深圳楼市迎暖冬 成交飙升卖家违约抬头

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接近年底时，深圳房地产市场表现良好。豪宅认证标准调整后，二手房市场频繁反转价格，成交量大幅增加；“每日光盘”在新房销售中再现，市场具有明显的“暖冬”特征。

接近年底时，深圳房地产市场表现良好。豪宅认证标准调整后，二手房市场频繁反转价格，成交量大幅增加；“每日光盘”在新房销售中再现，市场具有明显的“暖冬”特征。

深圳的房价会创新高吗？这是一个来自行业的问题，也是许多潜在购房者的困惑。

与之形成鲜明对比的是，北京、上海和广州等一线城市的房地产市场受到了冷风的冲击。为什么深圳可以走出独立市场？深圳房价的一些现象值得一尝。

二手房价格颠倒了

“每日光盘”经常出现

从各大机构的统计数据可以看出，深圳二手房市场的人气持续升温。据深圳市房协标准指数显示，11月份，深圳网上签约二手房数量达到9243套，比上个月增长57.5%，与去年同期网上签约二手房数量相比，增幅高达147%。11月份，深圳售出3196套一手住宅，比上个月增长20%。根据深圳中原研究中心的数据，豪宅标准调整后，市场升温，上市价格上涨，占房价的64%。

说起最近深圳的新屋市场，“日本CDs”频频出现是一个大现象。

摇号选房几乎成了热门城市的标准，深圳也不例外。最近，深圳的一批高价项目被公开抽签选中。前海商人领导的印家最近开张了。公众信息显示，该项目共有456套可售房屋，平均价格为每平方米10.8万元，开盘4个多小时后售罄，吸引了近63亿元黄金，成为“每日光盘”。在同样火爆的前海区，离投资主导的“日清”印章之家不远的宜万大厦，均价为每平方米10.2万元。最近，已售出367套，公开信息显示，开盘当天售出323套，接近90%。

仅11月30日，位于深圳前海、龙岗、光明区的4个新项目就集中在市场上，售出近2500套，其中4个项目售出1800多套。位于光明九龙台二期的705套待售套房据称在10分钟内就被抢购一空，单价约为每平方米52500元，成为另一张“每日CD”。

这只是深圳新住房市场购买力的冰山一角。

10月27日，位于米香湖的深圳市中心(一期)售出192套房子，平均价格约为每平方米13.1万元。共有2794人完成了诚意登记并进入了经过公证的选房程序。10月30日，深圳中冶城开业，一天内售罄。据不完全统计，12月份深圳将有15个新市场准备入市。其中，位于深圳罗湖区“沉睡”了近10年的茅野德宏天下华府“跑在竞技场”，拥有高品质度和高度的市场关注度，预计黄金量将达到100亿元。

为什么这些高价的新优惠如此容易销售？《证券时报》记者在开盘现场随机采访了几个项目，许多经营者告诉记者，由于这些项目价格有限，开盘价格低于周边二手房价格。记者还发现，深圳原特区以外的一些新项目，尤其是那些价格高于周边二手房的项目，并不理想。

位于龙华区的金茂大厦曾是深圳的“地王”，其售价明显高于周边二手房。自从市场开放以来，销售数字仍然是个谜。

二手房又出现了

所有者违约

如果新的住房市场有政府价格限制，那么二手房就是一个更加市场化的领域。最近，深圳的二手房市场也火了，卖家越来越不愿意出售，甚至业主经常违约。

11月11日，深圳宣布调整普通住房标准:容积率1.0以上、单栋建筑面积144平方米以下的住房为“普通住房”，两年后免征增值税。此次调整的最大亮点是取消了价格标准，买家可以节省大量税费。记者走访发现，二手房业主明显提高了各区超标准豪宅的价格，潜在购房者加快了找房子和购房的速度。

对于目前的市场反应，住在福田翠海花园的胡先生也有点惊讶:他邻居的房子已经几个月没卖了，但最近已经卖了，121平方米的成交价格达到了1650万元。

“各种好消息频繁出现，商店里每天都有交易。许多业主看到市场正在好转，他们将逆转价格，或者干脆退出，不卖。”在福田区从事房产中介工作的黄经理告诉记者:“以前有很多房子半年卖不出去，现在基本上都卖完了，涨价12万，他们也可以处理掉。”

目前，深圳二手房市场有这样一幅图景:有购房者在焦虑，豪宅标准改变后节省下来的税费实际上是转嫁给了他们自己；一些业主想知道为什么他们房子的价格没有变；一些业主秘密地试图找出如何以合理的理由和较低的违约成本撕毁已签署的合同。

2015年4月之后，深圳房价飙升之后，一波业主违约潮爆发，导致购房者申请强制转让，这是楼市热时期的一个“现象”。现在，这个“现象”又出现了。新荣房地产律师团队首席律师张懋镕表示，最近，在诸多优惠政策的刺激下，业主违约现象再次出现。根据小组访谈的案例，有卖家向买家收取300 000英镑押金，但仍未售出的案例，这不是一个案例。

什么是深圳房地产市场

脱离独立市场？

最近，深圳房地产市场的表现与中国大多数城市，尤其是其他一线城市形成了鲜明的对比。北上广二手房销售价格持续下跌，只有深圳走出了上涨的市场。此外，根据壳牌研究院的数据，25个重点城市中有20个城市的平均上市价格近年来有所下降，但深圳的二手房价格近年来保持了小幅上升的趋势。

然而，记者发现，本轮深圳楼市的人气仍不同于2015年。2015年，整个深圳市场价格普遍上涨，但目前仅限于本地二手房市场，如城市核心区和高品质度区。在更偏远的地区，如布吉和平山，二手房市场和新住房市场的表现仍然相对稳定。

专业投资者陈松，曾在南山一家大型房地产企业担任营销总监，在深圳房地产市场打拼十多年。在他看来，深圳楼市有这样一个特点:价格对市场信号的反应一直都很敏感，只要政策稍有放松，之前的需求压力就会爆发。“自2016年以来，深圳房地产市场的监管并没有导致房价明显下调，而是导致了房屋销售的大幅下降。然而，销售量下降了，价格也没有明显下降。这在很大程度上意味着市场上仍有投机。如果你能租到它，你就不会先卖掉它。这也表明，深圳大多数购房者并没有改变他们对房价上涨的预期。”他说。

米德兰地产全国研究中心主任何倩如表示，在四个一线城市中，深圳可以说是2019年政策最优惠的城市，优惠政策层出不穷，明显促进了房地产市场的交易，对房价形成了持续的支撑作用，所以交易量和交易价格都表现良好。

深圳楼市的另一个现象是，它总是给人“多钱”的感觉，这与一些置业者和投资者利用高杠杆资金进入楼市是分不开的。深圳统计局2018年发布的数据显示，深圳居民的杠杆率达到创纪录的144.4%。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李表示:“很多人认为楼市可能会迎来反弹，但我认为幅度会很小。根本原因是，目前的房地产市场仍想上涨，但2015年至2017年的购买力环境和杠杆率助推器有所不同。”

当前的市场形势让许多深圳购房者想起了2015年。然而，“无投机住房”和“不把房地产作为刺激经济的短期手段”的政策取向一再被强调。深圳市政府进行了“二手房改革”，手中的保障房和“限价房”成为稳定市场的筹码。深圳楼市的独立市场能走多远？让我们拭目以待。