长租公寓遇冷：租房满减租10个月送2个月 租金未上涨

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免费出租1台1！租金也完全降低了？！去年，风口实际上是今年冻出的“伤口”

去年下半年，长期租赁公寓呈现爆炸式增长趋势，导致一线和二线城市租金飙升。深圳的最高增长率达到30%，其他城市的增长率高达20%。

随着各地监管政策的出台，许多长期租赁公寓运营商从今年开始打破资本链，出现了频繁的“闪电”。长期租赁公寓经历了什么？

利润微薄，经营困难，长期出租公寓寒冷

近日，记者走访了深圳多个长期租赁公寓项目，了解到今年租赁市场相对冷清。据现场工作人员介绍，目前基本上都是全降价活动，比如租10个月送2个月，或者租一年不收一年管理费等。

碧桂园商务旅游集团长期租金管理中心总经理杨鹏:前几年租金每年上涨5%左右，但今年我们的租金和去年基本持平。

谢可飞是首批进入长期租赁公寓市场的运营商之一。他告诉记者，前两年市场上几乎没有同类产品。在他们的第一个项目中，只有56个房间，大约700人来登记入住，这是供不应求的。然而，近年来，随着资本大规模进入长期租赁公寓市场，购置房产的成本急剧上升。

深圳本地智能投资管理有限公司创始合伙人谢克飞:开发商和部分业主也相继进入市场，所以我们整体租户的需求会减少，客户会有更多的选择。竞争结束后，租金增长将会放缓，整个市场的利润将会大大减少/。

根据房地产研究机构Cree最近发布的《2019年租赁住房行业白皮书》，中国一、二线重点城市住宅建筑的租金回报率中值仅为2.04%，中值回报期近50年，远低于写字楼4%-6%的回报率。其中，北京、深圳四个城市的租金回报率普遍低于2%，深圳的回报期长达60年。

财务困境很难解决。长期租赁公寓正在洗牌

长期租赁公寓在如此短的时间内迎来了一场大洗牌。据记者调查，断裂的资金链是长期租赁公寓运营商的最大障碍。根据机构数据，截至5月底，今年只有三笔长期租赁公寓的股权融资交易，总额仅为去年同期的60%左右。

根据中国酒店协会的统计，中国主要城市有2000多个长期租赁公寓品牌和16万多个公寓房间。万科、龙湖等房地产开发商和链家、我爱我家等房地产服务提供商纷纷进入长期租赁公寓市场。

根据通策房地产研究所的统计，随着2018年资本的涌入，长期租赁公寓行业十几家企业的融资规模总计超过700亿元。

然而，自2018年下半年以来，市场出现了一个转折点。仅去年第四季度，就有超过7家企业的租赁专用债券被监管部门叫停，总规模超过200亿元。

尽管有大量的新经营者，微薄的利润和艰难的经营压力已导致许多经营者改变他们的“路线”。5月14日，施琅长期租赁公寓因亏损被施琅格林集团剥离。

数据显示，2017年和2018年，龙狮长期租赁公寓的收入分别为0.800万元和1.25亿元，过去两年的总损失达2.34亿元。2018年，随着规模的扩大，亏损从4400万元进一步扩大到1.9亿元。根据中国商业研究院的统计，2018年，至少有9个长期租赁公寓品牌消失了。

华泰证券房地产业首席分析师陈申:短期而言，长期租赁公寓确实存在运营周期长、资金沉淀大、利润率相对较低的问题。但是，从长远来看，他们受益于市场的增长和整个政策的支持，所以我们认为，这个行业在未来将逐步形成集中升级的局面，并更多地集中在头住房企业。

“无序增长”导致市场混乱。长期租赁公寓的运营能力需要测试

随着资本的退潮，长期租赁公寓市场正在风起云涌，一些行业混乱已经浮出水面。为了利润最大化，一些运营组织经常玩“边缘球”。

记者在采访中了解到，为了提高房屋周转率，缩短空时间，节约成本，一些租赁企业从房屋收回和装修到租户入住的时间甚至不到一个月。

陈女士，深圳市公民:我租了一套10平米左右的房子，租金是1490元/月。当我活了大约一个月的时候，早上我觉得有点头晕，喉咙有点痛，还能闻到明显的异味。

此外，一些长期租赁公寓的中介服务机构误导消费者，通过第三方金融机构发放贷款，以换取他们的信用风险。来自深圳的艾女士告诉记者，她在不知情的情况下签订了租赁贷款合同，租金没有交给房东，而是交给了网上贷款平台。如果租赁机构的资金链断裂，她不仅会遭遇房东的强制撤退，还会面临个人信用风险。

艾女士，深圳市民:那份合同只是我们正常的租赁合同。如果你不读它，当你签署这个合同时，它将具有法律效力，这个合同实际上是一个贷款合同。

去年非常受欢迎的长期租赁公寓市场今年开始降温。如何找到一个多元化的盈利模式是许多长期租赁公寓经营者一直在思考的难题。业内人士认为，随着市场降温，长期租赁公寓行业的竞争将逐渐从早期的“无序增长”向精细化经营方向转变。