上市才四天！苏州银行股价七夕变绿 房地产贷款风险引关注

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该行房地产企业贷款去年产生了次级贷款，相关贷款比例同比增长1.5倍。很难想象两年半前的疯狂场景会重现。

4.37元/股的发行价，相当于14.64倍的市盈率，仅仅三个月后就变成了30.51元/股。然而，张家港银行(002839，访问股票)(002839。深圳在2017年春天“抛弃年轻人”的兴奋注定是不可持续的。截至2019年8月7日收盘，本行股价仅为5.27元，总市值为95.26亿元，较峰值低456亿元。至于市盈率(ttm)，它一度超过所有上市公司，并吸引了市场的关注，相比之下“高点”(hi point)也下降了近三个季度，至10.6倍。

与张家港银行高调开盘不同，今年8月2日正式上市的第33家a股上市银行苏州银行(002966) (002966.sz)似乎运气不佳:仅在两个交易日涨停后才开盘，上市第四个交易日形势急转直下。8月7日，七夕节，银行以每日限价开盘，但股价随即下跌，最终以每股13.01元收盘，涨幅5.04%，总市值434亿元。

“如果两个人的感情长久了，他们还在暮年”，这支股票的一些投资者不得不与秦观著名的“鹊桥仙”聊以慰藉。

苏州桂花作为企业标志的设计显示了苏州银行在当地银行业中的特殊地位。为了在资本市场上冲刺，银行已经做了五年的充分准备。在ipo前夕，一家第三方信用评级机构发现两个信托计划违约。然而，由于此次上市，本行募集了26.2亿元补充其核心一级资本，比上半年上市的青岛银行(002948，咨询股)(002948.sz)和Xi银行(600928，咨询股)(600928.sh)多约6亿元。

《投资时报》记者注意到，关于苏州银行估值过高的声音很多。根据wind数据，该行的市盈率和市净率在江苏省9家a股上市银行中处于较高水平。与南京银行(601009) (601009.sh)相比，上述两个指标分别为5.62倍和0.98倍，而苏州银行分别为18.86倍和1.67倍。

更值得注意的是，苏州银行的资产质量承受着一定的压力，尤其是最大的贷款行业——制造业的不良率增长迅速，去年房地产企业贷款也产生了次级贷款，相关贷款比例同比增长1.5倍。

根据苏州银行的招股说明书，该行对单个房地产公司的贷款金额相对较高。截至2018年底，我行单笔合同余额前十名的贷款合同中，有四家主要合同贷款公司是房地产公司。其中，最大的单一借款人来自房地产行业。

在最近召开的银行业金融机构信贷结构调整和优化研讨会上，央行明确要求“充分认识信贷结构调整的必要性和紧迫性”，“合理控制房地产贷款”，“改善中长期贷款和制造业信贷。”比例。"

制造业贷款和房地产贷款是苏州银行的重要贷款类别，新的信贷政策将对苏州银行产生新的影响。如何控制制造业的不良率，保证房地产企业的贷款资产质量，已成为苏州银行迫切需要解决的问题。

《投资时报》记者就上述问题致函苏州银行，但截至发稿时，尚未收到回复。

根据苏州银行的招股说明书，其房地产贷款主要包括房地产开发贷款、基础工程建设贷款、个人住房贷款、个人商品房贷款、个人物业管理贷款等。截至2018年底，本行房地产贷款余额为199.78亿元，占本行贷款和垫款总额的14.14%，不良贷款余额为3300万元，不良贷款率为0.17%。

2016年至2018年三年间，本行房地产企业客户贷款余额分别为65.88亿元、74.31亿元和70.13亿元。其中，利息贷款分别为1.13亿元、1.41亿元和3.33亿元，分别占房地产行业企业客户贷款余额的1.72%、1.9%和4.75%。这也意味着，2018年底，我行房地产公司利息贷款占比同比增长1.5倍。

事实上，2016年末和2017年末，我行房地产企业客户的贷款余额只包括正常类和关注类，没有子类。截至2018年末，我行房地产企业客户贷款余额为1300万元。

根据苏州银行的招股说明书，上述1300万元的次级贷款为抵押贷款，该行已对该笔不良贷款提起诉讼，并保留了估计价值为2600万元的抵押财产，预计处置收入可支付未偿本息。

苏州银行还表示，该行的房地产贷款准备金已全部计提。数据显示，截至2018年末，我行房地产公司贷款及垫款减值准备余额为1.62亿元。

然而，上述数据仍显示，苏州银行的房地产贷款资产质量在过去两年受到了压力。

苏州银行的招股说明书还显示，其对一家房地产公司的贷款金额相对较高。

截至2018年底，我行单笔合同余额前十名的贷款合同中，四大合同贷款公司均为房地产公司。其中，两个主要贷款合同的贷款公司为苏州田心忠房地产有限公司(以下简称田心忠房地产)，贷款余额分别为5.51亿元和3.7亿元。另外两家贷款公司是贷款余额为3.9亿元的扬州江新房地产有限公司(以下简称江新房地产有限公司)和贷款余额为3.5亿元的张家港市城西碧桂园房地产开发有限公司。

截至2018年底，苏银十大单笔借款人贷款余额中，田心忠房地产有限公司排名第一，贷款余额9.21亿元，扬州江新房地产有限公司排名第七，贷款余额3.9亿元，分别占房地产公司客户贷款余额的13.13%和5.56%。