【要闻】北京二手房“寒冬”，业主直降百万仍难出手

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作者|第一财经孙梦凡

“业主刚来电话，能卖590万美元。 ”。 中介吴先生说，如果诚实购买，价格还可以谈。 20分钟前，这个房源的估计还是598万。 但是瞬间下降8万不是极限，位于北京朝阳区的两个居室，挂牌2个月，累计下降170万。

吴先生的印象是，以往市场低温时，小户型房价依然坚挺。 但是，现在从望京的人气小区到必须凝聚的大望路，二手房下降了100万间已经不孤立了。 贝壳研究院的数据显示，今年10月，北京二手房业主降价的比例达到91.6%，为“317新政”以来的最高值。

买卖双方的心理有条理地发生了变化，买家在犹豫不决的状态下，把业主的焦虑感推向了顶峰。 国家统计局的数据显示，11月一线城市二手房销售价格比上个月上涨0.2%，但比北京上个月下降0.4%，连续5个月下跌。

“现在的各项限制政策都很稳定，首次运营商和改善性住宅的诉求没有升温动力。 另外，新房的阶段性供给很多，特别是竞争室和二手房市场相互竞争关系，诉求不增加的情况下，市场很难变暖。 ”。 贝壳研究院首席分解师许小乐认为。

控制落地两年后，北京楼市还处于漫长的自我修复期。

业主的自信崩溃

12月，北京进入严冬，吴先生提前站在商店门口等待客人看家。 19岁的北漂白至今，吴先生在北京做了16年的房地产中介。 他目睹北京楼市走向狂热，经历了自己控制后突然停止的行情。 最近一个月是他今年最忙的时候。

“12月8日签448万的房间，12月15日签303万的房间……”。 看了从业记录，他的脸上露出了瞬间的喜悦。 吴先生所在的地区是北京面积最大的朝阳区，去年常住人口360.5万人，也是潜在买家群最密集的地方。

但是，不安依然难以掩饰。 看到客人房间的缝隙，吴先生一个接一个地抽烟。 “很冷，压力也很大，你看，我有一头白头发。 ’事实上，对他来说，最近的业绩已经是全年最高的了。 没有这几张，可能不到几年。 其他店员三四个月就可以发一票。

“控制前的房子不用担心卖，房源出来了，所有人疯狂抢，我们拿着看的时候连钥匙都找不到”吴先生叹息说，以前放着，空现在这样，下午没有给客人看四套房的酱。 现在北京的二手房市场持续低温，这些工人很难感受到曾经的狂欢。

根据我家研究院的数据，11月北京二手房成交平均价格为54338元/平方米，环比10月下跌0.83%，比去年11月下跌1.69%，为今年3月以来最低，最近3月的整体价格水平恢复到年初。

在当月成交量较多的行政区，西城区成交平均价格比上个月上涨2.81%，顺义区比上个月上涨1.83%。 除此之外的9个区都以环比下跌，石景山、通州、大兴、昌平的下跌幅度都在5%以上。 全市二手房价格下跌趋势比较明显。

在这场买卖双方的游戏中，业主的心理防线逐渐崩溃。 根据北京麦田成交房源监测数据，11月份买方整体谈判幅度为-6.9%，比上个月下降1个百分点，客户谈判空期间达到了年以来的最高水平。

李华对此有很深的体会。 作为“资深买家”，他在全国各地有五套房。 他说:“这几年围着房子转了。 ”。 但是李华发现业主现在的心情逆转了。 以前看房的时候，业主不太着急，从谈判空之间到10万不要紧。 但是，现在品牌价格430万的住宅资源，业主可以直接降低到370万进行销售。

除了谈判空之间大幅度提高，卖掉自己房间的经验让他感到很多。 “有一次，手的房源能卖270万，所以我想再等一会儿，但是降到了170万。 我不太能忍受那个心理落差。 ”。 李华坦白说，成交困难后，焦虑感很快就会倍增，无法承受资产损失带来的风险。

但是，无论对财富的渴望有多强烈，卖方都是弱者，市场是低温，是现在的常态。 作为中介，吴先生建议业主降低品牌价格。 “业主不了解市场，报价普遍很高，最终要向下修改。 ”。 他说业主不一再下降，就没人问津。

正好需要负重入场。

5年前，全国楼市升温，位于一线的北京房价几乎翻了一番。 但是，转换快到了，去年3月17日，控制落地，“认房，认贷”直线上升了买房的门槛，无数炒房的房客被拒绝了。 此后，北京二手房连续9个月下跌，累计跌幅达到13.5%，年平均价格比去年同期下跌3.3%。

投资性的诉求明显下降了。 “我曾经觉得房价越高，投资空之间就越有距离。 有了新盘子，三五个朋友一起去看。 但是，现在很少引起狂热的购买欲望。 ”。 李华认定，以前投资时，明年的房价会上涨。 但是，我想现在分红期已经过了。 如果明年掉了怎么办？

吴先生以前也接触过炒房的人。 翻家源，离婚多次，名下有11套房。 但现在他很少见到这样的人。 一点人有空的空闲资金，只需“用小改变大小”即可改善。 越来越多的人想要得到这个城市的入场券是刚需要的。

北漂白七年，王兰终于今年在北京扎根了。 2月末宝宝出生后，她开始和丈夫商量看家的事情。 “养育孩子的费用很大。 不动手的话，以后攒不了首付”但是真的看房，她发现市区的房子太贵了，自己买不起。 老小区停车都是问题，很难保障生活质量。

最后，他们选择住在五环以外的通州。 “房东刚生了两个孩子，想换三个居室，新房存款付了，在这里等着挪用资金。 ”。 王兰说买了房子后，至少有一根根，可以在北京稳定下来。 咬，她和丈夫签了合同。

投资者解决了，王兰这样的刚需成为支撑市场的第一动力。 根据我家的统计数据，11月选择“首次购买”的顾客比例达到74.97%，比10月增加了1.52个百分点。 经过10月的暂时狭窄，这个比例在11月登上统计后更新，刚性需求依然是市场的主力。

二手房也是“按价格改变量”的情况下，只要入场交易也有暂时的牵引。 根据北京市住建委的数据，11月北京二手房的合计上网本11203套，与10月北京二手房的上网本8879套相比增加了2324套，环比增加了26.2%，同比增加了32.1%。

根据我家研究院的解体分析，长时间交易的低迷和价格的下跌在北京二手房市场积累了很多潜在的诉求。 经过一段时间的观察，最近南京、深圳等地的控制政策有局部、小幅度的松动，这些指控的入市意愿增强，市场的活性化度小幅恢复。

但是，北京楼市的管制依然处于高压态势，松动的可能性小，市场比较有效的购房诉求依然以刚需为主，房价也难以上涨空。 ”。 上述机构。 合硕机构首席分解师郭毅也同样表示，现在的北京楼市购买资格有限，价格再低也只是短期诉求，没有长期的可持续发展。

新房子二手房继续胶着。

除买卖双方和市场之间的游戏外，北京二手房持续低温，与接近使用年限的竞争房大量入场有密切的关系。

年末，北京开始大规模转让竞争室地块，相关项目从年开始集中进市。 中原地产数据显示，最近两年，竞争室占北京市场供应的70%。 大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应点。

为了在土地出让阶段限制房屋的售价，竞争室的售价一般低于该地区的市场水平。 这是因为二手房市场形成了很大的分流。 “如果地区内有限制竞争室项目的话，很容易区分地区整体的成交量，平均价格也很低”。 业界相关人士说的。

但这并不意味着竞争室很受市场欢迎。 由于供应量大，地区相对集中，北京整个限制竞争室的消化情况不好。

据中原地产介绍，截至今年11月末，北京市累计限供竞争房为5.4万套，网上签名规模约2.3万套，整体蜕化率为43%左右。 库存规模首次突破了3万套。 其中，供应量比较集中的房山区，限制竞争房的蜕化率为22.7%，仅为全市限制竞争房蜕化率的一半左右。

截至目前，北京商社住房库存达到7.56万套，创近8年来的最高记录。 另外，北京限竞房合同量共计2.34万套，库存达到3.1万套，同样刷新了历史记录。

中指研究院认为，下半年以来，共享产权室、限制竞争室将迎来入市高峰，在市场供求中占有重要地位，迅速提高市场比较有效的供给。 但是，有些地区的项目进入市场，产品同质化严重，市场明显处于供给超过需求的状态，住宅企业之间存在很大的挑战。

不仅如此，这些机构还说80%的入市项目损失或面临损失。 从销售进度来看，只有8个项目基本上宣布售罄，许多项目的库存尾盘项目依然很多。 随着销售时间的延长，总价格会更大。 即使现在就清盘，也只能根据入市时间减少赤字。

束的供给、脱化不顺利，竞争室和二手房的胶着状态短期内无法结束。 “仅限于竞争室分流二手房的诉讼，明年也将继续。 特别是仅限于竞争室供给集中的地区，二手房的成交量和交易价格将继续受到影响。 ”。 郭毅想。

据我家研究院介绍，现在北京楼市的控制力是史上最大的，今年第四季度以来各地的控制进行了很多微调，将来的政策进一步编码了空之间很小。 但是，北京依然是全国楼市的标杆，在“住宅不炒”的战术下，政策很难有大的松动，预计年北京楼市的政策依然稳定。

在政策紧张、市场展望中，置业北京依然是沉重的城市入场券。