2800亿地产债集中到期 房企密集发债“输血”

本篇文章2653字，读完约7分钟

今年以来，“融资难”几乎成了所有房企的难题。尤其是在楼市冷的背景下，当“融资难”遇到“偿债高峰”时，房企不得不更加谨慎。

经过多年的融资和再融资，房地产行业的累积债务已经达到惊人的数量级。根据恒大研究院的报告，截至2018年底，房地产企业各主要渠道的计息负债余额为20.3万亿元，其中大部分将于2019 -2021年到期。

一位房地产行业的资深人士向《国际金融新闻》记者指出，2015年初，中国证监会发布了新的公司债券监管规定，大大扩大了公司债券的规模，房地产债券的规模迅速扩大。在此期间发行的房地产债券将于2019年到期。

作为资本密集型产业，房地产业离不开融资“输血”，借新还旧。

风能数据显示，2019年房地产债券到期总额为5701.27亿元，其中下半年到期总额为2874.67亿元。上半年，1-4月房地产债券融资净额为正值，但自5月以来，除7月份外，融资净额为负值。

然而，随着近几天房地产企业大量大型融资项目的获批，房地产企业融资受到严格控制的局面似乎有所改善。

中国在一周内发行了近100亿债券

据不完全统计，自11月以来，已包括碧桂园(港股02007)、阳光城(000671，诊断股)、蓝光发展(600466，诊断股)、金融街(000402，诊断股)、中国电力建设(601669，诊断股)、梁海股份(0022000

以阳光城市为例。11月22日至23日，阳光城作为福建房企中的“激进派”，其参与控股项目的五家子公司先后获得股东提供的银行贷款担保，贷款总额近20亿元。除了阳光城，还有很多知名的房企，如融创、郑融、大发。

同时，阳光城利用公司及其子公司房地产项目销售过程中形成的购买应收款作为基本资产，发行相关产品进行融资，总金额不超过20亿元人民币。

据wind数据显示，11月18日至22日，中国房企发行的债券总额达到96.9亿元，比上个月大幅增长62%。业内普遍认为，2019年是房企还债的高峰期。随着房地产市场的逐步稳定，预计房企的融资态度将保持积极。

据光大最近发布的一份研究报告显示，目前外部融资环境依然紧张，房地产企业已经度过了规模为王的时代，进入了现金流为王、销售回报加速的时代。在此背景下，在房地产投资、开发和销售过程中，有必要更加关注房地产企业的资金链状况和抵御流动性风险的能力，因为这决定了发行人的信用资格。此外，反向扩张可能导致风险积累，因此有必要警惕2015年以来杠杆率上升、投资激进的主体。

海外债务两极分化

值得注意的是，面对巨大的债务压力，许多房地产企业都在大举内债以“补血”，同时海外融资渠道也在畅通。

据记者不完全统计，仅11月份，国内就有19家房地产企业相继发行美元债券，总额约为68.63亿美元，其中万科、徐汇、郑融和凯撒先后发行了两笔海外债券。

然而，应该指出的是，债券发行量最大的万科是近年来利率最低的。根据公告，万科此次发行债券是基于2013年7月制定的20亿美元中期票据计划，发行了5.5年期固定利率票据，金额为4.23亿美元，票面利率为3.15%，10年期固定利率票据金额为3亿美元，票面利率为3.5%。

最近，发行债券的最高成本是德信中国(香港股票02019)和大发地产(香港股票06111)，两者的票面利率都是12.875%，几乎是万科的四倍。充分揭示了不同规模住宅企业融资的利弊。

此外，凯撒集团(港股01638)11月4日和6日发行的两种美元优先票据融资成本均超过10%，仅次于德意志银行和大发，高于行业平均水平。据韩毅智库统计，2019年1-10月，典型房地产企业海外债务平均票面利率为8.89%。

国际评级机构惠誉评级(Fitch Ratings)在其2019年中国房地产行业信用展望中表示，开发商正在通过减少土地补充和供应来应对疲软的市场。最紧迫的任务是保持现金流和去杠杆化，大开发商和小开发商之间的增长策略可能会有所不同。融资成本和融资困难是主要原因。

在接受记者采访时，一些分析师指出，信托和海外融资都是标准化的，而不是完全暂停。对于中小房企和负债率高的房企，预计未来融资将非常困难，但对于大企业来说，影响相对有限。这也是大型房企在楼市下行周期中仍能保持一定增长率的根本原因。

这位人士进一步表示，中国的房地产监管在短期内难以放松，住房融资被收紧或长期维持。目前，虽然房企加快发行海外债券以补充资金需求，但对于仍处于集中偿债期的房地产行业来说，海外融资难以满足其融资需求，尤其是中小房企的资金链仍面临严峻考验。

金融稳定是王道

据人民法院公告网报道，截至11月20日，房地产开发商破产数量已达446家，平均每天有1.5家房地产企业破产。虽然破产占房地产公司总数不到0.5%，但这个数字仍然让整个房地产行业不寒而栗。

"过度负债和资金链断裂是住宅企业破产的主要原因."兴业证券高级分析师(601377)告诉《国际金融新闻》记者，房地产开发商正面临财务困境，有限的资金主要流向大企业，这加剧了房地产企业的马太效应。中小房企的艰难日子才刚刚开始，债务违约、资产处置、并购重组只是目前的案例，未来可能还会增加。

事实上，就在今年上半年，中小房企普遍遭遇现金流断裂的危险，最典型的案例就是伊尹股份的破产重组。

今年6月，伊尹控股股东的母公司伊尹集团和控股股东伊尹控股公司希望向法院申请重组。公告显示，自2019年以来，伊尹集团和伊尹控股一直面临流动性危机。尽管他们尽了最大努力制定相关计划，通过各种渠道化解债务风险，但仍无法完全摆脱流动性危机。

同时，《国际金融新闻》记者注意到，由于资金周转困难，许多到期的伊尹股票债券多次违约。根据10月份发布的《新债逾期公告》，公司到期未偿债务总额为43.57亿元。

此外，广东老派房地产公司怡和地产也暴露出资金链断裂的危机，这再次为楼市敲响了警钟。据广东证监局调查，怡和地产有9笔未披露的到期违约债务，每笔都超过1000万元，总金额超过50亿元。广东证监局向该公司董事长何梁健发出了警告信。

对此，财经评论员严跃进向《国际金融新闻》记者指出，虽然房企的融资环境有所改善，但房企首先要考虑的是加快去库存化步伐，加快销售资金回笼，提高经营现金流，而不是过分依赖外部融资渠道。特别是对于中小房企来说，由于房地产市场的强调控期还没有过去，他们应该量入为出，控制征地支出和销售支付的速度，而财务稳定才是“王”。此外，充分利用CMB、reits、abs等创新融资渠道进行供应链金融保理也是一个不错的选择。