年底土地供应放量 头部房企拿地韧性足

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随着年底的临近，许多城市都加大了卖地的力度。但是，到目前为止，全国的土地供应情况与去年基本持平，北京等地区尚未完成年度供应计划，甚至相差甚远。随着融资渠道的收紧，房企在征地中表现出更强的弹性，专家预测这一趋势将持续到明年。

许多城市土地供应的增加

根据中国指数研究院(简称“中国指数研究院”)的数据，11月份，全国300个城市启动了2994宗土地案件，比上个月增长8%，同比下降2%；土地面积为1.14亿平方米，同比增长8%，同比下降7%。所有城市的土地供应都增加了。

第四季度，各地加大了土地投放力度。值得注意的是，北京、广州等地尚未完成2019年的土地供应计划。根据中央参考咨询所的数据，截至11月底，北京主城区四个区均未达到土地供应下限，海淀区土地供应下限完成率仅为23%，大部分郊区住宅用地实际供应也不足。在广州，前11个月共出售了324.77万平方米的住宅用地，而年度计划仅完成了51%。

「整体来说，今年的土地供应情况与去年基本相同。今年前三季度，全国300个城市启动了约2万宗土地收购案，同比增长0.1%。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹(601328)(港股03328)说。

总部住房企业收购土地的弹性仍然存在

从交易情况来看，中央参考研究所的数据显示，11月份，全国300个城市共进行了1908笔土地交易，比上个月下降14%，同比下降11%；土地出让面积6964万平方米，比上个月下降17%，比上年下降19%。

不同的城市之间有很大的差异。一线城市的供给和需求都有所增加，但平均底价缩水了近30%，与上月相比，总转让费有所增加。二线城市供应量同比增长，但成交量同比下降20%以上，土地租赁总收入同比增长30%以上。第三，四线城市的整体供应略有增加，而土地租赁的营业额和总收入下降。

下半年以来，随着房地产市场的深入调控，房地产企业理性回笼土地，行业进入精细化竞争阶段，龙头房地产企业充满弹性。据中原地产统计，截至11月，前50家房地产企业的土地收购金额高达20003亿元，同比增长17%。其中万科1570亿元，碧桂园(港股02007)1237亿元，保利964亿元，中海928亿元。征地金额超过500亿元的房地产企业多达9家。中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场的分化已经传导至土地市场。“一些企业在征地过程中开始明显萎缩，但仍有大量企业加快征地步伐，特别是一些中央企业、国有企业和新上市企业，他们对征地的决心很大。此外，城市之间也存在差异。”

克里研究中心的分析师马千里预测，总部住宅企业的土地收购明年将保持弹性，空.将继续提高产业集中度就业绩而言，顶级房地产企业将持续增长。

土地供应必须适应库存情况

中央参考咨询所土地云部副总经理刘表示，2020年土地市场将继续分化。一线城市将保持相对稳定或略有萎缩。二线城市可能会爆发严重疫情，而五线城市可能会在第三和第四年出现轻微萎缩。

在未来的土地供应方面，建议二线城市保证充足的土地供应，以保证城市建设和发展；三级和四级土地供应应得到保证和压力，并应根据城市发展保持适度。此外，他强调，土地供应计划应根据消化周期指标制定，购房需求的变化应在综合考虑经济增长等各种因素的前提下进行预测。

夏丹说，土地供应情况必须适应当地的存量情况和人口流动的特点。大部分一线、二线城市和三线重点城市人口净增长领先，因此可以综合考虑当地存量变化，适当增加土地供应。