接任四个月 新城少帅的增长选择题

本篇文章2615字，读完约7分钟

《时代周刊》记者杨静

新城控股股份有限公司(601155.sh)正在向外界传递稳定发展的信号，最近一次是抛出股票激励计划。在11月11日下午的股东大会上，该计划以高票获得通过。

这是该公司在7月黑天鹅事件后的首次股东大会。这也是三年后第二次推出股票激励计划。这也是新任主席王孝松的首次公开演讲。

受前董事长事件的影响，新城在过去四个月里一直受到外界的关注:先是股价，然后是融资，然后是信心。

以此为契机，上半年的“买买买”在7月转为“卖与卖”，共卖出项目150亿元。出售的逻辑是增加公司的货币资本，优化公司的资产结构。

这引起了外界对空.的歌唱新城应该放弃发展来换取安全吗？

11日，王孝松首次公开回应了这一观点，并重申了他对“住宅+商业两轮驱动”战略的坚定承诺。

“新城现在希望保持规模的稳定增长，追求高质量的发展，保持现有的行业地位。因为有一个稳定的规模，它将有河流和湖泊的地位，更强大的未来发展。”同一天，他告诉投资者，包括时代周刊记者。

单从10月份的销售业绩来看，新城目前以2223亿元的销售额位居行业第八，2700亿元的年销售目标基本可以实现。

然而，投资者的疑虑不足以消除。留给王孝松的问题是，新城市建成后，他将如何改变自己的命运？

股权变量

12月4日，新城控股股东及其一致行动持有的限制性流通股解禁的日子即将到来。

扶余发展集团有限公司和常州德润咨询管理有限公司目前共持有限制性股份15.158亿股，分别为13.78亿股和1.378亿股，分别占公司总股本的61.04%和6.10%，合计67.14%。

2018年12月4日，禁令原定到期。去年10月17日，新城宣布富裕发展和常州德润承诺在2019年12月4日之前不以任何方式减持股份。

据《时代周刊》记者报道，截至10月29日，已有5.3511亿股股份被质押。

除去质押，新城拥有近9.8亿股股份，将于12月4日解禁。这部分股份足以改变公司的股权结构。新城是否会引入新的战略投资者或其他情况仍有待回答。

为了保持公司团队的稳定，此次推出的股票激励计划被新城视为公司、管理层和股东的双赢价值。

与2016年相比，今年的激励计划有两大区别。

新城控股首席财务官关友东表示，首先，除了限制性股票激励措施，投资组合工具还增加了一个新的股票期权配置，共有105人参与；第二，很明显，平行权益应根据上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后的增长率进行评估。

换句话说，以2018年的非净利润75.97亿元为参考值，2019年至2021年需要不低于91.16亿元、129.15亿元和167.13亿元，年均增长率分别达到20%、41.7%和29.4%。

这似乎并不难。2016年至2018年，新城扣除的非净利润分别为25.45亿元、50.02亿元和75.97亿元，同比分别增长105.1%、96.5%和51.9%。然而，截至2019年第三季度，新城的非净利润仅为30.67亿元。

关友东的解释是，“扣除非净利润的考核实际上是严格按照管理要求和约束进行的。”

受益于这一激励计划的人数确实有所增加。那些今年没有继续获得限制性股票激励的人实际上转向了股票期权。此外，35人同时享有限制性股票激励和期权，占总数的近1/3。据王孝松称，部分股权保留在计划中，用于未来引进优秀人才。

缩放与否？

2015年？2018年，新城的销售规模几乎每年翻一番，从319.29亿元、650.6亿元、1264.72亿元增至2210.98亿元。除了住宅楼，新城的商业区已经有了规模。

王孝松11日表示，保持公司的稳定发展和巩固团队比新官员发起的变革要重要得多。在他看来，像三年前那样利用杠杆迅速扩张是不切实际的。

王孝松没有给出新城规模的具体值，但强调新城应保持目前的工业地产，由于产业集中度的加剧和资源向龙头企业倾斜，但新城每年都会根据当前的市场环境调整其目标。"

做最坏的打算，主动出售资产以减少和消除杠杆，是接管以来的行动。

第三季度，新城仅通过上市获得了13块土地，而去年第三季度和今年上半年分别获得了近40块和80块土地。

新城控股董事兼联席总裁梁志成并不否认新城的土地收购在最近几个月有所放缓。“在住房和居住没有投机的背景下，房地产企业的负责人希望回报以质量求发展。房屋企业应该按照正确的发展思路来思考。”

目前，新城的土地储备仍然充足，三季度的库存数据增长了62.5%，从1455.7亿元增加到2365.4亿元。

对新城投资者来说，好消息是一些合作银行和城市商业银行相继向新城发放贷款。

在第三季度的报告中，公司从借款中收到的现金达到了234.17亿元，换句话说，在7？9月份，贷款增加了25亿元。

公司现金余额为466.83亿元，同比增长近44%，现金与短期债务之比约为1.67倍。手头的现金可以支付短期债务。

但融资状况的改善需要时间。新城如何扩展？新城的回应集中在两点。一是以万科小盘股交易为参照，开展创新投资，与合作伙伴在资本或土地层面进行合作，目前正在实践中；第二是提高投资准确性，把钱花在最前沿。

商业地产的想象

自2008年以来，新城在商业地产轨道上发展了近十年，在数量上具有一定优势。截至2019年年中，五岳广场在中国已开业44栋，开业面积411.03万平方米，租金收入17.41亿元。

新城的数量远远超过了欢乐城(11个)、龙湖地产(29个)、宝龙地产(39个)和一批港资房地产企业。

但是数量上的优势目前并没有体现在租金上。新城租金总收入为17.41亿元，与上半年欢乐城16.01亿元、九仓18.36亿元、龙湖21.1亿元相差不大。但与恒隆37.84亿元、华润42.9亿元和万达171.82亿元相比，仍有差距。

在财务模式上，出售物业的部分现金流用于五岳广场的早期开发。简单地说，五岳广场的大部分土地成本和建筑成本都可以通过出售房屋的收益来弥补。随着后来的租赁，五岳广场变成了“摇钱树”。

在中国，万达是这种模式的典型代表。然而，据《时代周刊》记者粗略计算，每个五岳广场的年平均租金收入约为4000万元，而万达平均可达6136万元左右，存在一定差距。

新城计划在2020年达到吴越广场100号。王孝松说，经过调查计算，国内购物中心还没有饱和，预计将有3500个购物中心，面积超过8？目前，9万平方米的购物中心仅实现了一半，四线城市没有购物中心，这是新城后的空房市场。