土储AB面：成也拿地 败也拿地

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随着中国恒大(香港03333)于8月28日下午公开披露2019年上半年业绩报告，截至8月30日，中国恒大、碧桂园(香港02007)、万科、保利地产(600048)、融创中国(香港01918)和绿地控股(600606)的中期业绩报告全部发布，房地产行业133家a股上市公司的半年度报告全部披露据《今日北京商报》记者统计，在征地方面，在今年的半年报中，中国恒大成为新增项目和面积的“双冠军”，碧桂园则稳坐征地量最大的位置，“土地储备的主人赢得了世界”。然而，土地收购的数量和总量都有所下降，土地市场继续降温。

优势没有减少，土地被谨慎地占有

北京商报记者梳理了六大房地产企业的相关数据，发现龙头房地产企业获取土地资源的优势没有减弱，行业集中度明显。但是，2019年上半年，房地产企业投资征地的积极性并没有明显提高，一些领先的房地产企业已经明确表态要控制征地的收支，放慢征地的步伐。

在新项目方面，2019年上半年，中国恒大新增项目79个，面积4449万平方米，在房企新项目数量和面积上获得“双冠王”。绿地控股、万科和保利地产分别新增58个、54个和44个项目，相应新增面积分别为976万平方米、1372.8万平方米和826万平方米。

土地储备方面，6家房企土地储备总量达到13.11亿平方米。具体而言，2019年上半年末，中国恒大的土地总储备达到3.19亿平方米，碧桂园的土地总储备达到2.78亿平方米，融创中国的土地总储备达到2.04亿平方米，排名前三。此后，保利地产(1.87亿平方米)、绿地控股(1.877亿平方米)和万科(1.53亿平方米)依次排名。

从征地数量来看，根据中国指数研究院的数据，2019年上半年，碧桂园、万科和融创中国位列前三:碧桂园1-6月共征地981亿元，排名第一；万科和融创中国分别以688亿元和680亿元排名第二和第三。2018年上半年，同列房地产企业征地前三名的碧桂园、万科和融创中国，碧桂园和万科的征地金额均超过1000亿元。

此外，以保利地产为例，整体而言，其2019年上半年的土地收购较2018年更加谨慎:2019年上半年新增44个项目，新增产能826万平方米，总成本533亿元。与2018年同期相比，新增产能面积和征地总成本分别下降了45%和50%，征地销售金额比例为0.21，低于前10家房企的销售金额比例0.36。

除了领先房地产企业的土地收购业绩之外，一些渴望规模的中小房地产企业在近期的土地市场上也更具代表性:已经达到1000亿的房地产企业正在向更高的水平迈进，已经达到1000亿的新房地产企业瞄准了第一个阵营，还没有达到1000亿的企业瞄准了1000亿。然而，在土地储备的帮助下，规模领土的扩大是不可或缺的。以香港中国旅行社为例，6月份在北京亦庄赢得有限竞争房地块后，在宁波和即墨成功赢得地块；50强房地产企业之一的宝龙地产(港股01238)也逆势而行。自7月份首次进入浙江湖州以来，它已先后在上海、宁波和无锡收购了住宅或商业用地。

在获取储量、增加旧储量和改变新储量方向方面进行多维合作

在房地产行业，土地被视为房地产企业的生命线。业内普遍认为，优质土地储备越多，“下半年”房地产企业将获得越多的优势。然而，在持续调控的背景下，住宅企业的土地收购策略难免受到融资成本高、土地收购限制增加、销售收益预期不明确等诸多因素的影响。显然，早年简单而粗鲁的“押马”模式已不再适用于当前的市场形势。

目前，由于市场不明朗，热度有所回落，房企普遍将投资重点转回一线和二线，越来越多的房企正在进一步改善城市布局，抵御市场风险。此外，由于行业监管严格，资金短缺，房企的征地方式也越来越多样化。除了传统的招标、拍卖和兼并，合作收购土地正逐渐被更多的房企所接受。

根据中国指数研究院的数据，2019年上半年，20家有代表性的房地产企业的平均土地收购权金额占81%。其中，融创、绿地、招商局蛇口(001979，诊断)的合作意愿增强，股权数量较去年下降近20个百分点；恒大、金科、华润置地(港股01109)、龙湖等企业也加强了土地收购合作，股权份额较去年有所下降。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进指出，虽然目前地价已降至较低水平，但房地产企业通过招标、拍卖、挂牌等方式获取土地仍然困难且有限。与招标、拍卖和挂地收购相比，合作、收购和收购可以降低土地收购的成本和风险，同时可以快速引入市场，从而缩短收购周期。

根据其他数据，在明显的财务压力下，行业并购的规模有所增加。2019年上半年，二级市场完成土地收购802.7亿元，同比增长5.3%。随着债务偿还高峰年的到来，许多房地产企业出售其股权和项目以缓解财务压力，该行业获得了更多的并购。例如，自2019年以来，世茂通过并购出售了超过11个项目，包括太和、法明、万通和悦泰。

值得一提的是，除了招标、拍卖、兼并收购、合作收购土地外，以低土地成本、高利润率为特征的旧房改造也成为房企储备资金的重要方式之一。

以徐汇为例，1-7月新增土地储备中，近40%来自非招标和拍卖渠道。2018年，徐汇几乎没有参与旧的改革和并购，并认为公共土地收购可以有更快的周转。目前，通过“合作开发+旧城改造”的模式，徐汇控股已经进入华南8个城市，共锁定了30多个项目。

“政策的不断收紧、未来销售的困难以及资金紧张和市场低迷带来的投资放缓，全面影响了住房企业在征地和城市布局方面的考虑。”严跃进强调，2018年企业征地的合理回报一直延续到2019年。

市场不明朗，并以顺周期的方式减缓扩张进程

根据韩毅智库的数据，2019年上半年该行业的综合退化率约为60%-65%。虽然降解率在6月份略有上升，但此后又开始下降。该研究所还认为，今年7月份销售额的下降并不仅限于淡季因素，而是自今年上半年以来一直呈现的下降趋势。

寒冷的市场不仅从当前土地市场普遍存在的拍卖现象中显而易见，也反映在国家统计局的最新统计数据中。数据显示，前7个月，房地产开发企业征地面积为9761万平方米，同比下降29.4%；土地交易价格为4795亿元，同比下降27.6%。

面对不明朗的房地产市场，以顺周期的方式减缓扩张进程，保持后续发展实力，已成为大多数房地产企业的共识。越来越多的房企开始对土地收购保持谨慎的投资态度，他们都表示将抓住土地市场的机遇，补充土地储备。例如，R&F地产(港股02777)最近对“下半年原则上暂停征地工作”的传言作出回应，强调不是要拿地，而是要抓住机会拿地，并表示“如遇优质土地项目等特殊情况，可以单独上报。”经集团董事长批准”；徐汇控股总裁蓝鸿震在8月13日举行的2019年中期业绩发布会上也表示，徐汇控股将在下半年放缓土地收购步伐，公司将在原城市深化培育，减少库存，提高成本降低率，加快收款速度，加快现金流。在它看来，土壤储存是一把双刃剑。土壤储存量过少会带来发展压力，而土壤储存量过高会给企业带来巨大的财务成本。至于收购土地储备，只有那些适合企业的才是最好的。

和硕分析师郭毅指出，房地产企业之间的征地策略差异，实际上不仅取决于市场条件，还取决于整个宏观经济、政策和金融层面对房地产行业的友好程度。如果偏向于紧缩，那么对于企业来说，绝对有必要收紧自己的征地触角，把支付放在最重要的位置；如果整体环境相对宽松，即使房地产行业本身处于相对低迷的局面，房企也会积极储备粮草。

在郭毅看来，资金的紧缩和棚改政策的降温对房企征地产生了很大影响。根据数据，2019年4月，财政部宣布2019年新开工的棚子数量仅为285万套，同比下降51%。

“2019年，启动了289万套棚改计划，而去年同期为580万套。与前一年相比，今年棚改的目标相当于“减半”。因此，今年房企在经营战略布局上也做了一些调整，减少了三四线城市的征地，逐步将注意力转向一二线城市和一些经济相对发达的强势三线城市。”郭毅认为，只要房地产市场、地方城市和金融市场不大幅放松或利好，土地市场价格将继续走低，这是现金流量能力较强的企业增加土地储备的更合适时机。