深圳楼市何以走出火热行情

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随着新年的临近，北方已经结冰。然而，深圳楼市却走出了许多人的视线，走出了一波独立的热市。裹着兴奋、焦虑、嫉妒、遗憾和许多其他情绪的飓风即将来临。

去年11月，深圳售出了8000多套二手房，创下三年来的新高。12月，气温没有下降。回顾全年，前海、科技园、宝中等热门板块上涨，单套基准房地产价格上涨逾百万元；深圳湾、米香湖和其他豪华住宅区房价上涨500万至600万元的情况并不少见。

在“不炒房”和全国其他楼市不断调整的背景下，深圳是一个在南方角落自吹自擂的歌手，还是别的什么？

结构性市场措手不及

南山科技园区中介樊虎(化名)讲述了自己的亲身经历:几个月前，他和几个同事打算合伙买房，但犹豫不决之后，错过了200万元的涨幅。“我们在《崛起》中一步一步地看着它，但由于胆怯和争吵，它没有完成。这笔钱从哪里来？”樊虎兴奋地打着手势。

“代码农民”张鹏在科技园工作了3年，住在离地铁一小时路程的免费公寓里，月租金3000元。张鹏想在公司周围买自己的“窝”。年初，他看了看郎静花园、惠晶豪苑、景平居等楼盘，发现都太破旧了。那两栋小房子实际上花了400万元，所以他放弃了。现在这些房子已经涨到了600多万元。

投资者吴志(化名)在圈内很有名。许多人问他买房子的方向。他只是成立了一家公司来谋生。虽然他挣了一些购买服务费，但他买的很多房产都在罗湖和其他东部地区。他每天都看着西方的物价上涨，但东方很平静。

它的疾病像风，它的徐如林。房地产市场突然成为人们关注的焦点，这就是2019年的深圳。

有趣的是，当前的房地产市场和股票市场的表现有相似之处。2019年，a股表现出结构性市场，市场增长有限，多数股票徘徊在低位，核心资产一路攀升。同样，2019年深圳楼市的特点是分化和局部性，呈现出结构性市场:首先，全国许多城市的楼市都在调整，深圳已经走出谷底。12月16日，国家统计局发布的70个大中城市价格数据显示，新房价格下降的城市数量增加到21个，为今年最高；只有32个城市的二手房价格在上涨，处于近4年来的最低点。

第二，房价指数涨幅不大，但一些房地产大幅上涨。根据国家统计局的数据，11月份，深圳的新房和二手房价格分别上涨了3.3%和6.4%。与此同时，深圳热点地区的一些基准房产大幅上涨。

第三，西部板块热，而东部板块冷清。今年以来，深圳楼市的热点格局一直不平衡，可谓“西线有战，东线静悄悄。”科技园、前海、宝中、香米湖、碧海、红山等板块都很热，大多在西部，而东部的龙岗、平山、罗湖几乎没有什么动静，甚至在福田中心区，楼市也一如既往的平静。

谁在秘密生火

深圳的土地面积不到2000平方公里，经济总量为2.4万亿元。2018年，常住居民自有住房率为34%。

强劲的经济活力和尖锐的供需矛盾使得深圳房地产市场尤为敏感。即使看起来平静，暗流仍在深水下涌动。回顾2019年，深圳楼市走出独立市场，离不开三大因素:

首先，优惠政策不断出台。今年以来，从降低RRR和政策利率，到前海将扩大产能的消息，再到8月份试点示范区文件的公布，政策风吹草动。11月11日，“豪宅税”调整的消息被证实。许多业主立即将上市房价提高了20万元至30万元，有些人干脆不卖了；房地产经纪人通宵加班，因为购房者非常不安。此前，深圳各区豪华住宅标准较低，导致大量房产交易需缴纳豪华住宅税，一套5600万元的小房子可能要缴纳约30万元的税费。一旦阀门打开，市场活动就会大大增加。

其次，业主和买家都提高了投资意识。在过去的20年里，深圳的房价上涨和下跌了很多次。2015年，房价翻了一番，市场的洗礼使各方的投资意识不断提高。近日，深圳出现了一个不可思议的场景:微信集团的业主控制了市场，集体抬高了房价，声称“如果上市价格不统一，就会被打破。”因此，当地政府迅速采访了当事人，并暂停了相关房地产的网上签约。

当地买家正积极进入市场，全国各地的买家也纷纷前来。宝安中心区，设施齐全，靠近前海，是本轮市场最热门的板块之一。当地代理人告诉《中国证券报》，前海扩张的消息公布后，一名北京购房者凌晨1点飞到深圳，凌晨3点叫醒业主，并在签约后第二天飞回深圳。

第三，深圳的强劲需求是市场出现的根本原因。这一轮行情可分为三个阶段:三月的“小阳春”、年中的小学区，以及年底的热盘。前两个阶段没有出台重大优惠政策，南山科技园和前海地区交易火爆。像科苑居这样的小型房产在短短几个月内大幅上涨，其他行业中一房两厅的成交量和价格也在上涨。

2016年3月，深圳率先推出严格的控制政策。2018年，政府加大监管力度，出台限制销售的政策，房地产市场进入深度整合。三年多来，楼市成交量徘徊在较低水平，客观上积累了大量购买力。此外，深圳鼓励优秀人才定居，每年有超过50万名新人进入深圳。这些有购买力的年轻人是房地产市场的火花。

明年房地产市场很难上涨

2015年，深圳房地产市场在全国领先，启动了全国房地产市场。外界担心的是，深圳楼市的崛起是否会再次开启新一轮的全国楼市。

广东省住房政策研究中心首席研究员李认为，房地产市场增长将非常缓慢。根本原因是目前房地产市场的购买力环境和资本杠杆与2015年至2017年有所不同。

专家表示，深圳楼市有独特的因素，指望全国进入新一轮上涨周期是不现实的:

首先，住在没有投机的房子里的基调不会改变。要坚持住而不炒的方向，全面落实稳定地价、房价和预期的长效调控机制，促进房地产市场稳定健康发展。

中国民生银行研究院宏观分析师王靖雯认为，2019年房地产市场将保持“稳定”，政策调控的主要目的是促进房地产市场健康稳定发展。城市政策思维的加强意味着地方微调的可能性增加，区域趋势将加剧分化。

其次，政府对房地产的挤出效应更加警惕。过高的房价不仅会增加住房困难，还会增加企业的经营成本，影响实体经济的发展。

第三，市场的购买力难以支撑大市场。分析师指出，房价上涨需要政策和货币支持。如果没有杠杆作用，市场自身的购买力很难再现2015年的情况。深圳房地产市场将只有本地和差异化的市场条件。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，目前开发商降价促销的意愿正在逐渐增强，预计冬季楼市可能会回暖，但房价飙升是不现实的。