落伍多年的招商蛇口 给2000亿货源就能扭转颓势吗

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作为深圳前海招商集团最重要的“地主”，政府和企业之间的土地准备已经进行了几年，现在深圳的这些资产终于取得了实质性的收益。

如果我们看房地产市场更长一段时间，拥有母公司支持的最大资源优势的招商局蛇口(001979.sz)无疑已经落后多年。与同期其他房地产大鳄相比，招商局蛇口已经花了很长时间。曾经，“招募数千黄金”远弱于万科和保利地产。即使与同类型的华润置地(01109.hk)相比，还有很长的路要走。

12月24日晚，招商局蛇口发布了《关于签订前海土地整理协议的公告》和《关于签订合资合作协议的公告》，详细说明了前海地区土地的实施模式、补偿价值、土地使用权置换方案以及后续的合资合作实施方案。

据投资者网的研究员透露，这是首次披露前海土地面积、土地价值评估、土地收益等细节。

前海土地带来直接利益:1850亿元的股权供给和925亿元的土地价格

根据公告，合作协议主要包括两个阶段:土地准备和合资合作。在土地整理阶段，前海管理局将根据《土地整理协议》的约定，收回前海土地整理范围内原19家土地控股公司原规划下的全部土地使用权，计算土地补偿价值约为432.1亿元；根据新规定，前海管理局将从招商局蛇口控股的子公司希迪招商局获得相当于上述补偿价值的土地使用权。前海管理局收回的置换土地和经营性土地将纳入合资合作范围。

合资合作阶段，招商局蛇口控股子公司、招商局前海实业和前海管理局下属前海投资控制公司将合资合作范围内新规定的土地控股公司的股权注入合资公司，并以现金对价实现50%的股权比例:

50%的股权比例，以及招商局蛇口的合并财务报表。合资公司将负责合资合作范围内所有土地的开发和建设。

根据公告，投资置换土地面积约42.53万平方米，总建筑面积约212.9万平方米；前海投资约50.14万平方米土地，建筑面积284.86万平方米，总用地面积92.67万平方米，总建筑面积497.76万平方米。

此次前海土地整理评估与合作将对招商局蛇口的财务和销售产生什么影响？近日，投资者网研究员向招商局蛇口秘书长刘宁、证券事务代表陈强发送了相关问题，但截至发稿时，尚未收到相关回复。

华创证券首席房地产分析师袁浩表示，合资公司的总建筑面积约为497.8万平方米，相应的评估地价约为925.3亿元。

国信证券(Guosen Securities)首席房地产分析师曲瑞明给出的中国商人蛇口的商品估值为1850亿元。

6年谈判之路:前海土地准备不容易

无论是1850亿股权的来源还是近1000亿的土地价格，招商局蛇口的土地流动性似乎得到了市场的认可。然而，当它能够实现的时候，或者市场对未来的预期，甚至前海地块为什么没有给蛇口招商局带来好的业绩，这让外界相当费解。

一些深圳房地产业内人士告诉Investor.com，“该组织的宣传力度不大。最直接的感觉是，这些年来，招商局蛇口的业绩一直在攀升。虽然有这么多核心土地，但并没有给蛇口招商局带来好处。相反，近年来蛇口招商局内部的不稳定也影响了公司的发展。招商局蛇口错过了最好的发展时期。”

2012年底，深圳市政府宣布将授予前海管理局“非金融领域单列市”的审批权，这标志着原由深圳市土地规划委员会承担的前海合作区规划和土地管理职能将移交给前海管理局，前海管理局将主导前海的开发建设。

2013年5月，深圳市政府发布了《前海深港现代服务业合作区综合规划》，并主动提出土地“转型商务”的要求。这一做法被官方称为“创新前海合作区土地整理方式”，拉开了政府与企业长达数年土地谈判的序幕。

根据规划，前海合作区内出售的工业和仓储用地如变更为商业、办公和居住用地，符合主导产业的要求，原土地使用权人可申请变更土地用途。

之后，前海土地准备工作由深圳市国土资源局等部门牵头，推动与招商局、CIMC、深圳国际等企业的谈判。然而，在“由工业转向商业”的过程中，双方在地价和土地增值问题上并未达成一致。

招商局蛇口董事长孙曾介绍说，公司在前海的土地整理范围为2.9平方公里。由于在将土地的性质从工业转变为商业和住宅的过程中土地增值收入的分配，与政府的谈判持续了几年。招商局蛇口首次向政府提出土地增值收益应按6: 4分配，即公司占增值收益的60%，但未获政府批准。

蛇口商人的高管相继倒下和辞职:发展已经停止多年

一方面，政策讨论不到位，另一方面，招商局蛇口的前任高管纷纷落马，其中最著名的是董事长林少彬和总经理何建亚。

2015年8月，招商局集团副总经理林少彬宣布辞职。自2001年至2011年，他担任招商局地产(前身为招商局蛇口)总经理兼董事长超过十年。几乎与此同时，招商地产总经理何建亚也被解职。

“内部派系的斗争和博弈无疑会让招商局蛇口在过去的几年里饱受敌人之苦。它如何才能发展得好？”一名接近中国招商蛇口的内部员工告诉投资者网络研究员。

事实上，直到今天，招商局蛇口的内部问题仍然没有完全解决。据投资者网研究员介绍，2018年，招商蛇口副董事长杨、副总经理赵军、华南地区总经理、华中地区总经理梁相继辞职。

2019年1月2日，招商局蛇口的另一位副总经理宫磊也宣布辞职。

值得注意的是，杨一直是蛇口招商局的三大关键人物之一。在后招商局房地产时代和更名后的招商局蛇口，他被认为是最有可能的招商局蛇口总经理。他还曾担任前海蛇口自由贸易区管理委员会副主任。

从销售战略的角度来看，何建亚上任后，设定了2018年实现销售1000亿元的目标，进入房地产行业前十名，2020年重回房企第一梯队。目前，蛇口的1000亿销售投资虽然已经实现，但要回到第一梯队就更难了。

截至2018年11月底，招商局蛇口累计签约销售面积711.6万平方米，签约销售额1488.13亿元。

蛇口商人注定要错过时代。2000年，万科年营业收入38.7亿元，招商局蛇口年营业收入29亿元。当时，两家公司的主营业务收入相差不大。招商局蛇口还与保利地产、万科和金地一起被评为股市四大最活跃、最具代表性的领先地产股。

然而，在接下来的几年里，碧桂园、恒大、融创、龙湖等后起之秀发展迅速，蛇口的投资却一直落在后面。

投资者网络研究员以2010年为例，中国招商蛇口与保利、万科与金地的距离正在拉大。2010年，万科售出1081亿元，保利地产售出662亿元，金地售出283亿元，而招商局蛇口仅售出146.25亿元。

回到2018年，招商局和蛇口之间的差距将会更大，但它们之间有数千亿的距离。万科的年销售额为6069亿元，保利地产的销售额为4050亿元，甚至接近招商局蛇口属性的华润置地的销售额也达到了2106亿元，更不用说新贵融创中国4600亿元和恒大6002亿元了。

深圳业内人士指出，“经历了多年阵痛的蛇口招商局不太可能重返第一阵营，至少在短期内是这样。”此外，房地产调控的现状，灭绝率和行业挑战的压力，无疑将影响公司的发展。同样，前海的土地能被很好地利用吗？它需要再次观察。”(思考金融产生了)■