新城控股正筹划一系列拯救动作：暂停巨款拿地、避免股价爆仓

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作者|郭白天晁

编者|张庆宁

7月4日上午，在新城控股有限公司(601155)大楼外，鸟儿不时鸣叫。中国第八大房地产企业的总部位于上海市普陀区中江路，两栋黑色建筑隐藏在一株绿色植物中。

穿着工作证的员工进进出出，他们的表情凝重，聊天的话题与丑闻分不开。

7月3日，上海警方证实，新城控股(601155.sh)前董事长王振华因涉嫌猥亵女童被刑事拘留，他的儿子王孝松于当晚10点接任公司董事长。

7月4日，新城控股开盘销售订单超过300万份，突破每日限额需要120亿元。新城旗下的香港股票平台新城发展控股公司股价下跌10.57%，新城悦服务公司股价下跌13.11%。三家上市公司的市值在过去两个交易日蒸发了293亿元。

虽然新城控股离质押结束线还有五个下限，但资金链危机正在逼近。正如Prism从新城一位高管那里了解到的，“现在(公司的股价)很危险，市值不能跌得太多。一旦老板(王振华)承诺的股票被关闭，银行和其他金融机构也将受到影响。”

新城镇的人们陷入了混乱。这位高管说，7月3日下午，当王振华参与的消息传出时，10家公司和10家猎头公司给他打了电话。

现在新城控股就像一个躺在重症监护室的病人。处境危险的王孝松需要收拾残局。

Prism独家从新城内部获悉，该公司正在计划和实施一系列救援行动，包括切断与王振华的关系、优化裁员、暂停巨额土地收购以及避免股价爆炸。

一位新上任的城市高管表示，公司正准备召开一次新闻发布会，届时“小宋必须时刻行动，但他不能不行动。”

首先，官方网站删除了王

王孝松当选新城控股董事长后，立即断绝了父亲王振华与公司的关系。

所有关于王振华的新闻和图片都已从新城控股官方网站上删除。棱镜从新城内部得知，此举得到了王孝松的支持。

在官网的管理介绍栏目中，尚未卸任新城控股董事的王振华失踪，新任董事长王孝松接任，在七位高管中排名第一。

与此同时，母公司新城发展官方网站上有关王振华的新闻稿照片将不再公开。

王孝松是王振华唯一的孩子，出生于1987年12月，拥有南京大学学士学位。2009年8月加入江苏新城房地产有限公司，曾在江苏新城常州公司工程部担任土木工程师，上海公司助理经理兼项目总经理，江苏新城总裁助理兼市场部总经理。

2016年，王孝松离开了新城市两年，因为他的个人婚姻没有得到王振华的承认。后来，王孝松的妻子生下了双胞胎，他的父亲和儿子重归于好。他接替王振华担任公司的董事兼总裁。

第二，十家猎头公司打来电话

新城控股正在稳定军队的士气。

“棱镜”是从新城控股的一位高管那里学来的。7月3日下午，王振华案件的消息传出。“有10家公司和10家猎头公司给我打电话。”

棱镜还了解到，7月4日上午，新城许多业务部门召开了紧急会议。一方面，它强调了涉嫌猥亵女孩的公司前董事长王振华的个人行为，这与公司的运作无关。另一方面，它也想平息员工的情绪，强调公司的所有员工和那些接受了聘用的员工应该正常工作。

“如果亲戚、朋友和家人问起这件事，请如实回答，不要添油加醋，不要想象玩耍。”新城控股的一位高管警告他的下属:“我们现在都在工作，都想吃饭，但如果我们想吃饭，就必须(为公司)工作。”

第三，裁员正在进行

Prism从新城控股了解到，公司正在考虑调整区域结构，进行一系列裁员。

“精简人员是不可避免的。裁员的对象包括刚加入公司的新员工和受雇不到两年的员工。此外，还可以通过合并人事和行政等后台部门来提高人员的效率。”Prism从新城控股的一位高管那里了解到，该公司急需省钱。"将来需要停止不必要的旅行。"

这位高管表示，按照新城过去两年的扩张速度，事实上，从业不到两年的员工基本上可以完成裁员目标。“但这并不意味着所有在两年内工作过的人都被解雇了。一些骨干将被保留，行动不会特别大，上市公司不需要披露。”

根据Prism的公开信息，该公司的员工人数从2016年的1万多人迅速增加到今天的3.8万人。

新城控股还在考虑合并其在同一地区的子公司，如浙江的杭州、宁波和温州，中国西南的贵阳和昆明，以及江苏的徐州和南京。

第四，不再占用巨额土地

棱镜从新城控股获悉，该公司已决定暂停大规模土地收购。

“棱镜”从新城控股的一位高管那里了解到，“公司资金链比较紧，关总(新城控股首席财务官关友东)亲自告诉所有分管副总裁，投资金额巨大的项目暂时不予考虑。土地出让金最好不超过10亿元。如果超过10亿元，就要找到出资人和合作伙伴。”

2019年5月，由于一些房企大举收购土地，监管部门将收紧对一些房企的公开市场融资，包括债券和abs产品。受限制的房地产企业多达20家，新城控股位列其中。

据克里尔研究所统计，2019年上半年，新城控股在公开市场上收购的土地金额高达503亿元。

5.大连项目已经暂停

Prism从新城内部了解到，其投资金额巨大的项目被封锁，例如计划投资超过30亿元的大连项目。

根据大连招商网2019年1月的信息，“新城控股集团拟在大连投资开发，集团拟在大连投资建设五岳广场和岳系列五星级酒店，打造新的城市地标”。

7月4日上午，大连市自然资源局的通知显示，“大连日报等媒体于2019年6月7日刊登的《大连市国有建设用地使用权挂牌出让公告》(2019年第37号)所涉及的大成(2019)10号地块的交易因故终止。”

根据以上土地挂牌信息，该地块位于甘井子区，土地面积为96，700平方米。该土地用于住宅和商业服务，包括商业酒店。计划于7月8日投标。

7月4日，新城控股区域扩张负责人告诉Prism，新城确实有意竞购该地块，他不知道在此处终止交易的原因。"目前，在新城的风口浪尖上很难说什么."他强调，终止土地拍卖是政府的行为，并建议向政府询问具体原因。

目前，没有资料显示终止该地块的交易与涉及王振华的案件之间的关联。

第六，北京项目面临压力

Prism从新城控股的一位高管那里了解到，该公司在北京的项目也面临着财务压力。

新城控股的大本营大多位于长江三角洲。2019年开始在京津冀布局，2006年成立北京分公司。直到2018年12月，新城控股才第一次独立获得北京地块，并以23.3亿元人民币获得顺义有限竞争房地块，溢价22.63%。新城控股计划以100%的权益投资33.87亿元在顺义地块。

随后，2019年1月底，新城控股和首创集团以49.53亿元的底价赢得了石景山地块。

此前，2018年4月，新城控股还与远洋运输合作，以86亿元的高价收购了绿城石景山五里坨项目49.5%的股权，该项目曾在2017年成为北京最高的土地总面积。根据新城2019年第一季度的业务简报，该项目计划总投资为122.24亿元，新城占21%的股权。

“北京项目的投资额是巨大的。即使有三四家公司分享，我们也要支付大约15亿英镑。”新城控股的一位高管表示。

7.高管们担心职位激增

Prism从新城控股获悉，公司高管最担心的是股票质押。

新城控股的一位高管表示:“公司目前处于危险的境地。如果股价下跌太多，老板(王振华)承诺的股票可能面临头寸爆炸的危险。银行和其他金融机构当然不希望我们公司的头寸激增，也不希望外部舆论导致投资者信心下降。如果股价跌破20元甚至10元，对他们来说也是一个沉重的损失。”

7月4日，新城控股跌停板，股价最终停留在38.42元/股。

根据风系统股权质押数据，王振华家族未发行的新城控股股份数量分别为7.06亿股和6520万股，质押率分别为51.25%和47.31%。

根据质押日的参考股价计算，王振华家族质押下两家控股公司的总市值超过160亿元，其中一家质押的平均价格约为20元/股，另一家质押的平均价格约为25元/股。

根据平均质押价格和收盘价估算，如果新城控股未来继续连续五次跌停板，其股价将进入平均质押价格区间20-25元/股，可能面临空头头寸风险。

值得注意的是，王振华家庭的认捐率约为50%，还有空.的补充认捐但是，根据Prism的粗略估计，如果质押品进入清算线后继续补充，而新城控股的股价又继续下跌7-8倍，则股价将降至10元/股以下，大股东质押率将接近满仓。

受伤的不仅仅是王振华一家。根据新城控股的第一季度报告，主要机构投资者有167家(合并后为56家)，其中基金持有3.81%的股份，券商持有1.49%的股份。

八、信用决定生死

在债券方面，根据风系统数据，新城控股共有29种未偿债券，包括一般公司债券、一般中期票据、私人债券和超短期融资券，总额为309.88亿元。

2019年10月，新城控股有6亿元的“19新城控股scp001”债券到期，2020年底，两笔总额为18亿元的债券到期，债务偿还压力不大。

新城发展控股2018年财务报告显示，其非即期担保贷款总额为485亿元，其中银行贷款和非银行金融机构借款304亿元，信托融资安排36亿元；非即期无担保贷款总额为222亿元，其中包括120亿元公司债券。

事实上，新城控股的表外负债规模更大。

据2018年财务报告显示，截至当年年底，信诚控股为近70家合资或关联项目公司提供融资担保，期末余额高达252亿元，公司及其子公司对子公司的担保余额高达346亿元，仅担保类表外或有负债就高达598亿元，占期末净资产的117.35%。

一位熟悉新城的行业分析师告诉Prism，新城控股近年来扩张迅速，有很多表外负债。如果贷款因王振华事故而被切断，将对公司产生很大的影响，因此后续趋势的核心问题是信用，这将考验公司的融资供应链管理能力。