土拍市场年末冲刺 40城狂揽2095亿

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《时代周刊》记者谢忠秀来自北京

临近年底，土地市场再次迎来周期性的“土地供应潮”。

根据中智研究所12月23日发布的数据，在12月的第三周(2019年12月16日至22日)，中智研究所监测的40个主要城市共推出了1336万平方米的土地。据《泰晤士周刊》记者称，与12月的第二周(12月9日至15日)相比，这一数据下降了21.5%。但仍比第一周(12月2日至8日)高出24.7%。

从月度数据来看，更明显的是12月40日的土地供应超重。数据显示，12月前三周，40个主要城市的周平均土地供应面积为1369.3万平方米，比11月的周平均850万平方米高出61.1%。此外，在11月的4周和12月的前3周，土地销售收入领先的城市包括苏州、北京、深圳、武汉、南京、上海和杭州。

随着土地供应量的增加，各地土地出让收入也显著增加。据中国科学院统计，12月前三周，40个主要城市的土地出让收入达到2095亿元，超过11月的2068亿元。

“为了在年初完成土地供应计划，许多地方将在年底前集中供应土地，这是多年来土地市场上的一个常规现象。”和硕首席分析师郭毅告诉《时代周刊》记者。

在今年减税、减费带来的地方财政收入压力和经济压力下，各地将在年底前增加土地供应规模，也可考虑增加收入。通策研究所所长张宏伟补充道:“那些土地供应量相对较大的城市可能仍有增加财政收入的需求。”

年底土地供应过剩

年底一直是各地完成土地供应计划的集中阶段。

然而，今年由于小阳春的影响，土地供应高峰出现在5月和6月。此后，每月土地供应面积逐月持续下降。随着年底的到来，各地的土地供应再次增加，300个城市的土地供应开始逐月增加。

根据中智研究所发布的数据，10月份全国300个城市的土地供应面积为1.048亿平方米，比9月份下降了6%。然而，这一数据在11月份很快得到修正——11月份300个城市的土地供应面积达到1.14亿平方米，比上个月增长8%。

最明显的原因是土地供应计划没有完成。

以北京市为例，根据北京市今年7月发布的《北京市国有建设用地供应计划(2019年)》，北京市2019年建设用地总供应计划为3760公顷(3760万平方米)，其中国有住宅用地950公顷(950万平方米)，其中:商品住宅用地600公顷(600万平方米)，保障性住房项目用地350公顷(350万平方米)

然而，截至11月底，北京主城区的四个区都没有达到土地供应的下限。据诸葛房产数据研究中心统计，海淀区土地供应下限完成率仅为23%。受此影响，北京对增加土地供应的需求显而易见。根据北京市规划和自然资源委员会的数据，截至12月23日，12月份，即2018年12月的整个月，北京已有7块商业用地出售。

在今年减税和经济压力的压力下，增加地方收入也可能是增加地方土地供应的原因之一。

12月17日，财政部于2019年11月公布了财政收支情况。数据显示，减税和减费带来的财政收入压力在短期内保持稳定，1-11月全国一般公共预算收入同比增长率稳定在3.8%。然而，当地的压力仍然存在。数据显示，1-11月，地方一般公共预算收入为92851亿元，同比增长3%，增速比1-10月低0.3个百分点。

另一方面，地方一般公共预算收入、地方政府基金预算收入开始增加，土地出让收入明显增加。数据显示，1月至11月，地方土地销售收入同比增长8.1%。根据2018年1月至11月的地方土地出让收入53362亿元，2019年1月至11月的地方土地出让收入为57737.7亿元。

“据我们实际了解，现阶段，各地增加土地供应也有对财政收入的需求。”张宏伟说:“看看最近增加土地供应的城市，仍然有一些财政压力。”

以苏州为例，根据苏州市财政局公布的数据，2019年1月至11月，全市公共预算总收入达到2054.2亿元，同比增长5.8%。2018年1月至11月，这一数字同比增长12.8%。从纵向来看，这是自1-9月以来苏州市公共预算总收入连续第三个月同比下降。

长江三角洲继续领先

从年初到年底，长江三角洲一直是今年城市的重点。

根据中智研究所对40个主要城市土地市场的监测数据，最近一周(12月16日至22日)，杭州以165亿元的土地出让金位居40个主要城市之首。其中，杭州富川73号地块本周以67亿元的总价在40个城市的住宅用地交易总价中排名第一。

上海中原地产市场分析师卢文喜向《泰晤士报》记者解释说，近年来长三角地区被长三角核心城市的上海房地产市场严格控制，房企和楼市需求的外溢影响了长三角地区的热点城市，如杭州、南京等城市。

“然而，杭州是最有意思的，因为它有活跃的经济，强劲的发展势头，以及即将突破1000万人口的需求支持。”卢文喜进一步指出。

《时代周刊》记者注意到，这一轮在长江三角洲城镇的流行始于今年3月和4月。根据中智研究所今年6月发布的数据，5月份全国300个城市的土地供需略有增加，土地出让金也同比增长51.53%。其中，长江三角洲尤为突出。今年5月，长江三角洲的7个城市入围，包括杭州、常州、温州、上海、绍兴、无锡和宁波。其中，5月份杭州市土地出让金为266亿元，居全国第一位，文慧单位宅基地总价格为68.14亿元，占单个地块总价格的第一位。

到年底，这种情况仍在继续。

根据中国土地市场研究所的40个主要城市的土地市场监测数据，长江三角洲的苏州、南京和杭州在11月和12月是周都的主要城市。12月4日，南京出现了数百亿的土地拍卖，总共售出了4块地，征集到了101.6亿元。其中，铁北g86宅基地以16.24%的溢价45轮售出，总价31.5亿元；经过30轮报价，南部新城g88商住混合地块以12.95%的溢价售出，总价为25.3亿元。

“我们必须着眼于大局，而不是某个特定的情节。事实上，杭州只有一些地方，或者一个特别的地块比较热，这引起了高度的关注。总体而言，市场仍然相对清淡。”卢文喜警告道。

据浙江传媒房地产研究所统计，2019年11月，杭州共出让土地17块，总建筑面积110.8万平方米，总成交额112.9亿元，同比下降约5.7%。从地价来看，临平新城永乐街以北、兰婷街以东只有一个商业地块的地价较高，为46.7%。此外，还有BJ西兴单元1302-。

“现在长江三角洲的地价比较合理。预计在明年第二季度，在房地产市场复苏的推动下，城市将出现好转，土地价格将有所改善。”张宏伟判断道。