北京“4000万元+”豪宅集中签约 成交206亿元占前三年近七成

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在11个月内，它售出了前三年总销售额的70%，这是难以想象的。在政策导向型住宅时代，在北京市场有限竞争型住宅和二手房的激烈竞争中，“4000万元+”顶级豪华住宅市场签约量迅速增加。

“自2018年7月首次开盘以来，平均月销量在3至4套之间，单个月可能达到10套，这在总价为‘4000万+元’的顶级别墅市场中实属罕见。”当《证券日报》记者来到北京五环路外的一个别墅项目时，该项目的销售人员向记者透露，自第一次开盘以来，已售出近100套，销售额超过40亿元，其中包括许多单套近1亿元的豪宅。

据相关交易统计，2019年前三季度，全国豪宅平均成交价格榜前50名商品的销售单价均为“10万元以上”，最贵的高达21.8万元/平方米。今年，在北京奢侈品市场，总价超过4000万元、单价超过10万元/平方米的项目不在少数。

“4000万元以上”的豪宅都是集中签约的

据北京和硕房地产经纪有限公司(以下简称“和硕经纪”)向《证券日报》记者提供的统计数据，自2019年以来，北京“4000万以上”豪宅的成交额已达206亿元，是2018年全年的2.7倍，占2016年至2018年这三年总成交额的近70%。

“顶级豪宅的签约期很长，有些可能会持续一年以上。因此，今年的集中签约量可能是过去一两年市场上售出的豪宅数量。”和硕首席分析师郭毅在接受《证券日报》采访时表示，过去两年对签约的限制已经放开，因此网上签约相对集中。

在和硕向《证券日报》提供的北京年度豪宅交易清单的前10个项目中，交易总额在40亿元以上至7亿元以下，4套豪宅的单价超过10万元/平方米。

据《证券日报》记者介绍，该项目目前出售的二期联排别墅主要产品面积约为680 -1280平方米，总价为4000万元/套。整个项目预计有194套，目前已售出近100套。今后，总价8000万元甚至1亿元以上的产品将不会被排除在外。

一个周末的下午，在参观上述房地产时，《证券日报》的一名记者发现，在销售中心的沙盘上，两三个家庭被不同的销售带领着去解释，一群人很快就去贵宾室进行了详细的聊天。“很多客户在看到我们的别墅后一周内就下了订单，这个比例甚至达到了30%-40%，这在顶级奢侈品市场上是非常罕见的。”别墅项目的一位相关人士向《证券日报》记者透露，购买该项目的富裕阶层的年龄结构一般在45岁至55岁之间，其中大多数是企业主。能源、外贸、高科技和房地产行业的人很多，而且不乏年轻的富豪和暴发户。总的来说，他们的净资产超过2亿元，主要在北京西部。他们的共同愿望是将来在北京定居，自己生活和投资，同时实现资产配置的目的。

“有些人没打算买房子。陪朋友看房后，他们先下了订单。”上述人士进一步向《证券日报》记者透露，“一位客户以前是企业主，并存放了大量财富。后来，当他觉得他的产业在空发展得不多时，他将这笔钱固化成了高价值的房地产资产。”

净资产超过2亿元的富人攻击豪宅

“从资产价格逻辑的角度来看，自2016年以来实施了严格的价格限制政策，导致单位价格水平可控；在单价高、性价比高的情况下，总价‘4000万元以上’意味着面积足够大，舒适度更好，这是富裕阶层可以接受的。”在接受《证券日报》采访时，郭毅表示，总价较高的别墅项目在区位和产品形式上具有优势。例如，别墅基本上位于森林公园的湿地，具有不可复制的资源和产品优势。根据“别墅限购令”，买家现在着眼于未来。

"这个项目的快速集中交易在业内并不普遍."郭毅表示，顶级豪宅的买家主要分为两类。一是传统行业的企业主，财富积累已经达到一定水平。在当前的经济形势下，他们的职业发展遇到了一定的瓶颈。从资产配置的角度来看，如果你选择具有可观回报的资产，房地产仍然是最好的资产之一，因此它将释放顶级奢侈品市场的质量提升需求；第二类是成功创业的年轻富裕阶层。他们是经济转型红利的赢家，他们可以在这个阶段实现财富的快速积累。否则，他们将没有能力购买顶级豪宅，所以他们会在获得大量财富后立即出售。

“新富阶层已逐渐成为顶级豪华住宅市场的主要购买力之一，包括在科技行业和个体经营领域出生的‘轻资产’富豪。”诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英在接受《证券日报》采访时表示。

“对于‘4000万元以上’的顶级奢侈品市场，仍有许多传统行业，尤其是一些低调的隐形富人。在过去两年中，一些资产缩水了，那些在不确定的情况下尝到了房地产红利甜头的客户，在看到高质量的房地产资产时，会受到诱惑。”华北世茂相关人士告诉《证券日报》记者。

至于这个市场的未来趋势，郭世英表示，顶级豪宅的价格很高，高收入人群仍然可以购买，买家数量有限。未来顶级豪宅的市场趋势将主要是稳定的，不会有太大的波动。