摸底限竞房：滞销楼盘折价36万

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《时代周刊》记者王红来自北京

乘坐北京地铁房山线到苏庄站，然后从地铁站开车大约20分钟到达丰台区青龙湖胡大奉化售楼处，该售楼处是有限竞争房项目之一。别担心，销售办公室距离实际项目位置有2.8公里。

2019年12月29日，《时代周刊》记者乘坐公共交通工具从三环路出发，经过两个小时近40公里的车程，来到位于青龙湖的胡大奉化销售处。

在从售楼处回来的路上，记者因为路还没有修好，等了10多分钟终于上了车。司机告诉记者:“如果你在这个地方买房子，即使你晚上开车也要称一下。”

距离远、交通不便、配套设施不完善，不仅是青龙湖有限竞赛室项目面临的尴尬，也反映了北京慢行有限竞赛室项目面临的共同问题。

《时代周刊》在回顾了北京目前的有限竞争住房项目后发现，人口最密集的五个地区是大兴、丰台、顺义、昌平和房山。其中，只有丰台属于主城区，其余为郊区。

此外，目前北京的有限竞争住房项目主要集中在五环路和六环路之间。虽然上面提到的青龙湖属于丰台区，但它位于六环路附近。

买家犹豫不决

2018年毕业于华南某大学建筑系的王帆(化名)决定在父母的支持下在北京买下自己的第一套房子。

“我也是刚来北票，发现通勤时间太长了。我对住房选择的要求是离单位更近，有一个稍微好一点的公寓类型，”王凡告诉《时代周刊》记者。经过反复比较，他仍然更喜欢选择交通便利的城市二手房。

“少换货”甚至“一步一个脚印”是张衡的主要购买需求。张衡在2019年12月27日接受《时代周刊》记者采访时表示，“重置成本太高，各种税费和中介费用可能占到房价的8%-12%。”

“但限制竞争的房间适合那些工作和家庭生活稳定的人。我现在在望京，将来可能会在Xi二七或者亦庄工作，所以不适合有限的比赛场地。”

事实上，有一些竞争有限的住房项目具有优越的地位，但它们很快就被空.抢走了包括位于三环路的佑安大厦和天恒学院；三环路外的傅蓉金融街和西城天竺；四环路沿线的岳明花园、橡树园等电气建筑。以橡树岭湾为例，第二期开盘时有2031人参加了抽奖，争夺688套房源。

根据中原地产研究院的数据，自2018年6月10日第一批有限竞争房屋进入市场以来，到目前为止已有66个项目进入市场，共计100个周期。从比例上看，近两年来，竞争性住房占商品房供应量的70%。

此外，五环路和六环路是有限竞争房屋的主要供应区，总共供应54块土地，其中大部分已经进入市场。该地区累计居住面积504万平方米，平均约5万套住房。

2019年12月29日，一家房地产企业的工作人员告诉《泰晤士报》记者，除了五环路、房山区和丰台区的青龙湖、昌平的北汽未来科技城、大兴的瀛海和九宫等少数竞争有限的房屋外。一些地区正面临更大的去化学压力。

访问期间，《时代周刊》记者还了解到，即使在同一地区，交通便利的有限竞争室项目淘汰率也较高。例如，华润理想城和昌平的何玥花溪已基本拆除。

2019年12月27日，一位房地产顾问告诉《泰晤士报》记者，距离上述两个项目不远的金晨大厦，首开楼率只有三分之一，主要是因为它远离地铁。

80%进入市场的项目遭受了损失

由于限售房政策的“拦路虎”，从开发商交房到取得房产证到五年限售房的时间长达8-10年，这也使得购房者范、张衡对限售房犹豫不决。

安居客58的首席分析师张博12月30日告诉《时代周刊》记者，有限的竞争空间有可能在未来的市场上占据优势，因为价格提前有限，而有限的销售是基于防止房地产投机。

在访问期间，《时代周刊》记者了解到，为了加快去库存化，许多开发商开始打价格战，降价30万元成为常态。

据了解，2019年11月开工的金臣府项目平均价格为5.3万元/平方米，而实际成交价格为4.5万元/平方米，下降近15%。《时代周刊》记者去房地产咨询时，项目代理人说目前有特价房，相当于平均价格只有41000元/平方米。以89平方米的房屋为例，特价房的最终价格相当于开发商的36万元折扣。

五大湖位于青龙湖，折扣很多。据悉，该项目在征地时的平均价格为37200元/平方米，开盘时的实际成交价格为33000元/平方米。当《时代周刊》记者到大厦咨询时，项目代理人告诉我，捐赠面积的平均单价只相当于30200元/平方米。按本项目最小的89平方米公寓计算，相当于每套直下25万元。

根据中原研究院的数据，2019年11月，有限竞争客房的平均成交价格为46，449元/平方米，每平方米下降了1000元，而套房的平均价格下降了83万元，成交价格持续下降。

中原地产首席分析师张大伟在12月29日接受《泰晤士报》记者采访时表示:“总体而言，进入北京有限竞争空间市场的项目中，有80%都出现了亏损。”

然而，在一些企业看来，同质化竞争限制了住房项目在市场上的大量供应，也给了他们进入这个市场的机会。位于昌平高教园区的郭子县项目由信达地产开发。12月27日，该项目的房地产顾问告诉《时代周刊》记者:“该公司在2004年得到了这块土地，但从未开发过。现在我们的项目是市场上罕见的纯商品住宅项目，非常受欢迎。”

这位物业顾问还告诉《时代周刊》记者:“目前，我们的购房者主要是华为、小米等科技公司的员工。高等教育园区也有很多工人来这里买房。回龙观早年也有几十万元起家的人。他们以700万元的价格卖掉了手中的房子，在这里付清了全部房款，留下200万元用于赡养老人。”

然而，另一个值得注意的问题是，随着土地市场开始恢复纯商品住宅用地的供应，未来商品住宅用地将陆续进入市场，这也将给购房者带来更多的选择。