大发地产缘何13.5%高息融资拿地 冲刺3000亿目标有多疯狂？

本篇文章2606字，读完约7分钟

投资者网络李宁

从高管更换到高息融资和积极的土地收购，年销售额仅超过100亿英镑、2018年10月才在香港上市的大发地产(Dafa Real Estate，06111.hk)梦想着年销售额飙升至3000亿英镑。它的实现路径是什么？

对于这个常年盘踞在长三角的房地产企业来说，急于求成的基础并不稳固:一方面，高地价的土地成本给公司未来的发展带来了很大的利润问题，尤其是在后黄金时代，房地产监管仍然比较严格；另一方面，大发不具备国家布局所要求的人才梯队建设、资金管控能力和住宅或商业领域的独特性。

也许大发地产并不理解房地产大亨王石在万科和地产最好的年份提出的理想增长:“25%的复合年增长率”。3000亿美元的理想能变成现实吗？或者，3000亿元背后的价格是成功还是失败？这还有待观察，但至少目前是不乐观的。

大发地产近日宣布，大发地产(06111)宣布，根据香港联交所上市规则，杨已辞去本公司联席公司秘书职务，自2019年5月21日起生效，但他将继续担任本公司执行董事及授权代表。任命郭建江为公司联合公司秘书，接替杨，自2019年5月21日起生效。

杨的重要性

杨的辞职，意味着上市仅7个月的公司秘书长一职已经易手。据公开消息，杨在大发地产的上市筹备中发挥了重要作用。他自2018年3月23日起担任大发地产执行董事，主要负责本集团的财务管理、风险管理及公司治理。杨拥有15年的财务管理经验。他于2007年8月加入该集团，此前曾担任上海大发的助理总裁。

杨对的重视真是非同一般。大发地产上市时的董事会结构中，有4名执行董事和3名非执行董事。执行董事包括葛、廖鲁江、迟、杨。

此外，乐居金融(Leju FinanciaL)此前的一份报告称，“大发地产(Dafa Real Estate)的所有者在香港上市前夕变更为英国国籍”，大发上市申请材料显示，由于葛及其家人拥有英国国籍，在开曼群岛注册的大发地产(Dafa Real Estate)在持有国内资产时，很容易绕过监管，逃避审批。

因此，杨在为大发地产上市提供技术支持或寻求制度突破方面发挥了重要作用。在大发地产工作了12年，刚刚享受到上市的红利，杨为什么要放弃秘书长的职位？

一些熟悉香港上市公司制度的分析师对投资者网络(Investor Network)表示:“如果公司总经理辞职，如果其他职位先被保留，他们往往会在几个月后辞职。这种情况大多是公司造成的。对重要高管的安排是为了避免让外界感到内部动荡。”

当然，真实情况外界是不知道的。5月23日下午，“投资者网”多次联系杨、、郭建江，但公司总机称无法转接。工作人员还表示，“这两位高管都在香港工作，但没有香港公司的电话号码。”

13.5%的高成本融资

值得注意的是，杨在离开公司秘书之前为公司发行了第一只高息债券。4月26日，大发地产宣布已成功发行1.2亿美元票面利率为13.5%的私人债券。此次债券发行筹集的资金将用于企业再融资和一般营运资本。

据“投资者网”统计，4-5月份国内住房股发行债券的融资成本为13.5%，大发地产无疑是最高的之一。例如，4月23日，华南城市(01668.hk)完成了6亿元中期票据的发行，年利率为8.5%；4月29日，宝龙地产(01238.hk)完成发行3亿超短期融资券，利率5.72%；5月23日，凯撒发行了4亿美元2023年到期的优先票据，年利率为11.5%，低于大发地产的融资成本。。

“由于房地产市场整体好于去年，资本市场利率普遍下降，大发地产13.5%的融资成本确实过高，说明投资者对该公司还是很陌生的。”前述内部住房股分析师表示。

大发地产成立于1996年，虽然官方网站称其房地产业务已涉及长江三角洲、粤港澳大湾区、中部城市群和成渝地区。然而，大发房地产仍然是一个小规模的区域房地产公司，无论其销量或主要土地储备的位置。

大发地产执行董事兼首席执行官廖鲁江表示，今年3月底，大发地产的业务仍以住宅为主。截至2018年12月31日，大发地产总土地储备约为340万平方米。其中，90%以上的储量位于长三角地区，因此，大发地产的业绩贡献主要来自长三角地区的贡献。

如何实现3000亿元的目标？

2018年，大发地产实现合同销售额125.24亿元，销售面积8.58万平方米。如果我们看一下房地产企业最重要的土地储备、全国或全球布局和销售指标，大发地产只不过是万科或中海在一个地区或几个城市的销售，与中国的大中型巨型房企相比。

然而，在2018年上市前后，大发地产提出了口号:“五年内将达到3000亿”。从125亿跃升至3000亿确实充满了压力和挑战。

为了实现这一目标，大发地产自去年以来在“抢地”方面略显激进。2018年8月8日，大发地产以3.42亿元的价格，以28.38%的溢价，拿下巴南区3.7万平方米的住宅用地，击败了保利地产、中粮地产、中国金茂等知名房地产企业。

2018年11月23日，大发地产以10.18亿元的总价格，以105%的平均溢价，在合肥瑶海区赢得了两处住宅用地。

今年4月22日，大发地产以31.63%的溢价获得常州市天宁区的一处商住用地。

显然，“高地价”是大发地产实现土地储备甚至实现3000亿元目标的重要策略。但是，问题是这样高的溢价会严重侵蚀房地产企业的利润。如果城市升级或增持，比如最近的苏州，大发地产将再次遭殃，这是一把不言而喻的双刃剑。因此，土地收购的平衡对于大多数大中型房地产企业来说是非常重要的。

星展集团(dbs group)驻香港分析师也向投资者强调。“房地产抢滩土地、赚大钱的时代已经结束。近年来，大型住宅企业的市场份额不断增加，超过1000亿的企业占据了最好的城市和地段。中小住宅企业的压力无疑在增加。无论是土地收购、融资、人力储备还是公司精细化管理，中小房企都无法在短时间内超越它们。因此，当房地产进入下半年，很少听到像大发这样100多亿元的人提出在未来五年内投资3000亿元。这怎么可能？这种激进的目标值不是一件好事，它可能会给公司带来很大的负面影响。此外，投资者不相信你怎么能达到3000亿元。能力在哪里？它能一年增加几次吗？”

那么，大发地产如何看待五年3000亿元的实现路径和今年公司销售目标的完成？投资者。com曾多次联系大发地产投资者关系部，并将相关事宜发到该部邮箱，但一直未收到回复。(思考金融产生了)■