央行综合运用多种工具 对房地产融资进行逆周期调节

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近年来，“无房炒房”一直是楼市调控的关键词。今年以来，央行多次强调“无房炒房”的定位，并实施房地产长效管理机制。央行行长易纲近日指出，将加强房地产金融市场的宏观审慎管理，加强对房地产整体融资状况的监控，综合运用各种工具，对房地产融资进行反周期调整。

从今年“综合运用各种工具反周期调整房地产融资”的应用情况来看，必须提到的是，央行在今年8月份对贷款市场利率(lpr)进行了改革，并宣布从2019年10月8日起，新增的商业个人住房贷款利率将由最近一个月的同期贷款市场报价利率(lpr)作为定价基准形成。

从改革后的报价来看，5年期lpr的报价在11月20日只下调了一次，下调幅度为5个基点。“即使5年期lpr报价降低，也不能理解为房地产市场的放松。”中南财经政法大学数字经济研究所执行主任潘鹤林在接受《证券日报》采访时表示，房地产市场不会放松，因为建立lpr报价机制的初衷是为了推进利率整固改革，开放货币政策传导机制，服务实体经济发展。

“超过5年的lpr报价放缓，这对稳定房地产市场预期起到了关键作用。”东方金城首席宏观分析师王庆在接受《证券日报》采访时表示，从8月到11月，一年期企业贷款lpr报价三次下调16个基点，而五年多来的lpr报价仅下调一次，降幅仅为5个基点。

12月20日，第五个新的lpr报价将很快发布。至于5年期lpr报价的走势，受访专家普遍预测不会进一步下调。

陶金认为，反向回购和中期贷款利率近7天没有下调，12月份也不会下调。主要原因是目前市场化的利率决定模式越来越依赖于mlf利率及其对应的反向回购利率，报价银行的红利环节竞争力有限。一旦市场对多边基金利率政策的含义形成一致的理解，报价银行本身就没有降低利率水平的动机。

“更有可能的是，5年期lpr报价本月将保持稳定。11月，5年期lpr报价下跌。当时的背景是，本月mlf的投标价格被降低了。在之前的8月至10月，mlf的投标价格没有变动，5年期lpr报价保持稳定。”王庆认为，2020年mlf竞价利率可能会经历几个“小步骤、慢步骤”的下调，5年期lpr报价也可能会跟随下行趋势，但具体幅度会随着房地产市场的运行而灵活调整。

同时，央行引导商业银行优化信贷结构，房地产贷款增速稳步回落。根据央行第三季度货币政策执行情况报告，截至9月底，我国主要金融机构(包括外资)房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增长15.6%，增速较上半年下降1.5个百分点。其中，个人住房贷款余额29.05万亿元，同比增长16.8%，增速较上半年下降0.5个百分点；住房开发贷款余额8.33万亿元，同比增长17.3%，增速同比下降3.4个百分点；房地产开发贷款余额1.36万亿元，同比下降6.4%，同比下降0.4个百分点。

王庆认为，总体来看，今年房地产金融的反周期调控效果达到了理想的平衡:一方面，下半年以来抵押贷款利率持续小幅上升，70个大中城市二手房价格涨幅明显放缓，有效抑制了房地产泡沫；另一方面，房地产销售和投资数据总体稳定，没有对居民购房和宏观经济运行产生不利影响。

今年以来，央行一再强调“住房而非投机”的定位。央行在第二季度货币政策执行情况报告中指出，在下一阶段，货币信贷政策应发挥促进经济结构调整、更好地服务实体经济的作用。它强调，根据“根据城市制定政策”的基本原则，房子应该用于生活，而不是投机，并应实行房地产的长期管理机制，房地产不应该被用作刺激经济的短期手段。然而，在第三季度的货币政策执行报告中，央行删除了“坚持房子是为了生活，不是为了投机”的说法，这导致市场猜测调控政策是否改变。

“删除这一陈述并不意味着改变‘停留而非推测’的定位。最近，中央经济工作会议再次强调了这一定位，表明了房地产调控的底线。”苏宁金融研究所高级研究员陶晋告诉《证券日报》，未来，房地产调控更有可能遵循底线思维，在防止泡沫和房价过度上涨的前提下，为城市实施政策。

王庆表示，二季度货币政策执行报告强调“不准炒房”，主要是针对一季度房地产市场出现的一轮“小杨春”市场，上半年房价上涨趋势明显，有必要实施更强有力的房地产调控。下半年以来，随着房地产市场整体降温，政策力度将相应调整，城市政策更加突出。政策微调的主要目的是引导房地产市场平稳运行，避免大起大落。