四维视角探房地产行业生机

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2019年，在“无房炒房”的主调下，地方调控政策深入实施，房地产市场在下行压力下逐步理性发展。

2019年，虽然中国房地产开发投资居高不下，土地市场保持稳定，但一线和二线热点城市仍是房地产企业布局和竞争的热点。虽然今年融资渠道全面收紧，但房地产企业仍在大规模发展的道路上稳步前进。房地产龙头企业销售额持续上升，“千亿”房地产企业数量进一步增加，各层级房地产企业销售门槛持续上升。

总体监管很严格，一些政策经过微调以满足自谋职业的需要

每个记者黄万银每个编辑魏

2019年，中央政府仍坚持“保持稳定”。从3月份的全国人大到7月份的中央政治局会议，“不要把房地产作为刺激经济的短期手段”，房地产调控政策的基调没有改变。12月10日至12日召开的中央经济工作会议指出，“要坚持住而不炒的方向，全面落实稳定地价、房价和预期的长效管理和调控机制，促进房地产市场稳定健康发展。”中国研究院指出，2019年，中国房地产市场运行的政策环境总体偏紧:中央政府关注房地产金融风险，坚持以房产和住宅为主，短期内不将房地产作为刺激经济的手段。全年房地产行业的资金定向监管依然严格。；地方政府应根据城市、地区和形势采取措施保持房地产市场的稳定。与此同时，中国房地产行业的基本运行体系日趋完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定了更加坚实的基础。

值得注意的是，2019年，一些城市出台的房地产调控政策显示出方向性微调，旨在满足居民合理的自住需求。

中国研究院表示，房地产市场的稳定是基于2019年保持房地产市场调控所取得的积极成果。一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实基础。另一方面，与2018年相比，随着各地市场形势的分化，2019年我市制定的政策进一步深化，在一定程度上保证了市场的整体稳定。

2020年房地产政策预测:根据2019年底召开的中央经济工作会议，强调全面落实城市政策。2020年，整体将处于寻求不同政策组合的发展阶段。现阶段以城市为基础的政策最重要的特点是坚持住房底线，而不是投机。各地在稳定市场的前提下，更加注重寻求监管政策的不同组合，确保合理的自住需求，抑制非理性需求。

总部住宅企业将一线和二线热点城市反循环，成为竞争热点

每一个记者每一个编辑魏

2019年1月至11月，全国300个城市共推出各类用地20.7亿平方米，从2018年同期的24.3%上升至1.4%，其中自住用地的推出从2018年同期的26.3%上升至2.0%，增幅明显收窄。转让费超过1000亿元的城市主要集中在热点的一、二线城市。

从城市排名来看，一线和二线核心城市是房企征地的重点，而中西部核心城市则备受关注。2019年1月至11月，全国前10名城市土地流转总额为13950亿元，同比增长16%，增速比1月至10月下降4.7个百分点。就住宅用地交易面积而言，深圳、天津、上海、南京、杭州和武汉的交易量超过去年同期，而广州、成都、重庆和北京的交易量低于去年同期。

在地价方面，自今年下半年以来，随着土地市场的下行趋势，土地拍卖的地价大幅下降。然而，从热点城市来看，从1月到11月，除杭州和北京外，其他城市的平均保险费率均高于去年同期，除深圳外，其他9个城市的平均保险费率均低于20%。

在热点城市中，中国海外房地产是北京土地市场的绝对领导者，大华集团在上海排名第一，武汉和天津是融创的重点，滨江集团(002244，咨询公司)在杭州排名第一，华侨城成为南京的第一家企业。

在今年的前11个月，住房企业的首脑仍然活跃在土地市场。特别是下半年以来，虽然整体土地市场有所回落，各土地市场的拍卖情况有所加剧，但高端房企反周期征地势头强劲。前11个月前10家企业的土地收购总额为8824亿元，远高于去年同期的7609亿元，占前100家企业的35.2%。

2020年土地市场预测:中智研究院常务副院长黄宇表示，2020年，在“稳定为主”的政策目标和房地产金融的严格控制下，全国土地市场将保持稳定。

随着房地产开发企业投资的趋同，热点一、二线城市的土地供应仍将保持一定规模，土地出让收入将得到相对保证。然而，近年来，四线城市土地总流转量相对较大，棚改对需求的支持力度减弱，土地市场热度将在市场调整压力下下降。在融资紧张的背景下，土地市场的整体表现将更加理性，高溢价的可能性更小。

融资渠道全面收紧。房地产企业纷纷在海外发行债券，呈现井喷态势

每个记者吴每个编辑魏

“资本是房地产企业的命脉”。没有一个行业像房地产行业那样依赖融资，所以观察房地产行业未来发展趋势的最佳方式必须是资本方向。

2019年住房融资的关键词是:渠道紧缩和成本上升。

房地产企业最依赖的发展贷款增长率持续下降。今年前三季度，房地产开发贷款余额为11.2万亿元，同比增长11.7%，增速继续回落，同比下降10.8个百分点。

由于融资渠道全面收紧，国内融资困难，今年房企美元债务呈现井喷态势。据嘉里数据显示，截至11月中旬，自2019年以来，中国100强上市房地产企业已发行643.28亿美元债券，远远超过去年的规模。

在这种背景下，住房企业的融资成本被分割。据嘉里数据显示，2019年11月，房企平均融资成本为6.61%，但评级较低的房企融资成本普遍超过10%。

由于房地产企业在过去几年的销售繁荣，今年房地产企业的利润表现普遍优异，分红也非常丰厚。其中，中国恒大以总分红187亿元夺冠，碧桂园以106亿元夺冠，万科以118.12亿元夺冠，三大巨头的分红均超过100亿元。

2020年房地产融资预测:根据12月中央经济工作会议，中央层面的政策基调保持不变。在“重在稳定”的目标下，2020年行业融资环境难以明显改善，企业资金压力仍然较大。企业要有新的产业发展理念，更加注重产品和服务水平的提高，同时在城市投资和扩张、控制营销节奏等方面实行“按市政策”，打造更适合政策节奏调整的企业发展基因。

商品房销售继续增长。在2019年，它将突破15万亿，这是一个必然的结论

每个记者包晶晶每个编辑魏

国家统计局的统计数据显示，今年1月至11月，全国商品房销售面积为148905万平方米，同比增长0.2%，增速加快0.1%；全国商品房销售达到13.9006万亿元，增长7.3%，增速持平。

截至今年11月，江苏、广东和河南的商品房累计销售面积均位居全国各省市前三名。

根据中智研究院的数据，2019年1月至11月，白城新住宅价格同比上涨2.91%，同比收窄1.92个百分点，各季度累计涨幅同比收窄。

11月，100个重点城市中40个城市的新建住宅价格环比下降，下降的城市数量为2016年2月以来最高。

前11个月，十大房企销售额突破4万亿元，1000亿房企阵容扩大到27家。

碧桂园、恒大、万科等11家企业销售额超过2000亿元，其中7家企业超过3000亿元。招商、阳光城(000671)等16家房地产企业销售额超过1000亿元，位居第二。

2020年房地产市场预测:据中国研究院预测，2020年全国房地产市场将呈现“销售规模和新开工建设略有调整，平均销售价格趋于稳定，投资中低速增长”的特点。主要是租赁住房和政策性住房等急需产品的供应，将在重点一线和二线城市继续增加。在大多数普通的二、三线城市，改善住房的需求仍将是市场交易的主力军，人口年龄结构的变化将加速这种需求的释放。未来，性价比高、质量优异的产品将更受市场青睐。