央行重磅！房贷利率彻底变了国庆假后实施 请看4大核心要点

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改革后，新发放的商业个人住房贷款的利率以最近一个月的同期贷款利率为定价基准形成。其中，lpr是由贷款市场报价的报价银行的报价计算形成的。

周日17点18分左右，央行发布了一项重大的抵押贷款利率政策，基于基准贷款利率的抵押贷款支付时代彻底结束了！

中国人民银行公告[2019]16号表明，为坚决落实“房子是为了生活，不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制，在改革和完善贷款市场挂牌利率形成机制的过程中，确保区域差别化住房信贷政策的有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定， 为维护借款人和贷款人的合法权益，现就新发布的商业个人住房贷款利率有关事宜公告如下。 同时，央行负责人也回答了记者关于个人住房贷款利率的提问。

四个核心点排列如下:

1.贷款利率的定价已经完全改变。过去参照基准贷款利率上调或下调一定比例，现在改为“以最近一个月的同期贷款利率为定价基准”。(什么是lpr将在后面详细解释)

2.第一套贷款利率不得低于lpr，第二套贷款利率不得低于lpr+60个基点。根据这一计算，8月20日5年以上的贷款利率为4.85%，即第一套房的利率不得低于4.85%；第二套住房贷款的利率不低于5.45%，基本相当于现有住房贷款的实际最低利率。根据这一原则，具体情况取决于当地房地产调控的需要和银行的定价。

3.数字一旦增加，在合同期内不能更改；但是，贷款客户可以与银行商定如何重新设定lpr的利率，该利率每年至少可以调整一次。

4.新政策将于2019年10月8日实施；以往的贷款仍按旧政策执行，公积金暂不调整。

央行:个人住房贷款的利息支出基本不受影响

以下是中国人民银行公告[2019]16号:

1.从2019年10月8日起，新发放的商业个人住房贷款的利率将以最近一个月同期贷款市场的报价利率为定价基准形成。增加值应符合国家和地方住房信贷政策要求，反映贷款风险状况，并在合同期内固定。

二、借款人申请商业个人住房贷款时，可以与银行业金融机构协商商定利率再定价周期。重新定价期短至1年。在利率重新定价日，定价基准根据最近一个月相应时期的贷款市场报价利率进行调整。应在贷款合同中规定利率重新定价周期和调整方法。

三、第一套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

四、中国人民银行省级分行要按照“为市决策”的原则，引导省级市场利率定价自律机制，在国家统一信贷政策的基础上，根据当地房地产市场形势的变化，确定辖区内第一套和第二套个人住房商业贷款的利率上限和下限。

五、银行业金融机构应根据省级市场利率定价自律机制确定的下限，结合本机构的业务情况、客户风险状况和信用状况，明确商业个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体价值。

六、银行业金融机构要切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保护借款人的合同权利和消费权利，严禁提供个人住房贷款“再抵押”和“再抵押”服务，确保工作顺利有序进行。

七、2019年10月8日前，已发放的商业个人住房贷款和已签订但未发放的商业个人住房贷款仍按原合同执行。

八、商品房购买贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

什么是lpr？

贷款优惠利率(lpr)是商业银行为其最佳客户实施的贷款利率，其他贷款利率可以在此基础上通过加减点来生成。贷款市场报价利率集中报价和发布机制是指定一个发行商根据报价银行对银行贷款市场报价的独立报价利率计算报价，形成报价银行贷款市场报价利率的报价平均利率并向社会公布。目前，一年及五年以上贷款的市场报价利率已向公众公布。

贷款市场报价(lpr)报价组目前由18家商业银行组成。在原有10家全国性银行的基础上，增加2家城市商业银行、2家农村商业银行、2家外资银行和18家民营银行。新增报价银行均为中小银行，贷款市场影响力强，贷款定价能力强，对小微企业服务效果好，能有效提升lpr的代表性。市场利率定价自律机制根据相关文件确定和调整报价银行成员，监督和管理贷款市场报价利率的运行，规范报价银行和指定发行人的行为。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心作为贷款市场报价的指定发行人。每月20日9: 00前(遇节假日顺延)，报价以0.05个百分点为步长提交全国银行间同业拆借中心。全国银行间同业拆借中心根据除去最高和最低报价后的算术平均值，从最接近的0.05%的整数倍计算出lpr，并于当日9: 30公布。公众可以在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站上查询。

住房贷款和利息支出基本不受影响

以下是央行对记者回答的内容:

1.公告的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分。在改革和完善贷款市场报价(lpr)形成机制的过程中，个人住房贷款的定价基准需要从基准贷款利率向lpr转变，以更好地发挥市场的作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长期管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要组成部分。为落实“房子是为了生活，不是为了投机”的定位和房地产市场的长效管理机制，确保定价基准顺利有序转换，保持个人住房贷款利率基本稳定，维护借款人和贷款人的合法权益，中国人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整的相关事宜。

2.改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放的商业个人住房贷款的利率以最近一个月的同期贷款利率为定价基准形成。其中，lpr是由贷款市场报价的报价银行的报价计算形成的。每笔贷款的具体增加值应由贷款银行根据国家和地方住房信贷政策的要求，并考虑贷款风险情况，与借款人协商商定。一旦附加值被确定，它将在整个合同期间被固定。

3.在确定定价基准时，如何理解相应的时间限制？

目前，有两种一年期和五年期以上的lpr。1年及5年以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年以下和1年至5年的个人住房贷款利率基准可由贷款银行在两个品种之间自主选择。在确定参考基准之后，可以通过调整附加值来反映术语扩展因子。

4.什么是利率重新定价？

利率再定价是指贷款银行根据合同约定的计算方法，根据定价基准的变化确定新的贷款利率水平。公告明确表示，个人住房贷款利率的重新定价周期可由双方协商确定，最短期限为1年，最长期限为合同期。借款人和贷款银行可以根据自身的利率风险承受和管理能力进行选择。每当利率被重新定价时，定价基准被调整到最近一个月的相应时期的低利率。

5.这对居民家庭有什么影响？

公告主要关注新发放的个人住房贷款利率，现有个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内首次发放的个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率(8月20日贷款利率为5年及以上的为4.85%)；第二套个人住房贷款利率不低于同期贷款利率加60个基点(按8月20日5年以上贷款利率的5.45%计算)，基本相当于我国目前个人住房贷款的实际最低利率。同时，中国人民银行各分行将引导省级市场利率定价自律机制及时确定本地lpr加下限。与改革前相比，当家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。

6.何时实施？

2019年10月8日是定价基准的转换日期。在此之前，贷款银行需要修订贷款合同、改革和升级制度、组织员工培训，同时采取多种方式做好对客户的宣传和解释工作，确保转贷过程平稳有序。2019年10月8日前，已发放并签署但未发放的贷款仍按原合同执行。

经纪研究报告:高质量的企业将受益更多

根据CDB证券的研究报告，新的lpr设计将导致银行之间的竞争加剧，并有利于高质量的企业:

1.此次lpr改革是利率市场化的具体体现，主要在于降低实际利率中的风险溢价。早在第一季度，易纲行长就表示，未来实际利率将主要通过降低风险溢价来降低，利率市场化改革是通过“利率整固”来消除垄断因素，从而更准确地进行风险定价。改革后，随着一些隐藏因素被打破，风险溢价预计将下降。

2.商业银行的经营压力增加了，这需要央行的进一步关注。lpr改革后，一方面，商业银行对企业的定价权被削弱，大企业获得贷款时的议价价格也会相应提高。另一方面，考虑到一年期mlf是目前商业银行获得中期流动性的最重要渠道，当利率成为贷款基准时，央行也将在“数量和价格”方面加强对商业银行的政策约束。由于lpr改革在一定程度上加剧了商业银行的经营压力，如果央行不跟进某些措施，商业银行可能不愿放贷。因此，用随后的RRR削减取代mlf和tmlf的重要性将变得更加突出。

3.成本降低效应可能在中期出现。此次利率市场化改革只是利率市场化改革的一步，其政策效应可能要到中期才会显现。就报价和mlf可用性而言，Lpr仍然针对大银行，中小银行的流动性可用性没有得到有效改善。在流动性分层的情况下，他们仍然面临重复信贷风险的可能性。如果他们通过lpr支付这些成本，对实体成本降低的短期影响可能是有限的。

4.债券市场对多边基金的后续调整将更加敏感。随着央行推出这一政策，市场将很容易增强利率进一步下调的预期，这将在短期内进一步有利于债券市场。然而，与此同时，应该注意的是，市场将对随后的多边基金调整更加敏感。如果央行降低公开市场利率，空的短期利率将会打开，而随后的长期利率仍会有一个向下的空；如果这一预期落到空身上，利率可能会反弹。

民生银行首席研究员文彬(600016)曾表示，在流动性充足、合理的背景下，该行拥有充足的资金。在mlf一年期利率不变的情况下，通过增加一些点数形成的一年期低利率应低于当前的低利率。在lpr下降一年后，新贷款的实际利率也可能下降。通过利率市场化改革和利率一体化的实现，最终将降低企业的融资成本。