万科“节奏”：二季度重销售，三季度重拿地 | 财报拆解①

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正文/陈传席乐居金融研究所

2018年，万科、恒大、碧桂园的年签约销售额均突破5000亿元大关，房地产行业进入下一阶段。它们还会带来数万亿的销售“预期”。

2019年3/4之后，万科集团2019年的业绩如何？近日，万科a(000002.sz)披露了2019年第三季度报告。

第二季度转售，第三季度收回土地

2019年前9个月，万科实现合同总销售面积3061.6万平方米，合同销售额4756.1亿元。其中，合同销售面积同比增长5.5%，合同销售额同比增长10.21%左右。根据万科9月份月销售额“4000+”亿元的保守预测，2019年万科销售额将超过6000亿元，年销售额有望保持稳定增长。

过去三个季度，万科第二季度销售额最大，达到1845.5亿元；第一季度和第三季度的销售额分别为1494.4亿元和1416.1亿元。

与销售情况最差的第三季度相比，这是万科的征地高峰期。根据万科月度销售简报，2019年9月的销售简报披露，万科2019年新增项目125个，总建筑面积3047.9万平方米，权益建筑面积2290.9万平方米，权益地价1477.3亿元。其中，万科第三季度的征地相当于前两个季度的总和。

第三季度，万科新增项目64个，总面积705.7万平方米，总容量1484.3万平方米，权益建筑面积1216.9万平方米，权益地价776.85亿元。

在土地储备方面，郭盛证券表示，万科目前的可销售建筑面积约为1.15亿平方米，是18年销售面积的2.72倍，土地储备充足。布局坚持一二线城市深度培育，新增土地储备中一二线利益的地价占81%。

(照片来源乐居金融整理)

2019年前三季度，万科实现营业收入2239.1亿元，同比增长27.2%；上市公司股东应占净利润182.4亿元，同比增长30.4%。其中，房地产业务结算面积1455万平方米，营业收入2125.7亿元，分别增长13.6%和26.9%。

1-9月，万科房地产业务结算毛利率为27.6%，同比下降0.2个百分点。然而，该公司1月至9月的毛利率为36%，同比增长1.23个百分点。需要注意的是，虽然销售业绩大幅上升，但公司的三项费用占8.0%，同比下降0.9个百分点。

值得一提的是，鉴于部分城市房地产市场的调整，万科对个别风险项目计提存货跌价准备。截至9月底，万科存货跌价准备余额为30.6亿元。报告期内，万科计提存货跌价准备11.4亿元，影响上市公司股东应占净利润7.8亿元。这也为公司未来的稳步发展奠定了基础。

(来源:万科2019年第三季度报告)

截至9月底，万科持有货币资金1072.4亿元，远高于一年内到期的短期贷款和计息负债590.8亿元。在计息负债中，74.0%为长期负债。

在给万科2018年年报股东的信中，万科表示“基本盘”将是万科2019年最重要的词汇。第四季度，万科将对“基本报价”发表一些看法。