供应经济研究所首席经济学家康佳在接受《时代周刊》记者专访时也表示，建议下一轮楼市调控不仅要分城市，还要分地块、分区。

“中央经济工作会议强调，楼市调控要由市来实施，地方调控也要由区来实施。南沙和黄埔的新政策完全符合这一精神。”日前，嘉里广州首席分析师肖对《时代周刊》记者表示，从南沙和花都可以看出，这一轮抢人大战不仅体现在城市之间，也体现在城市内部不同区域之间的明显竞争。也不排除其他地区也会效仿，利用一些更好的政策来吸引人才的流入，以符合自己地区的发展。

新的人才政策继续发挥作用

除上述地区外，呼和浩特、宁波等城市也降低了人才定居购房的门槛，甚至给予人才购房补贴。

2019年4月18日，呼和浩特市人民政府办公室发布了《呼和浩特市高校毕业生安居工程实施办法(试行)》，提出部分大学本科及以上学历毕业生可以半价购房。

4月21日，宁波市发布通知，符合相关条件的大学生在家庭购买第一套独一无二的住房时，可获得不超过8万元的补贴，高层次人才最高可获得60万元的住房补贴。

11月29日，佛山市下发通知，凡在本市工作并具有本科以上学历或中级以上职业资格的人员，不办理户籍、个人所得税和社会保障存款。

12月25日，温州出台了《温州市人才住房租赁和销售实施办法》。在温州符合条件的优秀大学生，购房可享受30%的折扣，租房可享受30%的折扣。

严跃进告诉《泰晤士报》记者，预计2020年，各地仍将首先放松人才购买和销售限制政策，同时调整购房贷款资格，最后调整限购和税费政策。

徐小乐在接受《时代周刊》采访时表示，在市场稳定有序发展的基础上，改革和调整现有的行政力量来控制市场，为年轻人才创造一个更好的宜居和适宜的环境，是城市的长远发展。

“预计新的人才政策将在2020年继续发挥作用。更多二线、三线城市将继续降低人才落户门槛，逐步放开人才购房限制措施，部分放宽“四限”规定。”然而，根据Cree研究报告的分析，本轮调控政策很难做出实质性改变，房地产整体政策环境将继续趋紧。“四限”调控注定要贯穿更长一段时间，进一步落实房地产长效管理机制。