融资紧箍咒紧逼钱袋子 中小房企如何生存和自救

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房地产企业正在经历一场“勒紧衣服，吃紧”和“钱袋”的考验。

值得注意的是，最近，广信集团、伊尹股份和洪钟股份等公司都遭遇了债务危机。其中，洪钟股票甚至在2018年12月因债务爆炸而退市；由于债务问题，伊尹股份今年6月也提出了破产重组申请。

Cree研究中心总经理林博直言不讳地表示，自2019年第二季度以来，一些大型房企仍可依靠银行融资，但国内中小企业融资渠道逐渐被压缩，压力越来越大。净负债率高、融资成本高的房地产企业更容易面临更大的风险。

中小房企融资压力倍增

根据克里的数据，今年第一季度后，自4月以来，住房企业的月度融资持续减少。5月份，房地产企业的债券发行规模大幅缩减。国内外95家典型房企发行债券总额210.6亿元，较上月下降73.1%，为2017年3月以来的最低水平；截至6月，每月融资额已降至两年来的最低值，仅为492亿元。

“目前，房企的市场化融资渠道融资难度越来越大。资金需求大的房企采取多元化融资方式，但融资额度有限，小企业融资难度更大。”同一政策咨询指出。

在下半年融资环境趋紧的情况下，小型住房企业或“第一波”受到冲击。

林博表示，一些资金紧张的企业只能采取非标准融资方式，如信托、基金和财务管理等。即使是非标准融资，政策趋势也变得越来越紧张。例如，对于房地产信托公司的产品，政策已经要求“不超过6月”，即后续不允许有新的规模。

因此，海外发债已成为许多住房企业担保资金的一种方式。虽然5-6月份海外发债发行量逐月下降，但比重逐渐上升。

今年上半年，住房企业境内外债券融资总额为4286亿元，其中境外发行2883亿元，占比67%，同比增长19个百分点。

“海外发债明显偏多，主要是因为国内发债审批不多，资金紧张的企业不得不选择其他渠道。”林博说。

但不可忽视的是，海外债券融资成本达到8.34%，比2018年增长1.19个百分点。2019年以来，住房企业新增债券融资成本为7.25%，比2018年全年高0.77个百分点，总体呈上升趋势。

国内渠道有限，海外成本上升，中小企业面临的压力不容忽视。

嘉里分析师方玲表示，6月份发行的海外债券的票面成本普遍较高，有些甚至超过10%。其中，华南城(港股01668)和新湖宝(600208)的票面利率分别达到11.875%和11%，如果计入综合融资费用，实际成本会更高。

财务状况不佳的企业可能会陷入危机

在这个优胜劣汰的行业中，资金周转率低、债务压力大、紧迫性强的中小住宅企业首先面临的是压力和风险。

以伊尹股票为例，其市值一度达到400亿元。2016年，伊尹开始以120亿元的价格收购美国arc、日本Alifu和比利时邦奇，并转型成为一家以“房地产+高端制造业”为双重主业的综合性公司。为了筹集资金，亿元银行选择了借入和质押股票，这为债务危机埋下了导火索。

2017年，房地产监管力度过大，使得伊尹的房地产业雪上加霜。此外，随着汽车行业寒冬的到来，汽车业绩大幅下滑，导致伊尹股份2018年净利润总额仅为-4.74亿元。随着债务的到期，2018年，伊尹持有的现金降至8.35亿元的创纪录低点，而现金与债务的比率降至0.09。短期债务偿还压力巨大，最终债务违约。

一位不愿透露姓名的机构人士告诉记者，“许多中小房企目前可能还没有达到银十亿的地步，但一些中小房企已经开始出售项目，这是生存危机的前兆。”

除了高短期债务外，高净负债率和高融资成本的企业也面临风险。

据嘉里数据显示，房地产行业的平均净负债率约为70%，许多企业的净负债率超过100%，如泰和的300%和中南的160%。

上述机构消息人士认为，这些企业需要尽快套现，以抵御风险。

然而，不可忽视的是，2016年至2017年，许多企业参与了高地价征地，甚至一些房地产企业在四线城市拥有约80%的土地。

林博认为，失去股改红利的四线城市的去转型速度明显下降，一些三线、四线仓位较重的房地产企业的销售压力将明显加大。“如果四线城市的这类企业不能以现金支付短期债务，它们将处置和转让项目的股权，提取资金，或支付房屋和供应商；当然，最简单的方法是降低价格。毕竟，在这一波市场中，如果在项目的去工程化方面存在问题，并且没有节奏，等待房屋企业的将是一场灾难。”

面对风险，企业的“降职”措施是什么？

林博指出，如果前两年收购的土地能够顺利实现，将不会影响企业的现金流和资金链。因此，高周转率和及时完成销售和返还资金的能力仍然是住房企业“自助”的关键。

“此外，在监管中，如果公司出现财务问题，它将要么筹集资金，要么出售资产。”一位业内人士直言不讳地表示。

“在有限债务融资的情况下，越来越多的住房公司选择股权融资和通过项目子公司的部分股权转让融资。”上述人士认为，多元化组合融资也是房企采用的一种方式。

例如，金科(000656，诊断)和太和集团(000732，诊断)采用了三种债务融资方式:国内银行贷款、信托贷款和其他债务融资；阳光城(000671，诊断)采用三种债务融资方式:国内银行贷款、信托贷款和公司债券；中南建设有限公司(000961)采用了国内银行贷款、发行公司债券和其他债务融资三种债务融资方式。