对话夏溧：拓沪苏谋千亿

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乐居胡家杰于2019年出生于上海，这是禹州集团成立25周年和上市10周年的里程碑。禹州提出了“顺势而为，锐意进取，再创辉煌”的思想，向千亿元时代迈进。那么，作为拥有禹州一半业绩的长江三角洲地区，它将如何通过叠加长江三角洲一体化和自由贸易区等国家重大战略计划，帮助禹州实现1000亿元的跨越？本期节目中，乐居与禹州集团副总裁、上海苏维埃区总经理李霞先生就禹州发展上海苏维埃区进行了探讨。

福建“稳健派”活跃而不激进

李霞先生毕业于东南大学土木工程专业。他在上海拥有超过20年的房地产开发经验，是一名高级房地产经理。习惯了楼市的大起大落，他的脸上总是带着自信和平静的微笑。

在接受采访时，他调侃道，禹州可能是福建的一个“另类”:“与其他房地产企业相比，禹州的优势在于稳定、高毛利、高分红和股东利益最大化。老板还希望我们能“积极但不激进”地占领这块土地，并稳步前进。"

李霞在谈话中多次提到的“积极而不激进”，也是他进入禹州以来一直贯彻的原则。自2015年初进入禹州沪苏地区，对公司产品结构进行了重大调整，特别是积极争取宅基地储备，为沪苏公司的下一步发展奠定了坚实的基础。

他坦率地说:“我刚到禹州的时候，上苏公司100%都是商业性质的。我认为这款产品的库存结构是错误的，而且都是商用的，所以规模无法达到。因此，我逐渐增加了住房的比例。现在，上海苏区主要是住宅区。”

事实证明，他的战略部署是正确的。随着产品结构的调整，豫州在沪苏地区实现了跨越式发展。在市场拓展方面，沪苏公司已规划上海、江苏、山东，覆盖上海、苏州、南京、扬州、徐州、青岛、无锡等7个城市，并进一步深化战略。在销售业绩方面，禹州2019年年报显示，上海苏州公司所在的长三角地区贡献了本集团2019年确认销售额的64.07%，牢牢占据了禹州业绩贡献的一半。

抓住历史机遇，深化长三角

随着我国住宅企业的转型升级，已经进入千亿元时代。现在，李霞先生面临着两大目标，一是2019年沪苏公司的年度业绩，二是进一步制定渝州1000亿元的目标。

值得注意的是，自2018年长三角一体化成为国家战略以来，今年这一重大规划取得了一系列新进展。建议建设长江三角洲综合开发示范区，《长江三角洲规划纲要》实施方案已经出台。

禹州长期处于长江三角洲。李霞先生指出:“2004年进入上海后，禹州开始深化长三角。到目前为止，我们已经在长江三角洲的11个重点城市进行了布局。对漳州来说，融入长三角是一个非常难得的机遇。”

据公开信息，2019年，禹州的整体销售目标是670亿元。夏薇表示，依托长三角一体化、自由贸易区等重规划，今年上海苏区将突破300亿元。上半年，上海苏区整体表现良好，超过年初设定的指标，销售总额超过100亿元:“上海和苏州是上海苏区的最大贡献者。”如果做得好，我估计今年仅上海和苏州的销售额就将超过200亿英镑。”

在大本营上海，禹州已经规划了11个项目，这些项目仍在进一步增加。例如，今年2月和3月，禹州在上海奉贤区先后获得了两处宅基地。8月18日，上海禹州召开了“符永进禹州”品牌发布会和产品发布会。该项目是年初收购的奉贤大厦之一。已进入市场的It和禹州永先锋，位于上海自由贸易区临港新区之前宣布的开辟区。

李霞先生坦言，禹州多次加码奉贤的原因是奉贤的第一个项目，禹州永先富，之前卖得很好，他看好奉贤的发展潜力，走的是国家政策的道路:“奉贤的市场真的很好，我期待符永进禹州尽快开发销售。”如果有足够的时间，奉贤南桥的另一个家园将于今年启动。如果将来有好机会，我们可以继续加奉贤。”

同时，他明白土地是房企业绩的基石。为了实现1000亿元的目标，在今年上半年，他带领上海-江苏地区在漳州赢得了价值300多亿元的土地，并寻求与许多房屋企业的合作和双赢。长江三角洲综合开发示范区的青浦和吴江有这样的布局:“我们与青浦华新、金茂合作，在吴江顺泽独立开发项目。”

从长远来看，他希望一方面在上海、苏州、南京等已经进入的城市中进一步培育，另一方面，他将找到进入常州、南通等核心城市的最佳时机，坚持“积极而不激进”，抓住历史机遇，继续培育长三角，加快国家布局。

以下是其他对话的精选:

上海-苏联今年超额完成的目标保证是300亿

乐居:禹州今年的总销售目标是670亿元，其中上苏区域计划贡献了多少业绩？指标的现状如何？

李霞:今年，上海苏区的保额将超过300亿元。上半年，上海苏区整体表现良好，超过了年初确定的目标。其中，上海和苏州的贡献最大。今年上海和苏州的销售额预计将超过200亿英镑。

上海房地产市场监管的精确度不会上升和下降

乐居:你如何评价上海房地产市场的现状？

李霞:我个人认为上海楼市不会出现大的波动。上海有大量的非居民，购房需求始终存在。同时，上海的房地产市场监管非常严格，是中国所有城市中最成功的。

苏州的调控和升级使市场回归理性

乐居:7月，苏州楼市调控政策升级。你觉得这个怎么样？

李霞:实际上，苏州的监管政策是让每个人都理性回报，让开发商、市场和普通人冷静下来，就像2016年上半年上海市场的情况一样。目前，苏州新政确实降低了土地热，降低了土地起价。我认为老百姓最终会受益是没有问题的。苏州新政后，预计当地市场将暂时被排除在外。

自由贸易区是上海的一大优势，不能被视为房地产政策

乐居:8月6日，国务院批准增加一个新的上海自由贸易区。你觉得这个计划怎么样？

李霞:自由贸易区对上海是一个很大的好处。然而，自由贸易区的引入显然不是为了当地的房地产市场，自由贸易区政策不能被视为一项房地产政策。至于一些限制人才购买从五年到三年的配套政策，也是为了自由贸易区的建设。

深入培育和发展

乐居:禹州剑指1000亿元。为了实现这一目标，未来的渝州上海苏区会有什么样的发展战略和规划？

李霞:第一，在上海、苏州、南京、青岛、扬州、徐州、无锡进一步培育。第二，寻找进入常州、南通、济南等核心城市的最佳时机。

对于新兴城市来说，首先，当地的经济、交通和人口应该足以支持它们的发展。其次，我们将解读城市。现在我们对土地的研究已经达到了区域的水平。有时候，不是整个城市都适合进入，而是某个地区适合进入。