五大关键词 读懂今年房地产政策和市场信号！

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住房问题与每一个老百姓息息相关，房地产政策和市场走势也是两会关注的焦点之一。 《证券时报》记者梳理了两会期间的房地产相关政策声明，包括政府工作报告、行业领导和监管部门的官方声明，并提取了五个关键词，包括房地产调控政策、房地产金融政策、房地产税收立法、新型城镇化和房地产市场形势，帮助您分析今年的房地产政策和市场信号。

房地产调控政策:坚持“住在房子里不投机”的政策，保持政策的连续性和稳定性

目前，整个房地产市场已经降温。去年底，一些城市对房地产调控政策进行了微调，这被一些人解读为调控或放松的信号。因此，今年调控政策的走向备受关注。

关于房地产调控政策，政府工作报告的表述是:“更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展。继续推进保障性住房建设和城市棚户区改造，保障困难群体的基本生活需求。”

与往年相比，《政府工作报告》中对房地产的描述用词较少，措辞也较为平和，尤其是没有提到“无房炒房”、“调控”、“房价”等关键词，被很多人解读为今年调控政策将会松动的信号，甚至被一些房地产中介和房地产销售者用作吸引买家购房的宣传口号。

然而，当住房和城乡建设部部长王在两会最后一个“部长频道”的最后一个节目中亮相时，有人问他:“今年的政府工作报告不再强调‘住房而不是投机’。”这是否意味着房地产行业的监管已经调整？”他明确表示，今年要稳步实施房地产市场稳定健康发展长效机制工作计划，具体要做到五个“坚持”。一是坚持“住而不炒”的定位。第二，坚持完善住房市场体系和住房保障体系。第三，坚持落实城市的主体责任。由于城市的政策和分类指导，有必要在不断完善中对市场进行监测、预警和评估，特别是要把稳定地价、房价和预期的责任落到实处。第四，坚持结构调整和方式转变，特别是培育和发展住房租赁市场，着力解决新市民的住房问题。第五，保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落。

王对今年的房地产调控政策做了更详细的说明。其中，“禁止住房投机”、稳定地价和稳定房价预期、培育和发展住房租赁市场、保持政策连续性和稳定性、防止大起大落等关键词再次被提及，相当于间接否认“行业监管已经调整”。

据业内人士透露，这一表态与住房和城乡建设部的年度工作会议以及去年12月底的中央经济工作会议是一致的，这意味着房地产行业的管理者们不希望房地产市场放松得太快，但仍需要保持政策的连续性和稳定性。这一大政策目前基本保持不变。今后，房地产市场政策仍将打击投资投机，保护真正的住宅。即使一些城市政策继续调整，地方主体的责任也要求保持房地产市场稳定的原则不变，以防止房价大幅波动。

房地产金融政策:总体政策不变，高杠杆住房企业和投资投机性住房贷款得到严格控制

在今年1月RRR央行全面降息后，业内普遍预期宽松的流动性将为渴望资本的房地产行业带来巨大好处。一方面，住房企业的资金压力有望缓解，另一方面，抵押贷款利率有望下降。与此同时，今年以来，房企的融资计划被集中释放，一些城市的一些银行下调了首笔房贷利率，甚至下调了首笔房贷首付比例，这再次引发了市场对放松房地产金融信贷政策的预期。因此，今年的房地产金融信贷政策备受关注。

对此，央行党委书记、中国保监会主席郭树清明确表示，下一阶段房地产金融政策的总体政策不会改变。他还表示，结构性去杠杆化意味着降低企业杠杆率，稳定居民杠杆率。由于近年来家庭杠杆率迅速上升，这部分杠杆率主要涉及个人住房贷款，可能与居民购房和房地产投机有关。政府部门应控制隐性债务的增加，并化解存量。

对于是否会限制房地产贷款规模，中国银监会副主席王兆兴表示，在房地产贷款领域，监管也持区别对待的态度，以风险为标准。加强房地产贷款监管，资质差、杠杆率高的房地产企业要控制贷款；加强对投机性房地产贷款的严格控制，同时防止房地产通过影子银行渠道进入，确保房地产健康稳定发展；继续保障住房贷款的基本需求，同时严格控制投资和投机抵押贷款。房地产金融是防范风险的关键领域。

3月13日，中国保监会发布《关于进一步提高2019年小微企业金融服务质量和效率的通知》，要求各银行业金融机构加强对小微企业贷款资金流向的监管，做好贷后检查，确保贷款资金真正用于支持小微企业和实体经济。 防止小微企业贷款资金被转移到政府平台、房地产等监管领域，制造新的潜在风险。

上述官方声明已经明确表示，今年房地产金融政策的总体政策将保持不变，并将根据风险区别对待。对资质差、负债率高的住房企业融资和投资投机性个人住房抵押贷款要严格控制，但优质住房企业融资和基本住房需求贷款仍将得到支持和满足。然而，那些预计流向小型和微型企业的“水”将流向房地产行业的人，很可能会选择空.

房地产税收立法:稳步推进，现在我们正在努力完善法律草案

房产税关系到每个人的利益，房产税的每一份官方声明都会触动人们敏感的神经。然而，房产税多年来一直被“叫嚣”，没有取得进展，已经成为悬在人们头上的“达摩克利斯之剑”。直到去年9月，房产税才被正式纳入全国人大五年立法计划，并取得了实质性进展。因此，房地产税的最新发展备受关注。

3月5日政府工作报告中的表述是“完善地方税制，稳步推进房产税立法”。这种说法与去年政府工作报告中的说法只有一个字不同，从“平稳”改为“平稳”，但没有实质性的变化。

在3月8日的第十三届全国人民代表大会第二次会议上，“今年将制定房地产税法”的消息传出后，被很多人误解为今年将开征房地产税，随后香港国内地产股大幅下跌。

实际上，全国人大常委会委员长李的原话是:“集中力量落实党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案(十一)，基本医疗卫生促进法，房地产税法，出口管制法，社区矫正法，国防与民用技术集成发展法，退役军人保障法， 《行政处罚法》和修改《证券法》、《现役军官法》、《兵役法》、《人民武装警察法》、《全国人民代表大会组织法》何刚才说，今年是立法调研和起草工作，制定了许多法律，而房地产税法只是其中之一，这也是政府工作报告中“稳步推进”的工作步骤之一。

3月9日，NPC财政经济委员会副主任吴日图在房产税上作了明确表态:“根据中央要求，房产税法是由全国人大常委会预算工作委员会和财政部联合起草的。有关部门正在努力完善法律草案和重大问题论证。条件成熟时，将提请全国人民代表大会常务委员会初步审议。”

同日，全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣也表示:“根据全国人大常委会的立法计划，有关方面正在研究起草房产税法草案，相关工作正在稳步推进。”

根据最新声明，房地产税法草案可能已经形成文本。经过内部协商，仍然存在一些重要的分歧和问题，需要经过反复论证和协商一致后进行修改和完善。当提交初步审查时，将考虑各种影响因素并谨慎行事。之后，还将公开征求公众意见并进行复议。最后，经审议通过，各地将制定实施细则，以供进一步实施。可以看出，离真正的实现还有一段距离。

新型城镇化:坚持以中心城市引领城市群发展，仍将加快城镇化步伐

在城市政策和分类监管的影响下，整个全国房地产市场已经降温，一些房企对行业未来的市场发展前景并不乐观。但是，一些房企认为，中国的城市化还没有结束，空的房地产市场仍在发展。

至于新型城镇化，政府工作报告也明确指出:“深化新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口安置，推进城镇基本公共服务覆盖常住人口。有大量的旧城区。大力进行改造升级，更新水环气等配套设施，支持安装电梯，完善生活服务设施，如便利市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等。”

据业内人士称，该报告多年来一直强调“深化新型城镇化”，但缺乏具体措施。这一次，它明确提出“坚持以中心城市引领城市群发展”，印证了都市圈发展的逻辑。这意味着未来以中心城市为核心的大都市圈将吸引更多的产业和人口，而除中心城市和大都市圈以外的城镇未来发展将更加渺茫，城镇极化格局不可避免。

对于中国新型城镇化的发展，几个部委的官员都明确表示了乐观的预期。

国家发改委主任李锋表示:“中国的新型城镇化正在加速发展。目前，中国有600多个城市，其中400多个是大中城市，其余为小城市。去年，常住人口的城市化率达到59.58%。城市化率每上升一个百分点，就有近1400万人从农村转移到城镇，这不仅增加了对城市公共服务设施的投资，也释放了巨大的消费需求，如食品、服装、住房和交通。缺点的发展，棚户区改造的加快，旧城区改造的加快，将进一步释放巨大的潜在市场。”

国家统计局局长纪宁哲也表示:“2018年底，全国常住人口城镇化率为59.58%，登记人口城镇化率为43.37%，分别比上年提高1.06和1.02个百分点。它非常接近国家新城市化计划(2014-2020)。到2020年，常住人口的城市化率将达到60%左右。未来两年，中国的城市化速度将继续加快。”

房地产市场情况:稳定的土地价格，稳定的住房价格，预计防止大的起伏

今年2月，受春节假期和四线城市返乡潮影响，重点城市成交量逐月减半，同比也下降30%，明显降温。然而，春节过后，个别城市的楼市交易出现回暖迹象，个别楼盘开盘后，数千人抢房的现象再次出现，部分楼盘发布了涨价消息...这被一些人误认为是房地产市场正在升温的信号。因此，除了政策趋势，房地产市场的趋势也吸引了很多关注。

关于当前房地产市场形势，住房和城乡建设部部长王在两会“部长通道”最后说:“去年以来，我们坚决贯彻落实党中央、国务院的决策部署，在各方共同努力下，房地产市场总体保持稳定运行态势，市场预期也发生了积极变化。主要体现在三个方面:一是住房交易面积增速放缓；二是住房交易价格总体稳定；第三，住房预期，即市场预期正逐渐变得理性。”

虽然王对今年的市场走势，特别是房价走势只字未提，但他在今年的房地产市场稳定健康发展长效机制稳步实施工作方案中提出了五个“坚持”，强调“要不断完善市场监测、预警和评估机制，特别是稳定地价、房价和预期的责任”，“保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落”。

这意味着今年的房地产市场仍然是"稳定的"，土地价格，房价和预期应该是"稳定的"。稳定的房价意味着没有起伏，没有大的起伏。一些业内人士还认为，春节后，很难改变整体市场向下调整的大趋势。未来一二线城市有望稳定在较低水平，一些三线四线城市将面临一定的减压。