黑龙江楼市调控“升级”：禁止房企贷款拿地 高层建到三分之二才能预售

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近日，黑龙江省住房和城乡建设厅等六部门联合下发了《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》(以下简称《通知》)，指出今后黑龙江省房地产开发企业不能通过金融贷款或市场购买土地资金。融资，违规者两年内不能参加土地招标和拍卖；对于2020年1月1日后拥有土地开发权的房地产开发项目，将全面实行项目资本金监管制度。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示:“这项政策将有助于降低房企的杠杆率和市场的稳定性，降低‘地王’发生的概率。但它将对中小企业产生巨大影响。”

房企不能借土地。违反者不能在两年内拍摄土地

根据通知，2019年底前，黑龙江省房地产开发企业将按二级(甲、乙)、四级(aaa、aa、甲、乙)进行信用评估，并实行动态评估管理机制。根据企业的信用评级，开发经营的房地产项目将在项目资本金、预售许可证和预售资金监管、项目管理等方面进行差异化监管。

《通知》还要求，各地市要建立开发和征地资金审查制度，确保房地产开发企业用自有资金购买开发项目用地。企业在参与商品房开发建设用地的招标、拍卖和挂牌前应提交承诺书，承诺土地收购资金为合规自有资金，其来源不属于金融贷款、资本市场融资等。，并声明如果承诺不真实，他们将自愿放弃开发土地的中标资格。经核实，如发现企业土地收购资金不符合要求，自然资源部门应取消其土地招标资格，并在两年内禁止企业参与土地招标、拍卖和挂牌。

“一些非法资金已经进入土地市场，在目前房地产市场降温的情况下，这将增加行业资金链的压力和泡沫风险。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，严格审查企业的土地收购资金，也在客观上控制着当前的房地产市场和土地市场。“客观上，后续房地产市场将更加稳定，从而防范系统性风险。”

张大伟分析了《国家商报》的记者，他说:“这项政策对市场影响不大。”在他看来，房地产调控的一个原则是不允许贷款用于土地收购。目前，房地产企业很少有直接融资。对于房地产企业来说，与资本方合资收购土地是市场上非常主流的做法，而大多数融资企业也要求有一定的份额来降低投资风险。

预售前全面启动资本监管的多层次封顶

据人民网(603000，诊断单元)报道，黑龙江省住房和城乡建设厅组织各地对全省房地产“烂尾楼”进行了调查和整改。目前，各地共有117处房地产“烂尾楼”。经过对各地上报情况的调查分析，房地产“烂尾楼”成因复杂，包括企业资金链断裂造成的85个项目和涉及债务纠纷的11个项目。

《通知》规定，2020年1月1日后取得土地开发权的房地产开发项目应全面实行项目资本金监管制度，即企业在承接项目时必须有一定比例的资本金。

《通知》明确指出，房地产开发企业开发的房地产项目将根据其信用等级进行差异化监管。管理部门在项目取得建筑施工许可证前开始项目资金监管。按照完成工程基础、主体结构和工程竣工验收备案三个节点，分别返还40%、40%和20%的工程资金，返还的资金用于工程建设和运营管理。同时，通过探索资金与担保机构的结合，实施项目资本金制度，并根据相应的节点发放担保和返还资金。

"这项措施有利于进一步巩固资本制度."严跃进向记者指出，目前，固定资产投资基础设施的资本金制度已经放松，但房地产本身并没有放松，各地不应随意放松资本金制度。"应该严格控制和严格要求."

据记者了解，2018年，黑龙江省出台了相关规定。对于2019年1月1日后拥有土地开发权的新建筑，如果开发企业申请预售新商品房，当多层建筑的形象进度达到顶层，高层建筑的形象进度达到总楼层的三分之二时，允许预售。《通知》强调，各城市应严格按照此标准办理预售许可证审批，同时，根据实际情况，开展现房销售。

值得注意的是，自今年年初以来，全国房地产市场的监管政策频繁出台。根据中原地产的统计，今年11月有72个房地产调控，而去年11月只有20个。今年前11个月，全国房地产调控总量达到554次，同比增长30%。

“2019年10月至11月，楼市政策密集出台的主要原因集中在人才购买政策、公积金政策和市场混乱监管政策上。特别是11月份，一些城市开始重点调整人才政策购房资格，这是11月份政策年最高的主要原因。”张大伟指出，房地产调控最严格的时期已经过去，未来大多数城市都有可能出台有利于稳定房地产市场的政策，如人才购买、首套住房信贷支持和公积金政策等。