破题中国版REITs 税收中性或可行

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随着持有房产总数的增加以及开发商融资渠道和成本的缩小，更便宜、更方便的房地产投资信托再次被提及。近日，包括全国政协委员、中国证监会信息中心主任张野在内的众多业内专业人士今天在接受《北京商报》采访时指出，尽早推出reits有利于房地产市场的健康发展和投资者的多元化选择。他们还建议借鉴国外reits成熟市场的税收政策经验，结合国内reits产品的实践和行业需求，按照“税收中性”的原则，对正在研究推广的reits给予相应的税收支持，鼓励reits

先导启动

Reits，即房地产投资信托基金，是以能够产生稳定现金流的房地产为基本资产，以基础房地产的租金收入和增值收入为主要收入来源，并将大部分收入(一般超过90%)分配给投资者的金融工具。

这一工具起源于20世纪60年代的美国，虽然已经在全球房地产业和金融市场得到了充分的应用，但还没有真正登陆中国国内市场。

“国内房地产投资信托基金的发展呈现出几个特点:首先，房地产投资信托基金已经明确地同时在银行间市场和交易所市场进行试点；第二，市场热情没有减弱。首批试点城市已与相关证券公司和基金公司合作提交试点方案；第三，以曲线方式参与reits市场。许多房地产公司在中国香港或新加坡上市，如越秀、辉县和嘉德。”通策研究所首席分析师张宏伟告诉《今日北京商报》记者。

据了解，根据投资方向的不同，房地产投资信托基金可分为股权房地产投资信托基金、抵押房地产投资信托基金和混合房地产投资信托基金；根据组织结构的不同，可以分为公司型房地产投资信托基金和契约型房地产投资信托基金；根据筹资方式的不同，可分为公开发行的房地产投资信托基金和私募的房地产投资信托基金。在目前市场上获准长期出租公寓的资产支持型证券中，大多数是股票型房地产投资信托基金。

目前，国内对reits的法律法规还没有严格意义上的出台，目前市场上销售的产品都部分符合国外成熟市场的reits标准，因此被称为类reits产品，不能上市流通。虽然近年来我国已经尝试发行类似reits的产品，但与成熟市场的reits产品相比，在交易结构、税负水平、收入来源运营模式、收入分配模式、招募范围等方面仍存在一定差异。

尴尬的房地产投资信托

虽然在国际标准中，国内类似reits的产品不能称之为reits，但不断发展和完善的类似reits的产品仍然受到追捧。

据公开报道，《新公寓产权房资产支持专项方案》于2017年10月11日正式获批发行，并于11月3日正式发行成立，随后在深圳证券交易所综合协议交易平台上市转让。新公寓特别计划是第一个针对住房租赁的单一reits产品，也是第一个针对长期租赁公寓的单一reits产品。

“由于中国房地产价格长期处于高位，reits基础资产的租金回报率一般不高。因此，我们的房地产投资信托产品往往很小，这是个人财产资产证券化的产品。然而，中国的房地产投资信托基金在现阶段也有其独特的吸引力。“中信证券(港股06030)研究部分析师陈聪认为，这种安排可以确保金融家继续使用资产，盘活资产负债表，帮助企业建立良好的金融创新市场形象。

从reits类产品的交易结构来看，一般的操作思路是将项目公司的股权转让给私募股权基金或信托计划，同时通过私募股权基金或信托计划向项目公司发放股东贷款或信托贷款来构建债权，从而形成一个股票和债务相结合的交易结构。

长城证券分析师王毅指出，房地产投资信托基金将成为房地产企业有效的融资工具，帮助房地产企业盘活存量，加快资本流通，改善资本结构，使房地产企业在开发运营商和资产服务提供商之间实现良好的转换。另一方面，reits可以为投资者提供风险较低、回报稳定的投资产品，进一步拓展投资渠道，加快金融市场发展。

然而，类似的房地产投资信托基金也未能摆脱争议。

陈聪指出，在中国持有的房地产租金相对较低，这使得大多数reits类产品的创造依赖于主体自身的金融创新意愿和信用支持。换句话说，中国绝大多数reits产品都是由于发行人自身的金融创新或资产负债表列报的需要，而不是纯粹基于持有财产特征设计的产品。

张宏伟认为，在中国推出的类似reits的产品，现在更多的是企业变相融资的工具。可以理解，当企业无法通过传统的银行渠道或其他渠道获得融资时，它们会通过交易结构的设计，利用类似reits的产品进行变相融资。“从国外来看，房地产投资信托基金是支持自持性房地产长期运营的金融工具，但在中国却成为了短期融资手段和融资工具。从某种意义上说，这实际上是错的！”

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，房地产基金的投资应该注意几个方面。首先，我们必须注意目前对高杠杆基金的控制，这样我们才能真正形成一个更有价值的投资理念。否则，国家层面控制了高杠杆基金，或者限制了一些房地产基金的投资方向，这往往影响这类房地产基金的运作；第二，房地产基金应充分注意收益率的概念，这往往不符合要求，这将影响赎回这类房地产基金。

主要税收优惠

如何在中国推广真正的reits，“税收优惠”已经成为业界的一个高频词。

从行业的角度来看，国内的“reits”产品与国际标准的reits有很大的差距，而中国reits的标准化和国际化还有很长的路要走。这主要是因为中国房地产基金管理行业发展的制度环境尚不成熟。主要表现是，中国没有类似海外房地产投资信托的税收激励和分红规定。这不仅使中国房地产基金提供的金融产品类型相对简单，也使私募股权投资者缺乏良好的退出渠道。

在一份关于“国内租赁住房房地产投资信托基金的机遇”的研究报告中，通策研究所将美国作为国内房地产投资信托基金的参考:“税收激励在美国发展廉租房房地产投资信托基金中发挥了至关重要的作用。税收优惠可以提高廉租房reits的回报率，从而增加对投资者的吸引力。”张宏伟甚至直言，税收激励是reits成功的核心。目前，国内租赁住房的租金收益率较低，约为2.5%，低于无风险利率。如果房地产投资信托基金发行，对投资者没有吸引力，因此有必要增加政策支持，如增加政府补贴。

“对于这类房地产投资信托基金，未来可以与租赁市场积极匹配，这也是政府积极鼓励的地方。通过这些金融产品，可以实现住宅租赁业务，形成更好的租赁支持模式。”阎跃进接着说道。

张野今天在接受《北京商报》采访时提到，在国际市场上，虽然不同国家和地区的税收制度存在差异，但为了支持reits市场的发展，reits产品基本上已经出台了税收优惠政策。“目前，类似reits的产品已经在中国推出。类reits产品框架下的税制实践对推出真正的reits具有很强的借鉴意义。但是，目前reits产品不享受税收优惠政策，整体税负较重。”

张晔指出，在现行税制下，资产重组过程中实现的风险隔离类似于资产出售过程中的税收待遇，导致交易税较高，如土地增值税和增值税，造成较大的税收负担。同时，类似reits的产品在运营过程中也存在双重征税，影响了产品的投资收益，降低了业主推出reits项目的积极性。

对此，张野建议，首先，在设立reits的过程中，一些主要税种应该延期或减免。首先，土地增值税在一定程度上是递延的。鉴于reits成立后，原产权持有人一般仍持有较大比例的reits，且reits的成立过程在性质上不同于一般的对外销售，建议拟发行reits的企业暂停按其持股比例征收土地增值税，企业转让其持有的reits份额时，应按原计税基础缴纳剩余的土地增值税。其次，增值税是免税的。根据财税相关规定，“在资产重组过程中，实物资产及其相关债权、债务、劳务全部或部分通过合并、分立、出售、置换等方式转移给其他单位和个人，涉及的房地产和土地使用权转让不征收增值税。”建议财税部门明确在根据相关规定设立reits产品时，在向项目公司转让房地产资产的过程中可以适用“不征收增值税”条款。

第二，在房地产投资信托基金运作过程中，分配给投资者的部分房地产投资信托基金收入和资本收益免征所得税。在目前考虑个人所得税全额收入的背景下，建议借鉴国际成熟经验，避免在reits层面上的双重征税，即reits的租金、房地产买卖的资本收益等收入免征企业所得税，投资者正常缴纳个人所得税。

“目前，我国的住宅租赁市场模式比较简单，市场比较混乱，而且租赁合同管理也很不规范，这就导致了大量的二房东，非法分割租赁，频繁调整短租中的租金等等。此外，房地产投资信托基金都是由专业机构运营的。要将房地产从不动产转变为有价证券资产，必须有能够产生股东租金收入并具有良好盈利能力的财产作为支撑。然而，在目前住房存量较大的四线城市，住房租赁市场普遍不发达，租金水平较低。如何建立可持续的商业盈利模式需要进一步研究。张宏伟指出，国家在推动reits方面有“良好的意愿”，但仍需“扎根”。