中小房企甩卖偿债 规模房企接盘抄底

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[摘要]中小房企出售项目是为了自救，而大型房企趁机收购项目，一场“大鱼吃小鱼”的并购大戏正在房地产市场上演。

在楼市调控和融资紧缩的双重压力下，房地产企业的马太效应越来越严重。

6月26日，悦泰股份有限公司(600393)宣布，公司召开2019年第二次临时股东大会，审议通过了《关于广州嘉盛项目在建工程移交的议案》、《关于广州天鹅湾二期工程在建工程移交的议案》、《关于签署世茂悦泰合作项目协议的议案》。

转让项目是悦泰股份的无奈之举。今年4月30日，中国审计中环会计师事务所出具的审计报告显示，粤泰股份有限公司有24个账户被冻结，冻结账户余额约为7165万元，账面价值46.48亿元的开发项目和房产被查封。

“一些房企的现金流暂时出现问题，也迫使它们主动转移项目。”财经评论员严跃进告诉《时代周刊》记者。

有些人卖，有些人买。一方面，通过并购方式获得土地的成本相对较低，可以使企业避免激烈的市场竞争；另一方面，一些通过并购获得的项目可以迅速投放市场，加速企业资金的回流。

因此，从今年年初开始，融创、世茂等许多现金流充裕的房地产企业开始加紧并购。“两三年前，许多内地房地产企业发行了大量公司债券，其中许多债务将在今年和明年逐渐到期。他们在再融资或发行债券方面存在一些困难，或者因为项目中存在一些财务问题，许多公司今年可能不得不出售该项目。”世茂地产(港股00813)副董事长兼执行董事许世坛在今年的股东大会上表示，但对世茂来说，这是一个并购的好时机。

据媒体不完全统计，截至6月18日，世茂先后收购了泰和、法明集团(港股00846)、万通地产(600246)、悦泰股份等18个项目，涉及资金191.54亿元。

大鱼吃小鱼

中小型住房企业出售他们的项目来拯救自己，而大型住房企业抓住机会购买它们。一场“大鱼吃小鱼”的并购大戏正在房地产市场上演。

6月9日，月泰股份有限公司与世茂房地产下属五家子公司签署了五份项目转让协议，交易总对价为63.97亿元。悦泰有限公司表示，此次合作是为了缓解公司的流动性紧张，化解逾期贷款风险。截至2018年底，悦泰股份已逾期贷款29.52亿元，逾期利息2.46亿元。

自去年以来，深陷债务危机并已进入退市程序的洪钟股份有限公司也选择出售其资产。2018年7月，洪钟以14亿元人民币将海南如意岛项目100%的股权出售给凯撒。据媒体报道，今年6月，洪钟股份有限公司的三项资产处于资产打包拍卖阶段，涉及债务资金总额超过60亿元。

2018年12月24日，伊尹有限公司宣布，由于短期资金周转困难，公司未能偿还2018年登记转卖的“15伊尹01”债券本金约3亿元。为了渡过难关，2018年9月20日，伊尹2.07亿股转让了控股子公司上海银月51%的股份，预计收入1.31亿元；2018年12月25日，伊尹有限公司以7.31亿元的价格将其在湖州的四块地块出售给奥林匹克公园。

另一方面，大型住宅企业开始在M&A市场“长袖善舞”。

例如，世茂除了收购上述部分悦泰股份的股权外，3月26日，世茂以18.05亿元收购了泰和南昌尹萌湖国际旅游度假区项目51%的股权；3月28日，世茂以13.3亿元收购了万通地产香河70%的股份；4月4日，世茂以27.92亿元人民币收购了法明集团马鞍山项目51%的股份；5月17日，世茂收购泰和佛山顺德、广州增城、江苏东恒项目的权益及股东贷款，交易总对价为39.71亿元。

去年成功并购200家企业的融创银行今年并没有停止并购步伐。1月21日，融创以125.53亿元的价格收购上海泛海建设100%的股权，进而获得北京泛海国际一号地块和上海董家渡项目100%的股权；4月2日，融创以13.34亿元的价格收购了阳光100重庆项目70%的股权，总建筑面积约119万平方米。

严跃进告诉《时代周刊》记者:“M&A案件的增加表明，企业实际上正在分化。一些房企资金充裕，因此他们更有动力扩张。对于其他房屋公司来说，暂时的现金流问题迫使他们主动转移项目。”

不过，严跃进也告诉《时代周刊》记者，虽然并购能带来强劲的业绩增长，但房企仍应警惕并购后项目难以振兴的风险。

偿还债务的高峰期即将到来

中小房企加速出售资产的一大背景是2019年的偿债高峰。根据恒大研究院的数据，截至2018年底，房地产企业各主要渠道的计息负债余额为20.3万亿元，预计2019-2021年到期，2019年到期规模高达6.8万亿元。据CSI鹏远评级发布的报告显示，2019年，房企刚性债务还款金额将达到1.91万亿元，其中债券还款金额将超过6700亿元，短期内房企将面临巨大的还款压力。

“市场竞争力弱、投资积极性高的中小房企，如果销售收益缩水、战略决策失误、大规模刚性债务到期，一旦再融资受阻，将陷入流动性枯竭的局面。”根据CSI鹏远的评级，从违约的房企来看，它们的共同特征包括典型的合同销售规模较小的中小民营房企；公司治理或内部控制存在缺陷，如激进投资、盲目追求转型和多元化发展；面对一定的项目压力，土地储备质量较弱；大股东的股权质押比例很高。

尽管自2019年以来融资环境有所改善，但由于自身资质等多种因素，住房企业的融资呈现两极分化。

“大型房企融资渠道多、信用等级高、融资成本低。从银行贷款到票据、发行债券、基金、分享相同的股份以及交易小股，关键不在于他们能否获得资金。这是为了控制资本成本。”一家房地产公司的高管告诉《时代周刊》记者，中小房地产企业只要有钱就能生存，但如果没钱，他们可能会中断现金流；即使你能得到钱，如果资本成本太高，它不仅会失去利润，甚至会导致巨大的损失。

根据国泰君安(601211)(港股02611)的研究报告，就住房企业发债规模而言，大型住房企业的综合融资成本普遍较低。前20名、21-50名、51-100名和101-200名住房企业的平均综合融资成本分别为5.53%、6.09%、5.94%和5.91%。“目前，国内银行主要根据房企的规模来确定信贷额度和利率。在这种情况下，大型房企更容易获得银行低息贷款，因此融资成本也明显低于中小房企。”国泰君安分析师秦汉表示，房企规模对融资成本的影响日益突出。

严跃进告诉《时代周刊》记者，从后续走势来看，如果金融环境继续收紧，并购数量仍将增加。