上海杭州：共享办公定位千差万别

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无论是所谓的共享办公、联合办公还是创意社区，像wework、雷格斯、米语这样的企业和办公伙伴都有一个共同的特点，那就是能够自我维持，改造或翻新现有的商业建筑或其他旧建筑，通过装饰设计融入自己的文化，嵌入物业所在区域的历史内涵，主要采取租金差异、设备技术增值服务等。作为收入来源。它们属于办公物联网的商务服务企业，借助空运营商，将社会、娱乐、人文等多种元素融入其中。

近日，《证券时报》记者走访了上海、杭州的科技园和核心商务区，与运营商和入驻企业进行了沟通。他们发现有些地方非常热闹，在共用的空办公室里有清淡的食物、休闲和“睡眠小屋”,而其他地方则更像传统的办公楼。每个企业都是相互独立的，整体环境相当安静。似乎不同的企业对提高办公效率有不同的理解。

为了帮助入驻企业提高办公效率，空运营商将运用大量的科技手段，如不同企业使用会议室的频率、员工对喝咖啡偏好的消费数据等，经过整合分析后，也将有助于提高办公效率。我们应该在哪个区域分配多少会议室，以及如何扩展法律财务和人力资源等增值服务？从长远来看，这也将成为运营商使用大数据的基础。

这样，传统的办公空室就被赋予了智能办公的含义，相关企业成为智能办公运营和解决方案的提供商。大多数运营企业在中国许多城市开设了连锁空社区，甚至在纽约、伦敦、新加坡和香港等国际据点也是如此。

许多中小企业都面临这样一个问题:刚起步的时候，他们没有想到发展会如此之快，员工数量也从几个迅速扩大到几十个或几百个，这意味着他们需要不断地改变自己的办公空间。使用联合办公的空房间可以避免频繁搬家或租用太大的空房间的麻烦。

这些中国运营商大多出现在2015年左右。近年来，许多创业企业相继死亡，追求创业创新变得越来越理性。办公室的基本逻辑在不断变化，但其基本形式保持不变。一个原因是它属于重资产的范畴。我们可以看到，大多数消费领域如零售和餐饮已经被互联网颠覆，但办公区仍与十年前大致相同。

另一个要点是与物业的合作形式。很多人都认为中国的房地产市场已经进入了下半年，住房市场除外。一线和二线城市等核心商业区已经饱和，因此很难找到重建的空，股市已经到来。此外，由于设计和装修等原因，核心商业区的一些经典老建筑在竞争中逐渐落败。空写字楼运营商对这种高质量的写字楼最感兴趣，它们的翻新也将有助于提高物业的竞争力，这使得双方很容易一拍即合。

在租赁房屋和物业方面，除了全租自营外，双方还可以采取合作联合经营的模式。对于空运营商来说，后者可以节省更多的资本投资，这相当于拥有一个风险收益分享者。重要的是，传统物业的入住率不断下降，因此空的经营企业有更多的发言权，他们的合作控制得到加强。由此可见，股票资产的运作也是一个巨大的市场。

接下来是租户的构成。一些空运营商更喜欢小微企业，而另一些则更愿意接受中型企业落户，这与地理位置和共享空.的数量有关此外，租赁期限的选择是艺术性的，主要取决于对未来价格趋势的预期。《证券时报》记者了解到，一些运营商希望租赁期更灵活、更短。例如，一家总部设在上海的运营公司的平均租赁期约为8个月；而米语和雷格斯鼓励更长的租期。

对于这些空运营商来说，他们的任务是将那些传统办公空间中的企业吸引到空共享办公空间。不管是什么类型的企业，联合办公都可以节省一些人员和财务费用。空运营商渴望得到这块蛋糕，但这不是一个品牌能做的事情，整个行业需要团结起来，付出一定的时间成本来培养消费者。

事实上，无论是硬件设计和装修、办公技术设备还是增值服务，如人事财务、法律会计等。，品牌效应积累后，就可以在将来出口到外面的世界。

在领先企业中，wework于2010年在美国纽约成立，在全球拥有超过400，000名办公室成员。雷格斯隶属于iwg集团，这是一家英国上市公司，在全球1000多个城市的3300个地点设有办事处，拥有超过250万会员。2017年，iwg将一个全新的荷兰品牌空间引入中国，该品牌空间成立于2008年，已经运营了11年。

一些企业仍然把租金作为他们的主要收入来源，比如雷格斯。他们不怕承认这一点，这可能与他们最初的意图有关。此外，据distrii的办公伙伴称，截至去年10月底，该办公伙伴2018年的办公租赁业务(不含定制业务)总收入已超过1.5亿元，年度目标提前两个月实现。此外，2018年，公司25%以上的收入来自增值服务，包括智能办公空客房定制、科技办公系统定制和企业增值服务，这有望成为未来收入的主要增长点。

2018年5月，iwg发布了一项针对来自全球96个国家和地区的18，000名商界人士的调查。结果显示，53%的员工每周有更多的时间远程工作。调查显示，全球知名企业如etihad airways、微软、甲骨文和优步都采用了灵活办公空房计划。

从行业趋势判断，米语相关负责人告诉记者，这个行业很难像互联网公司那样形成垄断。目前，不同品牌正在形成差异，但这种差异不足以形成显著优势。联合办公仍处于探索阶段。在每个品牌找到市场细分后，在进入大规模扩张之前，它需要优化自己的产品模型。最后，资源将聚集到几个具有特色和能力的品牌。