上半年房企融资上演过山车 偿债压力之下成本持续走高

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在产业集中度不断提高的背景下，住宅企业开始了规模化发展模式，高周转率是对住宅企业资金链的考验。

住房企业融资的重要性不言而喻。半年来，住房企业的融资环境在第一季度经历了一个相对宽松的过程，在第二季度逐渐收紧。对于大量的中小房屋来说，如何捍卫“钱袋”是继续前行的保证。今年下半年，收紧房地产融资的消息再次传来。那么，在下半年，面对偿还债务和年业绩飞速增长的双重压力，我们应该依靠什么来确保资金链的稳定呢？

去年上半年，房地产融资市场表现跌宕起伏。到6月份，房企融资总额逐月增加，外币融资额增加，融资形势非常不稳定。

今年第一季度，“小阳春”出现在住房企业融资中。然而，自4月份以来，情况越来越糟，尤其是银监会5月17日发布的23号文件，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。在这种背景下，住房企业的融资额已大幅下降。

《全国商报》记者注意到，在巨额债务偿还压力下，房屋企业的融资成本也在持续上升。

融资上演了“过山车”

上半年，房地产融资市场经历了大起大落，犹如过山车。

今年一季度，整体融资环境延续了2018年底的升温趋势，住房企业融资出现“小羊春”。然而，自4月份以来，情况发生了急剧变化。随着金融机构向房地产市场非法放贷事件的频繁发生和土地市场高地价地块的频繁出现，住房企业的融资环境开始趋紧。

5月17日，中国保监会发布23号文件，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规开展房地产融资，并强调要加强对银行、信托等金融机构向房地产行业放贷的监管。在这种情况下，信托贷款余额在3月和4月短暂反弹后，5月份再次下降。作为住房融资的重要组成部分，信托贷款余额的波动起着一定的风向标作用，也反映了融资环境的变化。

根据同一政策咨询和监测数据的不完全统计，2019年上半年，95家典型房企融资总额为6613亿元，同比下降11.12%，环比上升7.35%。

嘉里研究中心副总经理杨克威指出，一季度和二季度的住房融资表现明显不同——一季度出现“井喷式”发展，尤其是公司债券；自5月份以来，住房企业的融资额呈悬崖式下降，环比下降50%以上。6月份，数据继续下降。

原因是同一个政策咨询称，一季度延续了2018年11月开始的融资复苏趋势，融资金额达到2016年以来的峰值，同比增长15%；第二季度，融资环境再次趋紧，使得第二季度房企融资总量大幅减少，达到2016年以来的最低值，使得上半年的融资总量也同比下降。

具体到企业，上半年，50%的住房企业融资规模同比增长，而只有32%的住房企业融资规模同比增长50%以上。

根据同样的政策咨询分析，一半的住房企业的融资规模有所下降。这是因为政府在4月份开始收紧融资政策，而企业本身也有去杠杆化的需要；另一方面，整体融资成本的不断上升也使得一些企业不愿增加融资规模。

据统计，2019年上半年，全国共有23家房地产企业融资超过100亿元，同比下降7。大规模融资主要面向领先的房地产企业和上半年快速扩张的企业。

嘉里研究中心总经理林博在接受《国家商报》采访时表示，今年第一季度，一些城市的房价呈上升趋势，企业在购买土地时确实购买了一些高地价地块。随着融资渠道的收紧，在一定程度上也是为了矫正预期，强调“留在家里不投机”的核心基调——如果你跑得太快，就必须接受。

债务偿还的高峰期是“封顶”

在国家发改委和财政部2018年5月出台的限制使用海外债券的政策下，2018年下半年海外债券发行量“突然下降”。然而，由于国内环境持续收紧，2019年房企面临偿债高峰期，2018年底和2019年初，房企不得不再次向海外借款。

据嘉里统计，2015年公司债券和中期票据的发行量较大，大多数企业的债券期限为3-7年。2019年，房企面临债务偿还高峰期。上半年到期债券2108亿元，占2018年全年到期债券的93%。大多数住房企业不得不再次借款来偿还旧债，导致2019年上半年发行的债券数量大幅增加。

2019年下半年，房地产企业到期债券1706亿元，到期债券总额较高；到2020年下半年和2021年上半年，住房企业的债务偿还压力将进一步上升，到期债券将全部超过3000亿元，届时，住房企业将面临更大的债务偿还和融资压力。

根据对95家典型住房企业债券融资的监测，2019年上半年，住房企业境内外债券融资总额为4139亿元，占2018年全年的57.3%。其中，内债发行1331亿元，占2019年内债和外债发行总额的32%；海外发债2808亿元，占比68%，同比增长20个百分点。

从房企单个月发债情况来看，自2018年11月以来，房企的融资环境出现了回暖的迹象，这种情况一直持续到2019年4月，月均发债近800亿元以上。此外，由于今年大部分房地产企业债券已经到期，2019年前四个月房地产企业发行的债券数量相对较大，2019年1月的债券发行数量达到了近两年的峰值。

值得注意的是，7月初，住房企业再次出现了集中海外借款。据不完全统计，7月初，近20家房地产企业在海外筹集了近100亿美元。

记者发现，目前龙头房企的融资成本在7.5%至8%之间，小型房企的融资成本在10%至12%之间；美元债务的平均成本约为8.9%，成本压力非常大。

“融资环境持续收紧，加大了企业资金链的压力。补充其他渠道的现金流是必然的选择。”一位机构消息人士表示，从长期来看，“必须这么做”的紧迫感更加明显。

杨克威指出，如果海外融资出现问题，房企的资金链可能会出现风险，机构可能会立即“断供”。然而，银行、私募股权基金和资产管理公司都有不同标准的风险控制管理体系。