泰禾集团“卖子”暂缓危机 未来28个月仍有千亿有息债务待偿

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在“我的余生”之后，泰和集团(000732)急于为其子公司的资金发火。

9月3日，该公司宣布将为其子公司福州泰和和福建中威提供总计15亿元的融资担保。截至上半年末，福州泰和和福建中卫处于巨额亏损状态，而另一家的净利润则大幅下降。

今年上半年，泰和集团的营业收入和净利润均有所增长，公司的资本危机通过加速销售回报和一系列股权出售得到了暂时缓解。

然而，公司的债务状况不容乐观。根据中期报告，公司一年内到期的非流动负债为255.19亿元，短期负债为75.54亿元，公司货币资金为153.0亿元。

据东方金城6月中旬发布的评级报告显示，从2019年到2021年，企业债务偿还将会集中，总债务偿还规模将超过1000亿元。

“贩卖儿童”延缓了危机

经过一年多的“去杠杆化”，泰和集团的金融危机暂时得到缓解。2019年上半年，公司偿还债务338亿元，经营现金流大幅增加至202.16亿元。

根据2019年中期报告，公司经营收入和归属于母亲的净利润分别为145.06亿元和15.61亿元，同比分别增长14.33%和58.74%。

净利润有了很大提高，这不仅是因为业务本身的增长，也是因为公司售出了10多个项目。

今年6月中旬，评级机构东方金城披露了泰和集团的评级报告，显示在泰和的跟踪期内，公司出售标的的交易对价总额为83.56亿元。

视点地产等媒体报道显示，4个项目暂时不影响公司的利润贡献，其他项目在合并报表中增加公司归属于上市公司股东的净利润5.24亿元。其中，出售南昌尹萌湖项目四家目标公司各51%的股权将使公司净利润增加约4.29亿元。

在连续出售资产后，该公司的资产负债率降至84.60%，比2018年底下降了2.28个百分点。计息负债从2018年底的1376.2亿元减少到2019年6月底的1104亿元。

然而，泰和集团的债务状况仍然不容乐观。

数据显示，截至2019年6月底，公司货币资金为153亿元，一年内到期的短期债务和流动负债合计为330.73亿元，存在较大缺口。

与此同时，子公司仍在挨饿。自7月份以来，该公司已向几家全资子公司提供了财务援助或担保。

9月3日，该公司宣布将为其全资子公司福州泰和和福建中威提供15亿元融资连带责任担保。

其中，福州泰和向兴业国际信托借款不超过7亿元，期限不超过12个月；福建中威通过股权收益权转让和回购向兴业国际信托募集资金不超过8亿元，期限不超过12个月。

截至6月30日，福州泰和总资产622.48亿元，负债607.84亿元，净资产14.63亿元，营业收入0，净利润-1.58亿元。同期，福建中卫总资产369.02亿元，净资产12.39亿元，净利润315万元，同比下降98%以上。

截至公告披露日，公司对外担保余额为830.26亿元，占最近一期经审计母公司所有者权益的449.79%。

未来仍面临压力

在上市的房地产企业中，泰和集团是唯一没有在其财务报告中披露销售金额的“选择”。外界也在期待公司的销售情况，各种第三方研究机构披露的数据存在很大差距。

今年6月13日，东方金城发布了泰和集团跟踪评级报告，引用了集团的审计数据:

2016年至2018年，公司实际销售额分别为212.63亿元、823.73亿元和929.36亿元。

泰和集团成立20多年，从未能进入千亿房企行业。主要原因是公司选择的“轨道”是制造高端豪宅等产品，行业内的流失率处于较低水平。

数据显示，从2016年到2018年，公司的库存周转次数分别为0.37次、0.15次和0.14次。

乐居金融统计数据显示，2016年至2018年，171家典型国内住宅企业的平均库存周转率分别为0.40倍、0.36倍和0.35倍；64家重点房地产企业的平均存货周转率分别为0.41倍、0.37倍和0.36倍。

库存规模大，周转水平不高，最终影响公司的流动性。

此前，该公司董事长黄启森表示，管理层今年的重点是提高销售回报率。今年上半年，销售利润达到325亿元，销售利润率从2018年底的35.3%提高到49.6%。

但东方金城认为，公司出售的房地产项目还款速度仍处于较低水平，部分项目进度不能满足银行发放购房按揭贷款的要求。

这将对公司的债务产生重大影响。从2019年到2021年，公司的许多债务将达到集中还款期，公司面临集中还款的压力。

不考虑提前转卖债券，2019年4月至12月、2020年12月和2021年12月的计息债务分别为386.74亿元、392.27亿元和455.01亿元，合计1234.02亿元。

今年上半年，公司没有新增一块土地，但现有项目投资压力也很大。

数据显示，截至2018年底，公司拟建项目计划总投资为563.57亿元。截至当年年底，累计投资101.71亿元，未来投资461.84亿元。