去年12月房企融资跌破200亿 环比降逾六成

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最近，已经有不少房地产企业发布了融资信息，许多大型房地产企业的融资计划也获得了批准。房地产企业的融资似乎显示出复苏的迹象，但实际情况并非如此。

根据研究机构的最新统计，去年12月，典型房地产企业的实际融资额环比下降60%以上，为2018年以来的最大降幅，也是2017年以来的最低月度融资额。其中，公司债券、信托、国内银行贷款等融资方式的融资额度均大幅下降，不仅国内融资如此，海外融资也是如此。

随着央行再次决定全面减持RRR，它将释放8000亿元人民币的长期净资本。业内普遍预期，房企的资金压力将大大缓解。但是，有业内人士认为，今年上半年房企的资金压力可能会有所缓解，但不会带来太大的效益，因为房地产市场本身处于下行周期，政策对房企的融资渠道有很多防火墙，所以大部分资金无法流入开发领域，房企的资金仍然会非常紧张。

业内人士认为，在房地产企业整体融资环境依然严峻、偿债压力逐渐加大的情况下，保持充足的现金流是生存的关键。

去年12月的住房融资

总数下降到200亿以下

从表面上看，去年底债权审批速度加快，房企全力加快融资，发债规模达到小高潮。然而，根据通策研究所的统计，真正成功的发行是可怜的。数据显示，2018年12月，40家典型上市房地产企业的融资总额仅为181.52亿元，比上个月大幅下降64.12%，为2018年以来的最大降幅，也是2017年以来的最低月度融资额。

从趋势来看，去年9月和10月连续两次下降后，融资额在11月份有所回升，12月份又有所波动和下降。其中，12月份债务融资180.49亿元，占住房企业融资总额的99.43%，比上个月下降64.28%。其中，国内银行贷款融资57.74亿元，占比32%，环比下降33.12%；企业债券融资50.28亿元，占比28%，比上个月下降75.95%；中期票据融资39.57亿元，占比22%，比上个月下降8.87%；信托贷款25.9亿元，占比14%，环比下降64.81%；其他债务融资仅6.7亿元，占4%，比上个月下降92.7%；委托贷款和境外银团贷款的融资金额为0。

至于所有债务融资方式的融资额度大幅下降的原因，通策研究所所长张宏伟在接受《证券时报》记者采访时表示，去年年底，由于额度紧张，融资渠道控制仍相对严格，因此去年11月和12月的财务压力仍相对较大。从表面上看，自去年12月以来，资产证券化一直处于一个持续高发生率的时期，许多房地产企业的资产证券化都获得了成功的批准。但是，据实际统计，大部分都处于规划和审批阶段，很少能够顺利下发。

“如此大规模的滑坡是罕见的。在2018年的最后一个月，它跌破了200亿元，这或多或少是不可接受的。2018年是房企融资最糟糕的一年。虽然今年年底是房企发债的高峰期，但要等到春节过后，才能真正找到钱。”张宏伟说道。

不仅融资规模大大缩小，融资成本也在不断提高。去年12月披露的数据显示，最低融资成本在5%以上，最低融资成本是万科地产5.25年期固定利率票据，票面利率为5.35%；两个最高的融资成本来自格陵兰全球，一次发行2.8亿美元的固定利率债券(中期票据)，一次发行1.5亿美元的公司债券，债券票面利率高达9.125%。

随着国内融资渠道的收紧，海外融资渠道也进一步收紧。通策研究所的数据显示，2018年12月，海外融资大幅下降，外币融资总额为55.8743亿元，同比下降63.19%。

很难降低整体RRR

资金有了很大的改善

对于目前的资金短缺，根据张宏伟往年的经验，年底各种融资渠道都比较紧张，有些发行被控制并推迟到春节后。因此，预计假期后可能会更好，但很难说已经有了很大的改善。一方面，2019年的楼市调控仍是基调。金融机构还将监督和控制与房地产相关的融资。虽然会有所改善，但不可能显著释放水分；另一方面，房地产行业的市场趋势已经走下坡路，房地产项目面临销售压力和亏损风险。金融机构也将在行业下行周期对其投资的项目做出更加谨慎的判断，房地产企业获得融资并不容易。

最近，央行决定再次全面减持RRR，净释放8000亿元长期资金。业内人士普遍预期，住房企业的财务压力将大大缓解。不过，张宏伟告诉记者，今年上半年有可能稍微缓解一下，但不会带来太大影响。好处很大，因为现在市场本身处于下行周期，政策对房企的融资渠道有很多防火墙，大部分资金不能流入开发领域，而房企的资金仍然会很紧张。此前的RRR降息对房地产市场影响甚微。这次，

在住宅企业整体融资环境依然严峻的情况下，充足的现金流成为住宅企业生存的关键。据嘉里研究中心称，今后，促进销售支付、融资“借新还旧”、确保现金流稳定将是这一时期的主旋律。随着表内融资的收紧，未来房企将继续深化与金融机构的合作，努力开拓海外融资渠道，通过开发新的融资方式积极拓展融资渠道。同时，房企将不断优化融资结构，通过增加中长期贷款和表外融资，将财务杠杆控制在合理水平。

中国指数研究院还指出，未来随着房地产市场监管政策的不断深化和金融监管的不断加强，土地、资本等稀缺资源的激烈竞争和分化将使房地产企业在规模增长的压力下面临更大的现金流风险。未来，随着债务偿还压力的增加，保持足够的现金流将成为生存的关键因素。凭借良好的信用评级和综合实力，大型房企获得资金的能力较强，而一些中小房企融资难度较大，未来将面临更大的流动性压力和偿债风险，影响企业的可持续发展。未来，随着房地产债券到期高峰的到来，房地产企业必须重视房地产债券的还款风险，更加重视现金流管理，将加速销售和现金流作为稳健发展的重要支撑，防范资本风险。