广州一手楼市4月成交稳中有升 增城、南沙仍是主力

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今年4月，广州的一笔二手房交易受到了“三月小阳春”热潮的推动，2019年有近9000笔一手交易创下月度交易纪录；二手方面，增城“进入暴力状态”，交易量进一步逼近番禺。2019年4月1日至27日，广州(不含南沙和从化)网上中介签约4560家，较3月同期(4485家)小幅增长1.7%，市场成交保持稳定并有所好转。从4月份每周的交易量来看，周都的交易量稳步上升。第一周，营业额只有903英镑，第15周，营业额上升到1238英镑，第16周，进一步上升到1300英镑左右。

据广州中原研发部统计，上月整体交易量稳步上升，主要原因是:一是信贷环境宽松，贷款利率小幅下调。与春节前相比，广州第一套贷款利率下降了约1.5-2%。降低利率可以有效地降低客户的购房成本，并极大地促进只需进入市场的买家的积极性，从而导致交易的反弹。二是当前楼市政策环境稳定，导致前一段时间拥挤的观望客户逐渐进入市场，门到门游客数量增加，市场活动明显增加。

这笔交易在4月中旬和下旬下跌

据监测，4月份，广州网上签约的一手住宅楼交易量为8996套，比上个月增长21%。三月之后，它在2019年创下新高；回顾过去6个月的一手交易，上个月也是高峰期，显示今年3月和4月广州市场的交易明显改善。但是，需要指出的是，在统计期内，4月份的交易主要依赖于3.26-3.31周的贡献，该期共交易3027笔，占4月份交易总量的34%。相比之下，从4月1日至4月21日，共售出4812台，平均每周仅售出1604台，与3月底相比大幅下降47%。

据广州中原研发部统计，4月中下旬交易量下降的主要原因如下:一是清明节假期期间，租户回家出门，整体交易热度有所下降。2月和4月，新供应集中在五一之前，月中供应较低，空买家购买新商品的空间缩小，尤其是主流市场，一般集中在五一或五一之前的“抢购”;

第三，一些买家认为五一期间会有盈利性的房地产促销活动，因此推迟了入市时间。

第一手交易增城和南沙仍是主力

4月，交易中心的六个区都出现了环比增长，荔湾区和天河区增幅较大。其中，荔湾区的周转量达到665例，比上个月增长26%，其他老城区的周转量大幅下降。该区域的交易主要得益于广州钢铁股份有限公司茶余的支持，其中在茶余板块保利花湾卖出97箱，占区域交易的15%。广州钢铁板块包括金钟茂福和保利郊野公园大道。5处房产有323笔交易。由于近年来土地供应的增加，广钢南区的新商品进入了市场。2019年，荔湾有望迎来一笔交易。"

此外，黄浦区上个月的表现也不错。由于供应量的增加，上个月黄浦区的营业额达到了112，800平方米，比上个月增长了17%。主要开发板块是知识城，龙湖双龙原创作品、招商永靖湾、时代田芸共535个案例。据了解，知识城对天河和黄埔的上班族有很强的吸引力。从市场情况来看，今年春节后，知识城的营业额大幅增加。除了货源充足之外，许多买家担心21号线与天河的连接将在年底刺激知识城的房价，因此加快了入市步伐。

在周边地区，南沙和增城的总成交量为4876宗，占全市总成交量的54%，其首要地位“不可动摇”。

库存状况:自2019年以来首次下降

上个月，消化周期回落到10.2个月，比上个月下降了0.3个月，这是自2019年以来的首次。除了3月至4月的交易量较2月有所增加外，整体月供应量仍维持在50万至60万平方米/月的低水平，这也是主要原因。

根据各区的情况，天河、黄埔、从化在上月补充较多，消化周期较第一季度有所改善。其中，天河从2月份的3个月低点升至4.7个月。在知识城、科技城和长岭居的祝福下，黄埔区的消化周期提高到6.1个月，脱销现象得到缓解。

二手住宅网签约均价微跌1.0%

在二手房交易方面，从各区的交易情况来看，增城上个月表现出色，交易量相互赶超，各区排名第二，交易量为823笔，仅略低于番禺第一(831笔)。肖认为，低房价、新楼盘、配套设施的逐步完善等诸多因素，使得增城二手房对有需求的客户具有吸引力，市场需求并未下降。与此同时，许多开发商打算储备弹药以迎接“红五月”，这使得整体推进步伐相对缓慢，迫使一些客户转向二手市场。

此外，黄浦区上个月也表现出色。1月1日至27日，黄浦区共有230笔交易，同比增长4.5%，占交易量的5.04%，交易量排名超过荔湾区(176宗)，上升至第八位。

一手商店连续两个月下跌

2019年4月，一手店铺的营业额为49，800平方米，较3月份下降32%，并连续两个月下降。上个月，许多地区的交易量出现下降，中心区、外围区和增城从化的总交易量分别为67万平方米、3030万平方米和1280万平方米。仅周边地区整体交易环比增长13%，这主要得益于南沙多个社区商铺交易的贡献。上个月中心区未能保持上升趋势，上个月中心区所有区的成交量持平，成交量不到3000㎡。

然而，4月份一手商铺的供应增加，大部分项目为周边地区的社区商铺，新增13个项目，占供应面积的一半以上，主要是由于五一期间很多建筑集中供应，包括商业建筑。

上个月，整个商业市场没有批量交易，主要需求来自周边社区商铺，其中亚运城集中成交4600㎡，其他单笔交易持平，成交不到3000㎡。由于这一贡献，上个月社区商店的份额比上个月增加了14个百分点，达到77.6%，社区商店也占据了交易清单的前4名。

此外，与上月的市场表现没有太大区别。上个月写字楼的整体表现仍然相对一般。主要交易来自花都绿地空香港国际中心项目。本项目上个月的大宗交易近10000㎡，主要是5栋楼的单层多层交易和3、6栋楼的零星贡献。此外，上个月未结交易案例不多，全层交易案例也明显减少。

上个月，虽然新增商品持续增加，中部地区也突破了长期零供应，但总体供应量和可销售数量仍然不足。此外，周边地区的供需也出现收缩，旧市场表现平平。预计上述趋势将会继续。

4月份，公寓市场下跌

4月，5个项目新增1749套公寓，延续了上个月的高增长量。其中，黄浦区的两个新项目——金波商务中心和广州国际玩具城——分别提供了304套公寓和228套公寓，其余项目由老项目推动。位于中心区天河上元的一都汇项目将405套公寓推向市场。值得注意的是，上个月新增的所有物品都可以由个人购买。

目前，商业服务地产市场的政策环境相对稳定，1219新政中相应项目个人购买力的释放继续支撑着对公寓地产的需求。4月份，公寓市场出现下滑，总成交量为2508套，总面积为13.99万平方米，成交量环比下降18%。然而，整体市场需求保持良好，城市的许多地区的需求下降，但四个地区也记录了上升趋势。

四个周边地区继续受欢迎，上个月的总成交量为1909台，但环比下降了25%。只有南沙保持了持续上升的趋势。本区上个月的总成交量为669台，在所有地区中排名第一，而且很多台都是由市场推动的。其他三个区的销量下降了3%-64%，其中黄埔区销量下降最多，仅售出303台；番禺区和花都区继续依靠一批交易，仍然收获了400多套交易。

4月份，中部地区售出了514台，比3月份增长了22%。天河区依靠多个项目贡献了226台，重新夺回了中心区支撑市场的主体地位。荔湾区继续保持单个项目支持的200多台的市场需求。增城从化网上签约85套，比上个月增长23%，近期保持了良好的上升趋势。