房贷利率“换锚”两月有余 对购房成本影响小

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8月25日，央行发布了今年第16号公告，宣布从2019年10月8日起，以最近一个月的贷款市场报价(lpr)为定价基准，上调新发放的商业个人住房贷款利率。第一套商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限lpr，第二套商业个人住房贷款的利率不得低于相应期限lpr加60个基点。到目前为止，房贷利率“改锚”正式实施已经两个多月了，购房者最关心的是个人房贷利率的变化。

11月20日，第四次贷款市场报价利率(lpr)发布:一年期lpr为4.15%，比上年下降5个基点；五年期的年收益率为4.80%，比上一年低5个基点。这也是自5年期lpr建立以来的首次下调。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进告诉《证券日报》记者，“100万元贷款、30年等额本息还款法”的抵押贷款成本计算发现，11月份5年期贷款利率下调后，与10月份的月供应量相比，下降了30元左右，这对降低抵押贷款成本起到了一定的作用。

“近期货币政策总体稳定。12月份下调5年期贷款利率的可能性不大，抵押贷款利率预计将保持稳定。”严跃进说。

值得一提的是，上述16号公告明确指出，“中国人民银行省级分行要按照“按市决策”的原则，引导省级市场利率定价自律机制，根据国家统一的信贷政策和当地房地产市场形势的变化，确定辖内第一套和第二套商品房贷款的利率上限和下限。”也就是说，即使5年期贷款利率降低，银行仍然可以通过提高基点来确定实际的抵押贷款利率。

此外，第16号公告还明确表示，“再定价期最短为一年。”也就是说，即使5年期贷款利率每月调整一次，买方也会根据贷款合同中约定的“利率重新定价周期及调整方法”调整相应的贷款利率。

严跃进表示，目前的抵押贷款利率与lpr挂钩，这有利于后续利率进一步市场化。根据不同地区的不同情况，基点的变化也将成为调控的工具。

中原地产首席分析师张大伟认为，总体而言，整个社会的贷款成本已经降低，因此抵押贷款利率不太可能进一步上升。然而，由于监管政策的影响，空的向下调整也是有限的，保持稳定将是主流。

据业内人士称，相对于总购买价格而言，每一次lpr调整所影响的利息成本非常小，而更大的影响在于购买者的心理预期。