十大头部房企展望2020

本篇文章5491字，读完约14分钟

2019年，中国商品房成交量将超过15万亿元几乎已成定局，甚至有些机构已经预测到了。预计全年将创造近16万亿元的年度销售记录。另一方面，这个数字只是行业的高点，而不是房企的高点。根据房地产龙头企业的数据，房地产行业的集中度持续上升。随着房地产从短缺时代向过剩时代的转变，住宅企业的发展战略也将随之调整。从《国家商报》对以下行业巨头的采访中不难看出，精细化发展和多元化发展仍将是2020年房企的重中之重。

龙湖:秉承“空客房即服务”的战略，未来将保持适度增长

每个记者王家飞每个编辑林晶晶

龙湖已经踏上这条线，以实现其2019年前11个月的年度销售目标。对于2020年，龙湖依然展现出“佛教”的风格:在未来的一年里，它将继续在四大水系中发挥自己的力量，坚持“空房就是服务”的战略。

截至2019年11月底，龙湖已实现合同销售总额2227.0亿元，合同销售面积1315.1万平方米，超过了预定2200亿元的目标。龙湖董事长吴亚军在公告中多次表示:“大鱼和盲目跑的时代注定要永远过去。”这也反映在公司审慎的融资策略上。

截至2019年6月30日，龙湖已借款1400.5亿元，平均贷款成本为每年4.56%，平均贷款期限为5.69年。同时，公司净负债率(净负债除以总股本)为53%，比去年同期下降1.6个百分点。在土地储备方面，上半年龙湖新增50块土地，进入4个新城市。

2020年，龙湖集团除房地产开发外，将继续以商业运营、长期租赁公寓和智能服务为主要渠道业务，保持多维渠道均衡发展，稳步增长。

在布局和投资方面，龙湖表示将继续保持区域平衡，重点关注热点城市，坚持深化城市群建设，保持长江三角洲、西部、环渤海、中部和华南地区的均衡布局。坚持稳健战略，继续积极、谨慎、准确投资，在保持适度较快增长的同时，保持健康的资产负债表。

中国海外房地产:不断提高经营效率，争取高质量发展

每个记者吴每个编辑

2019年，即使房地产市场转冷，中国海外房地产也是最有勇气过冬的房地产公司。展望2020年，中国海外房地产的企业愿景仍然是“成为一个优秀的国际房地产开发经营集团”。基于这一战略规划，中国海外房地产将继续发展三大产业集群:“住宅开发”、“城市运营”、“创意设计和现代服务”。

超低的融资成本是中海地产保持“高品质发展”的基础。今年前11个月，中国海外房地产的销售合同价值为3，432.12亿港元，达到年度销售合同价值目标的98%。

作为房地产行业的一员，中海地产以其无与伦比的财务管理和成本控制能力，连续16年成为“利润之王”。中国海外房地产是全行业唯一获得国际评级机构甲级评级的企业。2019年上半年，中国海外房地产的净负债率仅为35%，加权平均融资成本为4.28%，处于行业内的绝对低位。

在土地市场上，中海地产也收获颇丰。今年前11个月，中海地产在土地收购上已经花费了928亿元。展望未来，中国海外房地产表示，将坚定不移地坚持规模、专业化、品牌化的可持续发展战略，准确投资布局，通过“发展+运营”不断提高运营效率，抓住市场机遇，不断赢得客户的未来，为满足人民日益增长的美好生活做出更大的贡献。

多元发展:推进管理升级和服务改革，不断推进多元化整合

每个记者黄万银每个编辑林晶晶

今年上半年以来，保利发展的销售额一直稳居行业前四位，销售增长率远远高于行业平均水平。“稳定增长”也将成为保利2020年发展的关键词。

2019年1月至11月，保利发展实现合同面积2818.8万平方米，同比增长14.16%；合同金额4197.15亿元，同比增长13.96%。2019年底，保利发展的子公司保利地产在香港证券交易所正式上市，并被市场超额认购。可以说，保利发展的两翼业务取得了成功。

中国保利集团副总经理、保利发展控股集团董事长宋广菊在保利地产上市仪式上表示:“分拆上市是保利发展控股“一主两翼”战略布局的阶段性成果。”上市是一个里程碑，一个新的起点。在保利发展控股的战略指导和资本市场的祝福下，保利地产将继续在万亿美元的市场蓝海中扩大规模，推进管理升级和服务改革。”

保利发展表示，今年以来，在行业销售规模增长放缓的背景下，保利地产(600048)抓住了市场窗口，抓住了调整期的机遇，实现了销售规模的稳步增长。一方面，“稳定增长”意味着业绩的持续改进，另一方面，它意味着抵御风险能力的增强。在资金紧张的背景下，公司实现了收益率的大幅提高，并以较低的成本储备了长期资金，保持了充足的融资/0/房，资产负债结构不断优化。

碧桂园:推进全面预算管理，提升全周期综合竞争力

每个记者黄万银每个编辑林晶晶

离2019年底不到一个月，碧桂园仍以稳定的增长引领行业。展望2020年，提升企业全周期综合竞争力是碧桂园未来发展的一个重要关键词。

2019年前11个月，碧桂园实现股权合同销售总额约5398.4亿元，同比增长10.2%，超过2018年5018.8亿元的销售总额，也在Cree前11个月发布的全规模销售额排行榜中排名第一。

在碧桂园看来，这是公司顺应行业形势变化，今年进入更加稳定的增长渠道的自然结果。“我们必须对经济趋势充满信心，相信中国未来的发展会更好。”在11月8日召开的碧桂园集团管理会议上，集团董事长杨国强再次坚定地表达了对未来的判断。

回顾2019年，碧桂园集团总裁莫斌表示，股市时代是检验企业竞争力和管理水平的时候了。

至于2020年的计划，碧桂园集团表示，在目前稳定发展的市场中，谁管理得好，谁遵守市场规则，谁就更有竞争力。明年，碧桂园将实施全面预算管理和现金流管理，同时不断提高全周期的综合竞争力，实现产品实力、服务实力和成本实力的均衡发展。

华夏幸福(600340，诊断学):继续看好都市圈，关注运营精细化

每个记者王家飞每个编辑林晶晶

2019年，华夏幸福在新战略、新业务上取得新发展。谈到2020年，华夏幸福表示，将继续对大都市地区的结构性机遇保持乐观。“人口和工业不断向都市圈集中，新城市化的下一个阶段是都市圈。”

2019年4月，华夏幸福发布新战略，称将坚持都市圈布局，以工业新城及相关业务、商务办公及相关业务带动业务发展。2019年8月，华夏幸福以58.28亿元的价格将项目公司(北京武胜科技有限公司)100%的股权和4.42亿元的债权转让给平安人寿，平安人寿委托华夏幸福的子公司在项目现场开发建设和提供经营管理服务。

这标志着华夏幸福新业务的登陆，与平安(601318)达成首单轻资产出口管理合作模式，华夏幸福将在轻资产模式上开始新的发展。据统计，今年前9个月，华夏幸福实现销售总额1006.45亿元，净利润97.5亿元，同比增长23.7%。土地储备方面，截至第三季度末，华夏幸福拥有待开发土地564.24万平方米，规划建筑面积1109.36万平方米。

此外，经营精益仍然是华夏幸福的重点:持股比例和经营收入越高，抵御风险的能力越强，市盈率普遍较高，能够赢得资本市场的认可。

融创中国:坚持以房地产为核心业务，做好生活整合服务商

每个记者吴每个编辑

2019年对于中国成为“5000亿大军”之一并开始战略升级来说是非同寻常的一年。展望2020年，融创中国已将其战略升级为“为中国更好的家庭生活提供综合服务”，并正在慢慢传播蓝图。

今年前11个月，融创中国实现合同销售额5005.7亿元，正式成为“5000亿军团”的一员。同时，融创中国坚持稳健发展和审慎征地的原则。今年上半年，融创中国实现净利润102.9亿元，同比增长61.7%；账面现金为1380亿元，同比增长14.8%。

融创中国高度重视风险控制，坚持不断审时度势，在短期低位谨慎补充价格合理的土地，有效避免了收购昂贵土地的风险，土地成本在行业中处于较低水平。

融创中国表示，在坚持以房地产为核心业务的基础上，将继续提升服务水平，打造服务、文化旅游、文化、会展、医疗保健六大战略板块。这也是它一贯的逻辑——投资房地产+消费升级，房地产+美好生活。未来，作为融创中国的主营业务，房地产将继续努力建设最好的住宅和社区；融创服务将为更好的生活创造终极的社区服务；荣创吕雯为中国家庭提供了一个享受假期的综合解决方案；融创文化将提供高质量的内容和家庭娱乐平台；融创医疗将创建一个医疗保健和健康护理的一站式服务体系。

招商局蛇口(001979，诊断单元):“提高质量，提高效率”交叉循环

每个记者吴每个编辑

2019年，招商局蛇口正处于从资源型企业向业务型、服务型企业转型、从传统单一业务发展向创新综合业务发展转型的关键阶段。2020年，公司制定了自己的战略:提高质量和效率，加快转型，注重规模和利润的平衡。

2019年，招商局蛇口的业绩保持稳定。前11个月累计合同销售面积1013.46万平方米，同比增长42.42%；累计合同销售额1970.47亿元，同比增长32.41%。稳定的业绩是蛇口招商局未来发展的保证。敢于变革和创新是蛇口招商局跨越周期最依赖的品质。

今年，招商局蛇口在资本市场频繁出手。首先，商品房信托基金登陆香港证券交易所，然后完成其房地产行业的重大资产重组，并在深圳证券交易所上市。招商局蛇口认为，房地产行业的市场背景已经发生了变化。过去，增量市场是主要市场。未来，它将是存量与增量并重，发展与控股并重，质量与效率并重。选择一种适应新形势的综合发展模式，即“原港口-中心区-后市”的综合发展模式，是一个不断升级的过程。在这个过程中，蛇口招商局将不断创新和升级。在升级中，前者港口是资源的引进，中部地区是产业的培育，后者城市是城市运营的核心竞争力。三者的互动将实现宜居和适宜产业的发展。

金科股票(000656，诊断股票):坚持“四位一体”的战略，明年将达到2000亿

每个记者陈力每个编辑林晶晶

2019年，金科连续几年保持传统房地产销售领域前10名的规模，并在全国100多个城市部署和发展。关于2020年，金科坚信，只有合作共赢，我们才能战胜困难，共赢未来。

截至2019年11月，金科销售总额达到1550.7亿元，同比增长44.2%，超过了1500亿元的年度目标。年底，金科股份表示，站在1000亿元的新起点上，金科将力争在2020年达到2000亿元的目标。在规模目标下，2019年金科在征地领域继续努力。截至今年第三季度，金科新增土地项目140个，新增建筑面积2446万平方米，同比增长38.1%，合同投资614亿元。第四季度，金科先后在重庆等地收购了土地。

2018年，金科正式加入了1000亿住房企业俱乐部。金科以上千亿的规模，开始探索从“走出去”到“向内生”的战略发展，并于当年年底提出产品结构由“房地产开发+社区综合服务”升级为“民生地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游和医疗保健四位一体”的战略。“2019年，我们将继续实施四位一体的发展战略，通过优质、多元化的产品和服务，创造美丽的生态系统。”

金代尔(600383，诊断单元):继续坚持生产与城市一体化方向的多种产业协调发展

每个记者黄万银每个编辑林晶晶

2019年，房企“理科学生”金代尔一如既往地保持着平衡稳定的增长方式。在谈到2020年的发展战略时，金谷表示，面对当前房地产市场的竞争和变化趋势，金谷紧跟市场脉搏。近年来，不断以生产与城市一体化为方向，进行市场拓展，积极参与城市产业升级。

从2019年1月至11月，金地实现总承包面积895.9万平方米，同比增长25.64%；累计合同金额1751.1亿元，同比增长30.98%。回顾2019年，gemdale表示，面对严峻而复杂的环境，公司加强了年度业务计划的制定，坚持“在不同城市实施政策”和“一城一策”的方针，通过制定合理的销售策略开展销售活动。同时，公司加强了规划系统的落地，通过多层次的信息共享，实时掌握项目进展情况，确保项目如期或尽早交付。

创新驱动、多产业合作是近年来房地产企业探索多元化，促进城市结构升级的重要方向。作为第一批在中国上市并实现国家布局的房地产企业，未来金谷的产业投资将集中在人工智能、新能源和健康大等高科技方向。结合金地传统住宅开发优势，充分发挥相关产业的协同效应，以生产与城市一体化为手段，继续为中国城市建设更具活力和竞争力的工业新城和工业城镇。

万科:“寻找第二条曲线”的转型势在必行

每个记者吴每个编辑

万科在2019年依然引人注目。“融合与聚焦”和“基本磁盘整合”是其应对“白银时代”的战略方向。2020年，有危机感的万科仍然对未来持谨慎态度。当房地产行业趋于理性时，万科选择稳步前进。

今年前11个月，万科累计签约销售额约5735.3亿元，累计签约销售面积约3697.4万平方米；前三季度，万科实现营业收入2239亿元，同比增长27.2%；净利润182亿元，同比增长30.4%。

“白银时代”已经到来，但中国的城市化进程尚未结束。在此背景下，万科自2018年起将战略定位提升为“城乡建设与生活服务提供商”。万科表示，未来将坚持“以客户为中心，以现金流为基础，以合作为奋斗目标，不断创造更多的真实价值，实现质量发展”的长期经营方针，巩固和提升基础盘。

在巩固和升级“基础盘”的基础上，万科认为，为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。今后，不仅要提供硬件，还要提供软件；不仅要提供空厅，还要提供内容；基于人们更好生活的需要，我们应该不断扩大和提升我们的能力，创造顾客愿意支付的好产品和服务。

只有这样，万科才能找到“第二条曲线”。