保利物业赴港上市：14%低利润率的挑战 | 穿透IPO

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王泽红乐居金融来自北京

从新三板退市后不到四个月，保利地产迅速转向香港股票。

8月7日，保利地产发展有限公司(“保利地产”)向HKEx提交了上市前文件。如果保利地产成功上市，它将成为在mainland China HKEx主板上市的第14家地产公司。

保利地产是一家老牌地产公司，于1996年在广州成立，至今已有23年历史。该公司于2017年在新三板上市，并于今年4月11日从新三板退市。

根据招股说明书，保利地产的最终控股股东是中国保利集团，这是国务院国有资产监督管理委员会直属的一家大型中央企业。保利发展控股直接和间接持有保利地产100%的股权，而保利集团直接和间接持有保利发展控股40.74%的股权。

规模在前五名，利润率很低

保利地产是一家未上市的大型地产公司。

根据ipo文件，保利地产2016年至2018年的总收入分别为25.6亿元、32.4亿元和42.29亿元。

42.29亿的收入规模，在行业中处于什么位置？与在香港上市的物业服务公司相比，保利地产的收入仅次于绿城地产和碧桂园服务。即使包括尚未上市的万科地产，保利地产也能进入行业前五名。

然而，与在香港上市的物业管理公司相比，保利地产的利润率较低。例如，在香港上市的五大地产股中，雅人寿2018年的毛利率为38.2%，碧桂园服务为37.7%，彩生活为35.5%，中海地产为20.43%，绿城服务为17.9%；保利地产2018年的毛利率为20.1%。2016年至2017年的毛利率更低，分别为16.7%和17.9%。

自2016年至2018年，保利地产的净利率分别为5.8%、6.9%和7.9%。

就保利地产的利润而言，吴日前表示:“保利地产并不单纯追求高的净利润和毛利水平，不追求输血，而是注重自身的合理利润，所以含金量会高得多。”

就管理区域的规模而言，保利地产具有优势。截至2019年4月30日，保利的物业业务覆盖全国100多个城市，管理817个物业(包括549个住宅小区和268个非住宅物业)，合同管理面积为3.71亿平方米，管理面积为1.98亿平方米。在香港上市的13家房地产公司中，它仅次于彩生活、碧桂园服务和雅生活。

母公司的“依赖性”已经减弱

在管理领域，母公司保利发展控股有限公司提供的物业管理面积比例逐年下降。自2016年至2018年，母公司提供的再管道面积比例分别为91.9%、86.1%和57.4%，截至2019年4月，该比例继续下降至56.2%。

相应地，保利地产由第三方开发商管理的面积比例继续上升，从2016年的8.1%上升至2018年的42.6%。截至2019年4月，第三方开发商管理的面积比例增至43.8%。

一般来说，有房地产背景的物业管理公司对母公司有很强的依赖性。以新源地产为例，2016年至2018年，新源地产集团开发的物业分别占管理建筑面积的85.5%、80.2%和74.6%。

根据所管理区域的数据，保利地产正逐步削弱其对母公司的依赖。

从物业管理的收入来看，保利地产仍然高度依赖母公司。招股说明书显示，2016年至2018年，保利物业的收入分别为19亿元、24.2亿元和29亿元；然而，在收入构成中，来自母公司保利发展控股的管理财产收入分别占98.7%、95.9%和88.6%，超过80%的收入来自母公司。

对此，保利地产总经理吴最近评论道:“拥有一个强大的母公司不是一件坏事，但在某种程度上是一种优势。依托母公司强大的实力和品牌效应，为保利地产的自主发展带来巨大支撑。保利地产依赖母公司，但不完全依赖母公司。”

不同企业的利润率差距很大

如今，物业服务已经从狭义的社区服务转变为广义的城市服务，物业服务的范围不断扩大，加速进入大物业时代。保利地产也在向“多元化”发展，加入“大地产”阵营。

目前，保利地产的服务范围包括住宅物业、商业物业、办公物业、学校物业、工业园物业、医院物业、公共物业等。，并形成了自己多元化的物业服务产品结构。保利地产在招股说明书中多次提到其多元化的增值服务，并表示:“将围绕物业管理服务和商业运营进一步发展增值服务。”

增加增值服务的比重是物业行业的发展趋势，因为其利润普遍高于物业管理服务。保利地产招股说明书显示，2018年，物业管理服务收入占比超过68.8%，但毛利率仅为14.1%；然而，社区增值服务的毛利率只有14.7%，高达48.4%。

保利地产在招股说明书中表示，“社区增值服务，如信使、社区产品运营、养老和社区教育”是保利地产未来打造自身增值服务的方向。

招股说明书显示，对于首次公开募股筹集的资金，保利地产将用于以下四个方面:1。收购或投资具有互补业务经营和战略的物业管理公司，扩大物业管理规模；2.进一步发展增值服务。投资社区产品和服务公司、家政和汽车相关服务公司以及从事智能家居业务的企业；3.升级数字化智能管理系统。具体来说，它包括建造智能终端、升级智能停车系统和探索社区机器人；4.用于营运资金和一般公司用途。