300城土拍揽金逾2万亿 二线城市成最大赢家

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[摘要]今年上半年，一线城市土地出让金总额为2496亿元，同比增长36%；二线城市土地出让金12561亿元，同比增长26%；三是四线城市土地出让金7433亿元，同比下降3%。

2019年上半年，全国300个城市在土地市场上演了一场火与冰的歌唱。

总体而言，土地市场略有回升。根据中国研究院的数据，2019年1月至6月，全国300个城市的土地出让金总额为22，490亿元，同比增长16%，达到同期新高。但是当它涉及到不同城市的城市时，它可以被称为冰和火。

今年上半年，一线城市土地出让金总额为2496亿元，同比增长36%；二线城市土地出让金12561亿元，同比增长26%；三是四线城市土地出让金7433亿元，同比下降3%。

除了土地出让金外，四线城市的土地拍卖率也明显高于一、二线城市。今年上半年，一线城市共启动土地案件285件，成交263件，拍卖率7.7%；二线城市共启动土地案件4671件，交易4076件，流转率12.7%；3.四线城市共启动土地项目8299个，成交6830笔，拍卖率17.7%。

第三，四线城市的地价也在下降。从1月到6月，一线城市的平均地价为12%，同比上涨1个百分点；二线城市的平均地价为19%，同比上涨2个百分点；第三，四线城市土地平均地价率达到20%，同比下降7个百分点。

Cree广州首席分析师肖向《时代周刊》指出，今年上半年各城市土地市场的差异，是当前房地产市场分化的又一表现:“三、四线土地市场表现疲弱，主要是由于去年下半年以来新增住房市场普遍降温。然而，最根本的原因在于本地购房需求有限。依靠大城市和返乡购房者的溢出需求，不可能支撑市场长期保持兴奋状态。此外，今年工棚改造计划的建设量大幅下降了50%，加剧了这一调整趋势。”

肖预测，三、四线城市的降温周期才刚刚开始，“下半年，如果没有三、四线城市的非人气城市圈的有利条件带动，城市降温幅度可能会进一步扩大”。

在城市里很难退烧

同样是保持上升趋势，细分一线和二线城市的土地市场，但也有差异。

嘉里房地产研究中心解释说，今年上半年，一线城市的土地供应仍以负担得起的土地和旧土地为主，地价波动不大。土地租赁增加主要受供应增加影响，而二线城市土地租赁同比大幅增加，主要受地价影响。

数据显示，2019年1-6月，一线城市共启动土地案件285件，土地面积1602万平方米，同比增长31%；在交易方面，共有263宗土地交易，面积达1490万平方米，同比增长23%。

二线城市供应量略有增加——上半年，二线城市共启动土地案件4671件，土地面积21734万平方米，同比增长7%；交易方面，共完成土地交易4076笔，面积1.8583亿平方米，同比增长5%。然而，平均底价溢价大幅上升。上半年土地交易平均底价为每平方米3442元，同比增长18%；土地平均溢价为19%，比去年同期高出2个百分点。

肖还提醒说，虽然四线城市的土地交易量和地价在上半年有所下降，但下降幅度仅为3%，地价高达20%。

“地价和房价一样，易涨难跌。四线城市的地价之前已经上涨，所以可能不会逐年下降。此外，这种下降和升水率也与目前四线城市的土地交易结构有关。过去，当高速扩张时，房地产企业什么都拿走了，他们不怕被边缘化。现在是挑拿的时候了，即使你拿了四层城市的土地，你也一定要挑好。相比之下，土地价格往往不便宜。”肖向《时代周刊》记者具体解释道。

根据中国研究院的数据，6月份的地价仍在上涨。全国300个城市的平均地价为20%，比上个月上升0.1个百分点，比去年同期上升4个百分点。

中原地产首席分析师张大伟对《时代周刊》记者表示，随着春节后信贷市场的增加，房企融资难度降低，二季度土地市场进入复苏期。尽管一些城市因本地城市表现过热而收紧政策，但6月份的表现表明，热度仍在继续:“虽然目前融资环境已经收紧，但实际上相对宽松，未来不排除政策加码的可能。如果这项政策没有超重，这个城市就很难发高烧。”

二线城市成为最大的赢家

今年上半年，二线城市成为土地市场的最大赢家。

除了土地销售收入12561亿元，占全国300个城市的55.9%，二线城市也是上半年土地交易和土地价格上涨的主要贡献者。

数据显示，今年上半年二线城市启动的土地面积占全国的38.7%；出售的土地面积占全国的39.5%。就价格而言，二线城市的平均底价领先于全国。今年上半年，一线城市平均底价同比上涨4%，四线城市土地交易平均底价同比上涨6%，远低于二线城市18%的同比涨幅。

二线城市的地价也优于全国，上半年全国300个城市的平均地价为18%，比去年同期下降2个百分点，二线城市的平均地价为19%，比去年同期上升2个百分点。

同一个政策咨询研究中心的主任张宏伟告诉《时代周刊》记者，二线城市的房地产市场已经变得火热，这主要是由于整体市场预期的变化和流动性宽松。“二线城市，尤其是杭州、苏州等热门二线城市，迎来了一个相对较好的回归期。”

《时代周刊》记者注意到，在热点二线城市的土地市场中，长三角城市表现尤为出色。

从1月到6月，杭州、武汉、南京、苏州和宁波占到了中国十大土地出让金的一半。从升水率来看，合肥、南京、苏州和杭州都比二线城市平均水平高出19%，分别达到70.8%、25.44%、21.59%和21.59%。其中，南京市土地出让地价同比上涨343.48%。

张大伟解释说，南京的同比增长主要是由于去年的基数较低。数据显示，2018年上半年，南京市土地平均地价仅为1.93%，主要受上半年南京市推出大量非住宅用地的影响。2018年上半年，南京出售了34块土地，包括16块非住宅用地和4块纯租赁用地，这直接降低了南京的整体地价水平。

此外，张宏伟表示，今年上半年，长三角地区许多城市热，除了区域价值外，还积极向部分城市供应土地，为房企进入和城市升温创造条件。

数据显示，今年上半年，杭州(规划建筑面积)交易面积增长25.29%，武汉(规划建筑面积)增长37.17%，合肥(规划建筑面积)增长40.74%。

在“稳定地价”的要求下，张宏伟预测长三角城市将迎来一轮政策调整。

“首先，从城市层面来看，苏州、合肥和南京都在努力‘稳定地价’。今年5月，苏州市首次发布了《关于进一步促进全市房地产市场持续、稳定、健康发展的补充意见》，加强了对土地价格的引导，并下调了土地出让最高限价；合肥还调整了土地拍卖规则，要求关联企业不得竞标同一块土地；南京已大幅增加了土地供应，并对城市过热做出了回应。”据张宏伟介绍，从结果来看，南京和苏州的拍卖市场已经变得理性起来。

7月3日，南京下半年第一次土地拍卖出现下跌，综合费率为16%，低于此前6月18日和6月5日29%和21%的综合费率。

在政策层面，中央政府对房地产市场的严格控制保持不变。

最近，中国保险监督管理委员会(保监会)对一些信托公司进行了采访和警告，这些公司的房地产信托业务增长过快，最近增长过快。“房地产开发企业的融资环境正在趋紧，下一步房企的流动性不会那么宽松，征地也会趋于理性。”张宏伟判断道。