新力香港闯关上市 内房股迎高价值投资标的

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正文/吴家阁

在公众的眼中，新力控股集团(以下简称新力)站在了资本市场的门口。

11月15日，香港证券交易所，资本市场承认该公司作为一个重要的门户。同一天，新立正式上市，股票代码为2103。

根据招股说明书信息，索尼这次的上市规模并不大。该公司计划以每股3.98港元的价格发行约5.29亿股股票，筹资约19.64亿港元。10月份之后，香港股市的复苏帮助索尼上市。各方都在寻求国际布局。

目前，新利已成为江西房地产企业的第一股，也是今年第四只登陆香港资本市场的国内房地产股票。同时，也将房地产企业上市周期最短的时期缩短到了9年。

市场对这家公司的未来持乐观态度。丰富的项目和土地储备可以支撑公司未来几年的发展壮大，而之前布局释放的红利保证了公司良好的投资回报率。

市场发展模式下的高毛利

成都双流92亩项目、无锡滨湖120亩项目、合肥新站102亩项目将是新立募集资金的主要用途之一。

市场开发模式是新力擅长的。早在2015年，也就是公司成立仅五年的时候，在公司发迹的江西，新立在那一年实现了15套联动。

这种模式也使得新力的业绩增长迅猛。根据2017年的数据，新立以294亿元的销售业绩在江西排名第一，超过了江西近16年来开发的绿地80多亿元。仅江西就贡献了集团近70%的业绩。

根据该公司的招股说明书，截至2019年3月31日，该公司拥有101个项目，覆盖10个省的24个城市，主要在江西省、大湾区和长江三角洲地区。土地总储量约1480万平方米，其中江西省土地储量占52.6%，是布局最重的省份。南昌和惠州是两个拥有大型仓库的大城市，占总土地储备的50%以上。

这也使新立能够更好地控制土地成本。过去三年，每平方米土地成本分别为1184元、1274元和1129元，稳定控制在销售成本的25%左右。同时，平均销售价格保持一定增长，2016年至2018年分别为每平方米6246元、7639元和7493元，2019年前四个月销售价格达到每平方米9731元。

由于土地成本相对稳定，平均售价上升，新立的毛利率由2016年的24.7%上升至2018年的37.3%。值得一提的是，37.3%的毛利率明显高于29.6%的行业平均值(根据风能2018的统计)。

此外，2019年前四个月的交付面积达到58.4万平方米，远远超过2016年的34.3万平方米，占2018年全年的近52%。毛利率也很好，为34.4%，远远超过2016年的24.7%，2018年接近37.3%。

今年前四季度，公司收入达到57.1亿元，占去年全年的2/3，实现净利润2.82亿元，同比增长500%以上。

高增长是可以预料的

那时，新立已经欣欣向荣。

然而，新立对规模的需求并没有停止。就拿今年来说，在成都、福州、烟台、山东、潍坊、江苏、无锡、温州、浙江、合肥、安徽、广州等城市，新立频频征地。

规模扩张的另一面是公司债务增长率的下降，这并不容易。从索尼负债的增长率来看，2018年73.4%的增长率已经从2017年的116%大幅下降。

此外，在过去三年中，索尼的计息债务比率已分别降至15%、19%和11.9%。

事实上，索尼在过去的三年里保持了接近100%的复合增长率，不仅在销售额上，而且在营业收入和净利润上都是如此。

收入从2016年的22.23亿元增加到2018年的84.16亿元，复合年增长率为94.6%；净利润从2016年的1.39亿元增加到2018年底的5.55亿元，复合增长率超过105%。2019年前四个月净利润达到2.82亿元，同比增长515.8%。

有趣的是，从5月24日提交招股说明书到10月23日香港证券交易所听取招股说明书，索尼只用了大约5个月的时间。然而，一些在新立之前赴港融资的房地产企业目前并没有取得实质性进展。

换句话说，新立也是继今年7月中良控股上市后，首家获得HKEx门票的房地产企业。

香港资本市场也将为新力开辟更加多元化的融资渠道，帮助企业拥有更加灵活的资本运营能力。