政府工作报告提坚持以中心城市引领城市群发展

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房地产业作为国民经济的重要环节，其未来走势备受关注。经过2018年的强化调控，在限购、限价、限贷、限商、限售的多重约束下，房地产市场从之前的高温逐渐降温，进入理性发展轨道。

3月5日上午，国务院总理李克强在十三届全国人大二次会议上作了政府工作报告。该报告通过“房产税”、“新型城镇化”、“棚户区改造”和“群众住房问题”等关键词勾勒出2019年及未来房地产市场的发展趋势。

中国城市经济专家委员会副主任丁松认为，今年的政府工作报告更加关注民生，提出要更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展，继续推进保障性住房建设和城市棚户区改造，保障弱势群体的基本生活需求。从政策层面来看，房地产政策将不会如此严格，而是将以城市政策为基础。

深化推进新型城镇化

今年的《政府工作报告》中提到“要进一步推进新型城镇化”。

在这方面，中华全国房地产商会创始会长聂梅生认为，最初的城市化基本上是为了建造新房子，或者从新城镇和新建筑的角度来看，开发商在推动中国城市化方面发挥着非常重要的作用。干预措施很多，如望京新城、回龙观、天通苑等。操作方法是先做好房屋基础设施，然后人才会住在里面。这是一个先有所为的过程，一些卫星城市和外国也有这种干预。事实上，这是一个圈地和扩张的过程。

报告中提到的发展是城市内涵的增长，因此被称为新城市化。新型城市化不是地域的扩张，而是城市的更新，包括旧城旧区的升级。事实上，它给城市化赋予了新的内容，从人的角度思考城市化。

中原地产首席分析师张大伟表示，截至2018年底，中国常住人口和登记人口的城市化率分别为59.58%和43.37%，同比分别上升1.06和1.02个百分点。到2020年，常住人口的城市化率将达到60%左右，登记人口的城市化率将达到45%左右，这与《国家新型城镇化规划(2014-2020)》的目标非常接近。未来两年，中国的城市化仍将加速。

以中心城市引领城市群发展

政府工作报告明确指出，“中心城市应引领城市群发展”。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，这有两层含义:一是中心城市和城市群的发展类似于“核心圈和圈”的概念，预计中心城市的发展会有更多的机会，特别是中西部地区的一些中心城市会有更好的发展定位，也会起到更好的辐射作用；二是预计后续一些城市群的中小城市将有更好的发展机遇，这是房地产市场发展的一个重要方向，尤其是武汉、郑州、Xi、沈阳等城市，周边中小城市的发展机遇将明显增加。

根据张大伟的分析，经济发展和城市发展的趋势必然是都市区的发展。从房地产的角度来看，三年来，这些地区已经初步建立了房地产调控的协调机制，最典型的北京和周边的北京已经基本实现了房地产调控的协调。未来房地产市场发展的核心区域也必须是这些热点城市。此外，这些城市周围的核心城市圈和城市群也是经济发展和人口流入的核心地区。

同一政策咨询研究中心主任张宏伟指出，从房地产的角度来看，一些资源支撑、人口、教育和产业也将聚集在中心城市，开发企业仍将重点放在国家中心城市和区域中心城市，以便为企业创造更多。绩效。另一方面，一旦核心城市的布局和地位确定，如上海和南京，昆山和上海周围的嘉善，马鞍山和南京周围的滁州等。，这些城市的配套基础设施和工业资源将被连接起来。

继续强调定居政策

《政府工作报告》明确指出:“做好农业转移人口安置工作，推进城镇基本公共服务覆盖常住人口。”

严跃进认为，人才引进和安置是近两年来政策调控中颇具争议的内容。在这项政策中，提到要做好农业转移人口的安置政策，这实际上是为了更好地实现2020年城镇化的发展目标。事实上，最近世界各地都在开展这项工作，这有助于降低人口引进的门槛，加快公民化进程。类似的结算政策预计将形成新一波红利，预计在2019年，由结算政策推动的购房需求将继续上升。未来两年，中国的城市化仍将加速。

张大伟说，户籍制度改革已经全面实施，31个省(区、市)和新疆生产建设兵团都出台了户籍制度改革方案或意见。大多数城市放宽了对定居的限制，许多中小城市基本实现了零定居门槛，农业转移人口城市化的制度渠道已经完全开放。"

更好地解决群众的住房问题

政府工作报告指出:“更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展。”

严跃进认为，这与2018年两会精神是一致的，今年两会将继续强调解决群众住房问题。从政策上看，这与前一次中央经济工作会议精神是一致的，会议主要包括三个要点，即落实城市的主要责任，完善住房制度，推进棚改工程。在类似的声明中，最重要的是要注意落实城市主体责任的概念。预计今年各地对楼市调控的评估将不断推进。虽然没有提到“一城一策”，但估计会有一个又一个的细分政策。特别是在住房规划、住房政策调整和住房金融政策改进方面有所创新。

新城控股高级总裁欧阳杰指出，虽然报告提出“落实城市主体责任，改革和完善住房制度和保障体系”，但预计不会有新的改革措施，也不会有刺激政策或抑制政策，房地产市场的稳定健康发展将是未来的市场趋势。

推进保障性住房建设和棚改

政府工作报告明确指出，“继续推进保障性住房建设和城市棚户区改造，保障困难群体的基本生活需求。”

张大伟表示，从全国库存来看，房地产市场已经基本告别了库存积压的时代。目前，房地产去库存化的任务已经初步完成。四线城市商品房的去库存化已经非常充分，许多城市的去库存化周期不到12个月。必须明确的是，工棚改革的数量将会减少，这已经是2018年的一项政策要求，逐步收紧货币化安置也是一种趋势。但是不可能有一个放之四海而皆准的方法。

张宏伟认为，房地产调控的基本基调不会改变。在此基础上，要搞好民生，解决低收入家庭的住房问题。

股票市场被高度重视

《政府工作报告》明确指出，“城市旧社区数量众多，要大力进行改造升级，更新水环气等配套设施，支持安装电梯，完善便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等。生活服务设施。”

严跃进认为，这不同于以往的棚改做法。事实上，在这份政府工作报告中，已经提出了很多新的行业，包括水路和燃气配套设施、安装电梯、便利市场、便利店、步行街、停车场和无障碍通道等七个子行业，很多参与城市运营的开发商都可以积极关注。

聂梅生表示，旧住宅区的升级改造更多的是为了增加服务业的活力，增加就业，增加商业的活力，让人们在其中发挥更大的作用。

集体管理建设用地入市

根据政府工作报告，“推进农村土地征用、集体管理建设用地入市和宅基地制度改革”。

严跃进表示，从房地产开发的角度来看，集体建设用地入市是重点，这与当前发展租赁市场的改革方向有关。从这一政策来看，强调“普及”的概念，这意味着全国18个城市的试点工作将提前普及。因此，预计苏州、东莞、重庆、济南等城市在集体建设用地分配和租赁住房后续工作中将有更多的行动和政策引导。

张大伟认为，从趋势上看，农村土地的价值会增加，但使用权仍有变化。从短期来看，产权不太可能改变。

稳步推进房地产税收立法

《政府工作报告》明确提出“要稳步推进房产税立法”。

聂梅生指出，2019年仍将是房产税落地的准备年，并将继续做好调研等准备工作。

全国政协委员、方天霞主席莫天全表示，房产税迟早要开征，这是大势所趋。然而，开征物业税的时机值得我们深思和把握。

张大伟认为，财产税的立法过程相对较长，在积极准备草案的阶段，短期内不太可能出台。