华润置地变速换挡 逆市大手笔拿地

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【摘要】“从2019年第一季度土地市场的明显复苏来看，证明当时的决策是正确的，但这取决于未来的市场测试。”

华润置地(港股01109)最近在前掌门人吴向东任职期间，向市场交出了最后一份“答卷”。

3月26日下午，在香港湾仔华润大厦的一个小会议室里，华润置地举行了2018年低调的业绩发布会。董事长、副董事长、行长、执行董事吴、执行董事沈同东出席会议。

这个老式的中央企业仍处于稳定的前沿。根据财务报告，2018年，华润置地实现合同金额2106.8亿元，实现年度销售目标的115%。综合营业额1211.9亿元，同比增长18.9%；其中，开发性房地产成交额1051.5亿元，同比增长17.5%；投资物业(含酒店运营)租金收入95.2亿元，同比增长24.5%。

与销售业绩的稳定表现不同，华润置地在2018年的土地市场尤为活跃。根据财务报告，华润置地2018年新增土地储备2213万平方米，总成本1513.5亿元，其中股权溢价1036.8亿元，同比增长58.6%。

在过去的一年里，华润置地的人事变动备受关注。随着华润置地前执行董事吴向东的正式谢幕，唐勇从副董事长升至董事长，成为华润置地的新掌舵人。这次演出大会也是唐勇第一次以董事长的身份出现。

当被问及吴向东的离开，华润置地会有什么变化？唐勇说，就华润置地而言，它将站在前辈的肩膀上，继续做好工作，继往开来。

人事变动已经解决了

2018年，关于华润置地的最大新闻是吴向东的离开。

他于1993年加入华润集团，并于2005年正式进入华润置地。吴向东已经为华润集团服务了25年。吴向东于2013年正式接管华润置地，依托万象市的代表工作和他在深交所的出色表现。

在接手华润置地仅一年半后，2014年11月，吴向东因涉嫌参与宋林案，因个人原因辞去公司董事长职务。

半年后，吴向东低调回归华润，成为集团副总经理，主管华润置地。此后，它很少出现在公众视野中。虽然吴向东在幕后已经退休，但他在华润置地仍然有着举足轻重的影响力。

但自去年10月以来，吴向东离职的消息一直在发酵。经过四个多月的传阅，今年2月，华润置地正式宣布，由于个人职业发展计划，吴向东先生辞去了公司的所有职务。

当记者提到对离职的看法时，告诉《泰晤士报》记者:“吴先生为华润集团和华润置地服务了26年，尤其是为华润置地的发展做出了重要贡献。他亲自制定了新的职业发展计划，我们都祝愿他越来越好。”

吴向东没有单独离开，但华润置地前首席财务官于建(音)和他一起去工作了。

接下来的一个月，华润置地华南区原副总经理赵嵘、华润置地商业地产事业部总经理赵伟也相继加盟华夏幸福。

当《时代周刊》记者问及华润置地是否采取了留住人才的措施时，唐勇笑着说:“没有人离开华润置地，外界可能会过度担心。”

随着吴向东和于坚的离开，华润置地对其管理结构进行了相应的调整。在担任了四年的华润置地副董事长后，唐勇于今年2月正式成为董事长。

当谈到他对成为主席的感受时，唐勇说当他成为主席时，他没有什么特别的感受。他希望华润置地通过管理层和同事的努力，为股东带来丰厚的回报，使公司越来越强大。

逆市抢地

2018年，华润置地实现销售额2170亿元，轻松超过2017年度业绩会议设定的1830亿元的销售目标。在这次业绩会议上，华润置地仍然为自己设定了一个相对保守的目标，即实现2420亿元的合同价值。

与对销售规模的谨慎态度不同，华润置地一直非常积极地采取土地扩张储备。

据财务报告显示，华润置地已进入中国9个城市，收购103个项目，总地价为1513.5亿元，其中权益地价为1036.8亿元。

2017年，股权土地价格仅为653.4亿元。新增土地储备能力建设面积2213万平方米，同比增长84.9%

为什么要启动反向收购的节奏？“2018年，华润置地主要根据公司的销售额、现金流和市场预期对投资做出了自己的理解和判断。”唐勇告诉《时代周刊》记者:“从2019年第一季度土地市场的明显复苏来看，这证明了当时的决定是正确的，但这取决于未来的市场测试。”

从土地银行的布局面积来看，除了集中在一、二线城市外，华润置地的布局开始下沉，部分四线城市被开辟为新的战场。

公告显示，集团在一、二线城市和有产业支撑的三线城市的土地储备占83.0%。其中，大本营华南有1370.9万平方米，占比最大。

城市更新项目也成为华润置地的节粮武器。报告显示，目前华润置地跟进了30多个城市更新项目，其中16个已经落地，总建筑面积约2200万平方米。

至于2019年是否会增加土地投资，唐勇表示，2019年的预算也是一个动态管理过程，这取决于资产负债表、负债率、现金流、公司发展和风险之间的良好平衡。

商业地产的增长势头不减

在华润置地的商业谱系中，以购物中心为代表的投资物业越来越重要，成为抵御行业风险的重要资产。

2018年，华润置地新开8家购物中心，管理25个出口购物中心项目，包括17个在用项目和8个储备项目。截至2018年底，华润置地运营中的投资物业总建筑面积为921万平方米。

据报道，华润置地计划在2019年至2021年期间分别开设9家、8家和13家购物中心，其中包括该公司拥有的项目和轻资产管理项目。到2021年底，运营中的购物中心数量将达到81个，2021年后，22个购物中心将陆续开业。

除了规模和数量的扩大之外，租金也处于上升通道。2018年，华润置地租金收入为95.2亿元，同比增长24.5%。此前有报道称，华润置地2018年的租金收入将超过100亿元，与今年相比仍在5亿元左右。

唐勇解释说，租金收入目标已经实现。“去年的目标是以港元为单位。今年，货币单位改为人民币。事实上，2018年的总租金收入为110亿港元。”

唐勇补充道:“我们预计2019年租金收入增幅将超过20%。”

高租金背后是重资产持有模式带来的资本沉淀。为了解决资金沉淀问题，华润置地采取联合设立基金的方式“减负”。

2018年10月12日，华润置地宣布，南宁投资、华润置地珠海、华润投资创业、世博土地控股、中国人寿保险(香港股票02628)将成立商业地产基金，初始资本总额为150亿元人民币。

本次新闻发布会没有提出商业地产分拆上市的问题，也没有确切的时间表。