“银十”以量换价 房企年底前降价冲刺将成普遍趋势

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截至11月5日，近20家上市房地产企业披露了2019年10月份的销售业绩。住房企业的销售业绩明显不同。虽然领先的房企增速较前几年有所下降，但10月份整体销售情况明显好于中小房企。从销售模式来看，10月份大部分房企增加了供应量，同时降价促销趋势明显。业内人士预计，在年度业绩目标的压力下，房地产企业近两个月的降价冲刺将成为大势所趋。

销售是分开的

具体来说，一些房地产企业前10个月的销售额和销售面积比去年同期增长了20%以上。以美的地产(港股03990)为例，公司于11月5日宣布，截至10月31日，公司及其子公司、合资企业和关联企业的合同销售额约为816亿元，同比增长约24.77%；相应售出建筑面积约804.2万平方米，同比增长约22.85%。

10月份，主要房地产企业的销售总体良好。以中国恒大(港股03333)为例。2019年10月，公司实现合同总销售额约903亿元，同比增长约8.7%，同比增长约70.2%。上个月之后，它创造了一个月内合同销售额的新记录。

万科a(000002)2019年10月发布的销售及近期新项目简报显示，2019年10月，公司实现合同销售面积271.3万平方米，合同销售额433.8亿元；前10个月，公司实现合同总销售面积3332.9万平方米，合同销售额5189.9亿元，年内首次突破5000亿元。

根据碧桂园(港股02007)10月份的销售数据，10月份公司及其子公司与合资企业和关联企业的总承包销售额约为567.6亿元，同比增长40.46%；归属于公司股东权益的合同销售面积约为667万平方米，同比增长52.22%。

与去年同期相比，一些中小住房企业的销售业绩在头10个月出现了明显下降。2019年前十个月，阳光100中国(香港股票02608)实现了约68.07亿元的总合同销售额，同比下降12.7%。前10个月，景瑞控股(港股01862)实现了约175.3亿元的总承包销售额，同比下降5%。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，与2018年同期数据相比，2019年前10个月，房地产企业的销售继续分化。2018年同期，房地产企业销售额同比增长50%以上，而2019年大部分企业销售额相对稳定，部分企业增速明显放缓。

平均售价已经降低

从平均售价来看，一些房地产企业10月份的平均售价比9月份有所下降。以中国恒大为例，公司10月销售简报显示，2019年10月，公司平均合同销售价格为9336元/平方米，而9月份平均合同销售价格约为10054元/平方米。

业内人士普遍认为，就销售业绩而言，许多房地产企业都获得了“金九银十”，但大多数房地产企业都增加了供应量，一些企业明显调整了价格促销。出于规模的考虑，在今年年底的最后两个月，仍然不排除抢夺收成的可能性。

一家中型房地产企业的高管告诉《中国证券报》,在当前行业利润被空挤压的环境下，房地产企业未来的盈利能力将更多地取决于企业自身的精细化运营和产品实力的创造。

值得注意的是，自10月份以来，一些三四线城市房地产市场的受欢迎程度有所提高，平均价格也有所上升。58城市和安居客的数据显示，2019年10月，全国67个城市的网上新房均价为16491元/平方米，比上个月上涨0.47%；二手房平均上市价格为15432元/平方米，比上个月上涨0.08%。一线城市价格处于高位，波动小，价格稳定，二线城市价格基本持平，而三、四线市场受欢迎程度略有上升，环比趋势从9月份的下降变为3.7%的上升。

鉴于后期楼市的走势，许多业内人士指出，后续市场有望继续保持稳定。从全国来看，2019年10月，房地产企业的整体销售数据并不低，但预计未来两个月房地产企业的销售压力仍将非常大。从政策预期来看，政策收紧预期是显而易见的，包括信贷等政策，这将抑制市场，随后市场可能会继续下跌。

土地市场成交量下降

根据嘉里的研究报告，10月份，新房、二手房和土地市场在9月份继续低迷，所有这些市场都继续转冷。重点城市新房成交量同比逐月下降，杭州、宁波、徐州成交量明显下降。二手房成交量波动范围较窄，环比也略有下降。土地市场交易量和价格均有所下降，但重点城市土地拍卖明显改善，拍卖数量较上月大幅下降。

柯睿指出，10月份土地市场交易量和价格再次下降，但在京、武等城市优质土地供应增加的支持下，交易热度没有继续下降，平均地价与上月大致持平。虽然各能级城市的土地市场在数量和价格上都有所下降，但市场热度却大相径庭。其中，一、二线城市的交易升水率较上月有所回升，而四线城市的升水率也因市场持续低迷而连续几个月下降，本月已降至不到10%的低位。

部分房企在10月份的销售简报中披露了征地情况，主要房企对征地的总体态度较为积极，但大多数中小房企受到资金压力，对征地的态度明显淡化。

以万科甲为例。自2019年9月公司销售简报披露以来，新增16个开发项目。其中，郑州、漳州、南昌、青岛有2个以上地块。同时，新增物流地产项目5个，总股本5.71亿元。

对此，张大伟指出，2019年以来，大量中型基准住房企业积极征地，其中征地面积增加最明显的是中型住房企业。尤其是销售额要从500亿元猛增到1000亿元，从1000亿元猛增到2000亿元。在持续加码监管的趋势下，房地产企业的销售业绩逐渐放缓，但从土地掠夺的加速来看，大多数房地产企业做大的意图仍然明显。从征地的位置来看，大多数房企都集中在一、二线城市征地。10月，受年底资金撤出压力的影响，房企对征地的态度出现分歧。