中港大佬抢滩认购雅居乐“二代” 景业名邦如何跨过负债“难坎”？

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郑小林公司透明度报告

随着叶静明邦集团控股有限公司(02231.hk，以下简称“叶静明邦”)的全球发行，其背后的基石投资者和大买家开始逐渐显露。11月24日，叶静明邦宣布将于2019年11月25日至28日在全球发行4亿股，其中10%将在香港发行，占4000万股，90%将在国际发行，占3.6亿股。发行价为每股2.91-3.63港元，每批1000股。预计这些股票将于2019年12月5日上午9点上市交易。

发行期间，吉利汽车首席执行官桂胜岳、帝皇集团董事长杨受成、R&F董事长李思廉、何晶泰富董事长孔建民、时代中国董事长岑钊雄、何晶泰富董事长空见等著名老总积极以自己的名义认购叶静明邦股份。目前，叶静明邦集团的国际配售已经全部付清。

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此外，根据叶静明邦的公告，基石投资者为tcl控股的全资子公司加利投资和中州控股大股东黄广淼的民营企业中州企业(000042.cn)，分别认购2亿港元和4亿港元。

目前，收入不到20亿元、负债不到69亿元的“迷你”房地产企业，经常受到中国和香港资本老板的青睐。“在一定程度上，一方面，它对其公司价值和发展前景持乐观态度；另一方面，这也与叶静明邦依靠敏捷“这棵大树”获取资源有关。”业内人士称。

「香港股票首次公开招股的基石投资者主要是一些实力雄厚的机构投资者、大型企业集团和知名富豪或其附属企业。引入基石投资者实际上是对公司基本面、盈利模式和发展前景的肯定，也是在不确定市场中进行首次公开募股的稳定因素。”香港一家大型机构的经纪分析师向《企业透明度报告》指出。

12月4日，叶静明邦宣布了最终认购结果。在香港发售方面，共收到7，262份有效申请，已认购的香港发售股份总数为7，569.4万股，相当于首次在香港公开发售的4，000万股香港发售股份的1.89倍；在国际配售方面，受赠方总数为161家，共有102人获得5股或更少的股份，约占国际配售受赠方总数的63.35%。

叶静明邦表示，根据国际配售及基石投资协议，基于每股发行股份3.16港元的发行价，各基石投资者(即加利投资有限公司及中州企业有限公司)认购的发行股份数目已分别确定为6329.1万股及6329.1万股，分别占全球发售的首次可发行股份总额的约15.82%及15.82%，并已于全球发售完成后即时发行。

“叶静这个著名的州受到资本的青睐，而它的创始人是敏捷的第二代，因为普通的中小住宅企业是不能被这些资本认购的。目前，虽然叶静明邦与敏捷名义上没有法律上的联系，但从实际情况来看，叶静明邦仍然依靠敏捷，受敏捷资源的影响，帮助中港资巨头积极认购。”财经评论员严跃进告诉《企业透明度报告》。

“我们的总部是从广州番禺雅居乐房地产开发有限公司租用的，该公司是雅居乐集团的全资子公司。”叶静明邦在招股说明书中称，公司由陈思明及其妻子沈永银通过家族信托全资拥有，执行董事兼董事长为陈思明，董事长为敏捷董事会副主席陈卓贤之长子、敏捷集团董事长陈卓林之侄陈思明。由此可以看出，著名的叶静州和敏捷音乐之间是有联系的。

资产负债率为207%

作为一家内陆“迷你”房地产企业，叶静明邦的主营业务包括四个部分:房地产开发与销售、酒店运营、物业管理和商业地产投资。目前，业务主要分布在广东、海南、云南和湖南省。截至评估日，叶静明邦共有10个已完成项目和6个在建项目，其中3个项目已开始预售活动，14个项目为未来开发项目。

就业绩而言，叶静明邦目前正处于快速崛起时期。财务报告显示，2016年至2018年和2019年上半年，叶静明邦的收入分别为6.4亿元、8.4亿元、13.3亿元和7.6亿元，其中2016年至2018年的复合年增长率为44%；同期净利润分别为8450万元、8610万元、3.8亿元和1.8亿元，其中2016年至2018年的复合年增长率为112.6%。在过去的三年里，著名的叶静发展迅速。

然而，应该指出的是，叶静明邦的辉煌业绩与其高杠杆运作有关。在过去的三年里，叶静明邦的债务一直很高。根据招股说明书，2016-2018年的资产负债率分为1799%、325.5%和119.8%。截至2019年6月30日，资产负债率为207%。同时，公司2016年至2018年的净负债率分别为614.4%、194.1%和42.0%。

此外，由于资金链紧张，叶静明邦的短期偿债压力相对较大。财务报告显示，2016年至2018年，叶静明邦的现金及现金等价物分别为2.56亿元、2.98亿元及2.19亿元，经营活动产生的现金流量分别约为-2.7亿元及-2.1亿元，连续两年为负。

另一方面，在负债方面，2016年至2018年和2019年上半年，叶静明邦的贷款总额分别为7.33亿元、11.22亿元、7.58亿元和16.68亿元，其中贷款总额的加权平均实际利率为2018年以来的水平。今年上半年，5.74%攀升至7.45%。截至今年上半年，叶静明邦在年内立即偿还。

“从正常的角度来看，叶静明邦的资产负债率是不正常的。房地产开发商的平均资产负债率约为60%-70%，但这也与企业规模密切相关。内地小型房屋企业的资产负债比率普遍偏高。因此，客观地说，叶静明邦的资产负债率在未来可能会下降或下降。目前，其高达200%的负债率不会造成很大风险。”财经评论员严跃进说。

他指出，对于像叶静明邦这样的小型住宅企业来说，未来如果项目布局不平衡或受经济周期影响，甚至规模加大，短期内很难摆脱企业的高资产高负债。因此，小型住宅企业要想在未来发展，资产负债率肯定会降低。此外，应该指出的是，随着叶静这个著名州的规模不断扩大，虽然它变得越来越强大，但它仍然需要尽可能地信任自己对敏捷的“依赖”，因为只有摆脱这种依赖，它才能在未来的市场中赢得更多的认可。

关于上市后的融资问题，叶静明邦表示，上市募集资金的主要用途是用于公司的几个项目(分别为云南腾冲叶静高黎贡镇二期、三期、广东肇庆肇庆国际科技创新中心(甲、乙)、广东清远市叶静永景苑二期、三期、湖南株洲叶静山湖湾二期开发成本；用于在公司目前经营的省份购买土地；用作公司的一般营运资本。(由公司透明度报告产生)■