中国城乡住房变迁史

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《时代周刊》特约记者陶短室

中国是一个城市出现很早的国家。早在帝王时代，汉唐时期的长安、洛阳、明初的汴梁、南京等超级城市就已经出现，而“长安居而不易”等民歌则首次反映了城市的宜居问题。

然而，在古代社会，低生产力和无处不在的等级制度严重制约了城市住宅的发展。对于城市中的大多数平民来说，对规格、高度、材料，甚至是否可以使用瓷砖和建筑物屋顶的颜色都有严格的限制。这使中国古代的大都市成为一个反差强烈的世界:它不仅有故宫、宫等雄伟壮观的豪华官邸，而且还有

近代，在大气开放之前，一些沿海城市在欧美城市引入了住宅和社区的概念，出现了一些典型的现代住宅建筑，如上海石库门。一些城市也开始对居住区进行统一规划，如20世纪30年代南京北部的“新居住区”、上海五角场及其周边地区的“棋盘式布局”等。然而，这些新的城市住房社区的规划主要是针对中产阶级和上层阶级的，这很难使大多数公民受益，而且经常被战争打断。

城市居民:从包装配送到限量购买

城市新增住房需求的压力日益增大。与此同时，改革开放的浪潮汹涌澎湃，一切都成了废墟。在旧的“一揽子”制度下，无论是国家还是“单位”都很难从根本上解决中国城市的“住房困难”问题。

在这种情况下，当时的领导人决定从改革中“索要住房”。1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议明确提出了“住房改革”的概念，即将实物分房改为货币分房。从那时起，中国的城市住房已经从“单位承包”转变为“市场化”，以长期租房为主的城市居民生活方式也在短短几年内转变为以自有住房为基础的新型生活方式。

然而，由于当时城镇居民的实际收入不高，手头的“生活钱”不多，城镇体制改革还没有进入新的阶段，城镇居民的主体仍然是“有单位的人”，住房普遍存在“等待需求”的心态，因此“住房商品化”难以充分发挥其效用。

“双轨制”期间，中国城市人均居住面积从1978年的6.7平方米(住房和城乡建设部存档的数据)增加到1998年的18.7平方米，城市住宅成套率也大幅提高，“新厂房”成为城市住宅的主体。

1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确指出，1998年下半年，停止实物分房，逐步实行住房分配货币化。同时，提出了“建立和完善以经济适用房为基础的住房供应体系”和“全面推进住房公积金制度改革”。这样，全国福利分房的时代结束了，中国城市住房商品化的时代全面到来。

到2017年，即改革开放40周年前夕，中国城镇居民人均住房面积达到36.9平方米，城镇住房“成套”基本普及，生活质量同时提高。

2016年底，中央经济工作会议首次提出“住房是为了生活，不是为了投机”。由此可见，有关方面正在认真考虑并谨慎推进解决中国城市住房“日益增长的问题”的战略，中国城市住房问题的解决思路将沿着“螺旋上升”的渠道稳步发展。

值得注意的是，2017年5月，《关于加快发展人口净流入大中城市住房租赁市场的通知》将广州、深圳等19个城市列为新一轮房改的首批试点城市。可以预见，在新一轮的城市住房改革下，它将对房地产市场的交易、定价和功能产生方向性的影响。

农村住房:住房所有权

新中国的成立在很大程度上是伴随着轰轰烈烈的土地改革运动而实现的，而“农民翻身当主人”的具体成果和体现就是农村住房条件的极大改善。

随着农业集体化进程的推进，农村住房制度逐步形成了以宅基地供应制度和住房产权制度为核心的体系，由住房土地供应制度、住房建设制度和住房产权制度组成。其突出特点是“独立自主、自我管理、自我建设、自力更生”。宅基地属于集体所有，免费提供给农村居民。农民自筹住房资金，在满足农村住房规划的前提下，自主决定设计和建设计划。选择建筑材料和配套设施，最后，农民成立自己的施工队或委托他人进行施工。农民有权使用宅基地和房屋以及房屋所有权，但他们没有类似于城市商品房的完整的住房产权(所谓的“小产权”)，因此他们只能转让给自己的集体经济组织，不能在市场上公平公开地出售。

改革开放始于农村，但由于种种原因，兼具生活和生产目的的农村住房和宅基地政策长期以来没有多大变化。

新中国成立以来，特别是改革开放后，农村住宅建设取得了显著成就。根据住房和城乡建设部的数据，在国家政策的支持下，数亿农民筹集资金，独立建设，自己管理，自己使用。到2016年底，99.5%的农民拥有了自己的住房，“住、住”的目标基本实现。不仅要“有房住”，还要“住得更大更好”。农村住宅建设质量不断提高，室内设施水平大幅提高，农民生活水平大幅提高，从新中国成立初期的土草屋到改革开放后大量兴建的砖房，再到两层三层楼的砖混建筑，甚至小别墅。

住房和城乡建设部会同有关部委从2008年开始实施农村危房改造，进展顺利，成效显著，受到了群众的欢迎。数以千万计的贫困农民告别了破旧的房屋，住在基本安全的房子里。据统计，2013年至2017年，中央财政共安排补助资金1359亿元，为1469万最贫困家庭提供了最危险的住房和最基本的安全住房。农村危房改造在拉动内需、促进相关产业发展和扩大就业方面也发挥了积极作用，累计直接投资超过1万亿元，为约40亿劳动者创造了就业机会。

这一制度使农民住房兼具生产生活功能和社会保障功能，保障了我国农村农民的生活权益，保证了农村社会的长期稳定，促进了农村社会的发展。

如何通过农村住房制度改革提高农村土地利用效率，促进新型城镇化和城乡统筹，是一个“大学问题”，是在保障土地所有者和使用者的土地权益，实现国家、集体和个人“三重利益”的前提下，关系到农村乃至整个中国社会“基础稳定”的战略大局。