经营性现金流净额：30强房企仅10家明确为正 万科等猛增

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2019年，房地产企业半年报全部关闭，许多房地产企业进一步加深了对“现金流高于一切”的理解。随着市场的变化，融资渠道继续收紧，安全似乎是下半年竞争的代名词，证明他们有多自信比以往任何时候都更重要。

据wind数据统计，在已公布的前30家房地产企业中，只有17家公布了2019年上半年的净经营现金流，其中只有10家房地产企业为正值，但对这一数据的关注度在不断加强:一些龙头房地产企业的这一数据同比增长了3位数，泰和集团(000732)增长了3980%。对于房地产企业来说，捍卫现金流的战斗仍在继续，如何确保资金链的安全，实现稳定运营已成为一门必修课。

现金为王

随着房地产企业融资环境的不断收紧，住宅企业更加注重现金流控制，越来越多的住宅企业将“现金为王”作为企业稳定安全运营的“护城河”。

根据数据显示，在公布的前30家房地产企业中，只有17家企业公布了2019年上半年的净经营现金流，其中10家房地产企业为正值。其中，房地产龙头企业融创中国的净经营现金流为430.8亿元，同比增长15.3个百分点；泰和集团的净经营现金流为202.16亿元，去年年中为-5.21亿元。根据这一计算，增长率高达39.80%。

泰和集团的现金流状况之所以发生如此大的变化，是因为上半年泰和集团除了积极回笼资金外，还卖出了10多个项目，包括南昌项目、漳州项目、杭州项目、苏州项目、广州项目、佛山项目、济南项目、郑州项目等。通过转让这些股份，达到了缓解资金紧张的效果。

在这份半年度报告中，包括万科在内的前30家房地产企业的净经营现金流比去年同期增长了三位数。其中，万科净经营现金流为86亿元，同比增长102.16%；保利地产(600048，诊断股)为162.28亿元，同比增长265%；阳光城(000671，诊断股票)为87亿元，同比增长165.57%；招商局蛇口(001979，咨询股)60.63亿元，同比增长192.11%；蓝光发展(600，466，咨询股)为2.42亿元，同比增长232.97%。值得一提的是，除阳光城外，上述房地产企业的净经营现金流均实现了“正回报”。

所谓净现金流量是指现金流入和流出之间的差额。经营活动产生的现金流量有三种，即经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量。众所周知，经营活动是企业生存和发展的动力，经营活动产生的净现金流量代表着企业的“造血”能力，是企业现金的主要来源。

对于房企来说，随着融资环境的收紧，以储粮过冬的重要性不言而喻，但仍有房企处于紧张状态。在排名前30位的房企中，金科股份(000656，诊断股)上半年由正转负，为-73.21亿元，同比下降307.16%；新城控股(601155)较去年同期增长了两位数，但仍处于负区间，为-67亿元。

其他层级中，光明地产(600708)上半年净现金流量为-74亿元，同比下降215.95%，为-23.42亿元。这不是光明地产上半年净现金流第一次大幅下降。据公开报道，去年的-23.42亿元已经急剧下降了462。

除了光明地产，开盘股(600376，诊断股)的日子并不好过。半年度报告显示，首开股份的净现金流量为-57.6亿元，比去年同期的-26.45亿元下降了133%；今年上半年，CCCC房地产(000736)的净现金流量也大幅下降，从去年同期的24.92亿元降至-36.9亿元。

融资问题

在业内人士看来，融资环境的不断收紧是大多数房企看重现金流的主要原因。随着信贷、信托和债券融资渠道的收紧，房地产投资变得更加谨慎。

国家统计局的统计数据显示，今年1-7月，全国房地产开发投资为72843亿元，同比增长10.6%，但增速从1-6月下降0.3个百分点，并连续三个月收窄。此外，1-7月，房地产开发企业资本金达到99800亿元，同比增长7%，增速比上年同期下降0.2个百分点。

今年7月底，中国人民银行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，指出要保持房地产金融政策的连续性和稳定性。严禁非法使用消费贷款购房；加强对通过银行融资和委托贷款流入房地产的资金管理；加强对高杠杆大型住宅企业融资行为的监管和风险预警，合理控制企业的生息负债规模和资产负债率。

此外，由于监管力度的不断加大，房地产信托市场明显“降温”。根据用益物权信托的最新数据，8月份，68家信托公司共发行了281种房地产集合信托产品，总额为580.82亿元，比7月份发行的524种房地产集合信托产品规模795.23亿元下降了46.4%。

在国内融资窗口不断收紧的背景下，住房企业纷纷转向海外发行债券。据wind数据显示，2019年以来，住房企业境内外债券发行总额已达6047亿元，其中境外发行2645.08亿元，上半年净增375亿美元，同比增长127%。

根据CICC的固定收益报告，今年上半年房地产美元债券的发行已经超过了去年的水平，但仍表现出明显的分化:大型房企的供给比例高，融资成本大幅降低，期限延长，中小房企的流通比例低，低资质实体的发行利率居高不下。

美好的时光没有持续多久。信托监管加强后，海外美元债务开始加强监管。7月12日，国家发展和改革委员会发布文件称，房地产企业发行的外债只能用于替代下一年到期的中长期海外债务。中原地产首席分析师张大伟表示，只有一年内到期的中长期债务才能偿还，这意味着融资金额将大幅减少，大额融资将明显收紧。

“目前，房企的市场化融资渠道融资难度越来越大。资金需求大的住宅企业采用多元化的融资方式，但融资额度有限。”通策研究所研究员陈萌萌认为，在有限债务融资的情况下，越来越多的房企不得不选择股权融资，通过项目子公司的部分股权转让进行融资。

债务偿还最高限额

对于房地产企业来说，现金流的重要性关系到自身的“命运”。北京商报记者今天了解到，为了缓解资金短缺带来的压力，一些房企选择了"无房生存"。今年以来，新城控股、华侨城、泰和集团都选择出售项目股权，实现了资本的回归。

以新城控股为例，在遭遇“黑天鹅”事件后，新城控股发布了项目销售计划，计划转让约40个项目的股权，交易总额不超过150亿元。截至7月26日，新城控股已转让15个项目，总提款约69亿元。8月29日，新城控股再次发表声明，转让其6个项目，总交易对价约为32.92亿元。此后，新城控股转让了21个项目，销售计划已完成一半以上，总交易额约102亿元。

在债务方面，截至2019年6月底，新城控股在并购范围内的借款金额约为900亿元，其中公开市场融资余额约为420亿元，其中海外发行美元债券约为18亿美元，银行间债务融资工具约为161亿元，外汇债券约为137亿元。值得一提的是，2019年下半年公开市场融资和其他金融机构贷款分别为63亿元和70亿元，合计约133亿元。

除了融资困难，今年也是房企还债的高峰期。根据中国指数研究院的数据，2019-2021年是房地产债券的集中到期高峰。从债券基金赎回压力来看，2019年至2021年，行业债券偿还规模逐年增加。2019年，房地产业的还款规模为4994.5亿元，2020年上升至6513.4亿元，2021年接近1万亿元。

分析指出，反映企业财务压力的核心指标是短期到期债务总额以及这些债务占总负债的比例。从近期房企发布的半年度报告可以看出，今年上半年，大多数房企都在刻意调整债务结构，以增强短期偿债能力。以阳光城市为例。截至今年6月底，阳光城的短期贷款约为79亿元；与去年同期相比，短期借款约为131亿元，短期负债比重明显下降。

目前，房企的生存状况，正如阳光城市集团执行副总裁吴建斌所言，“现阶段，房企要想渡过目前的难关，就必须以现金为王，首先解决池中是否有活水的问题。负债比率和利润在这个时候并不重要。”