房贷利率年内首升 下半年调控趋严 炒房“不划算”

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7月初，今年3月在北京小阳春买了一套房子的小李再次来到建行东四支行的按揭业务中心，但他眼前的情景与他之前在这里贷款时的情景大不相同。“当时排队的人太多了，被中介提前带走了很长时间，银行员工也太忙了。我无法想象银行员工比客户多。”小李说。

“依靠投资投机性房地产来管理财务的居民和企业，最终会发现这是不经济的。”上个月，中国人民银行党委书记、银监会主席郭树清在第11届陆家嘴(600663)论坛上再次指出了当前的“无房炒房”格局。

最新数据也反映了这一总体趋势。荣360大数据研究所7月9日发布的最新监测数据显示，6月份中国首笔房贷平均利率为5.423%，较上月的5.416%略有上升；第二套住房贷款的平均利率为5.75%，也高于上月的5.74%。这意味着，自今年年初以来，抵押贷款利率的下降趋势已经结束，并开始反弹。

反弹趋势显而易见

“现在大多数买房的人都有需求，比如买第一套房，把小房间换成大房间，所以顾客会有更多的顾虑。对于抵押贷款，当市场在3月和4月好转时，每个人都会觉得利率会下降，但没有发生这样的变化。最近几个月，我们的手表销量和交易量都大幅下降。”一名房地产经纪人告诉英国《金融时报》记者。

事实上，虽然幅度有限，但上月银行按揭利率在年内首次反弹，按揭利率持平，银行数目大幅增加。

在360大数据研究所监测的35个城市的533家银行分支机构中，除了停止放贷的银行外，422家银行的首笔房贷利率持平，较上月增长28%，占比79.17%；66家银行的利率上升了，比上个月上升了39个百分点；抵押贷款利率下降的银行数量从上月的108家降至44家。

值得注意的是，尽管大连、佛山、武汉等几个二线城市的抵押贷款利率在6月份有所下调，但大多数二线城市的抵押贷款利率都出现了上调的迹象。

“一些二线城市下调了利率，主要是因为抵押贷款利率较高的银行进行了跟进和调整，目前还没有发现新一轮的集中下调。”荣360数据研究所分析师表示，继青岛、南京、成都之后，6月份天津、苏州、福州、宁波、南宁的平均按揭利率均有所上调，且变动频率较快，南京已连续两个月上调。此外，宁波、苏州等地的一些银行也表示，目前的抵押贷款额度相对较紧，要么贷款暂停，要么贷款时间不确定。

对于一线城市，李万甫表示，由于很少有银行下调按揭利率，京沪两地首套住房贷款利率略有下调，分别从5.39%和4.92%下调至5.37%和4.91%；深圳保持上月水平不变；广州开始反弹。六家银行最近提高了抵押贷款利率。光大银行(601818)率先将首套住房贷款利率调整至比基准利率高20%。

城市之间的差异是显著的

“现在，一些城市商业银行可以将北京首笔住房贷款的基准利率提高5%。虽然它们只是用于商业贷款，但审批不像外国银行那样严格。”最近正准备买房的小昭一直在询问银行按揭的利率。

6月份，北京第一套和第二套住房贷款利率逐月小幅下降。在北京360大数据研究所监测的30家银行分支机构中，汇丰银行的首笔住房贷款利率降至基准水平，其他所有银行均实现了10%的基准增幅；第二套住房贷款利率方面，主流贷款利率在基准基础上提高了20%，外资银行略有优势，最低执行基准分别提高了10%和15%。就首付比例而言，北京以前的政策性住房至少为30%，第一套非政策性住房至少为35%；6月，招商银行(600036)将非政策性住房首付比例下调至30%。

就抵押贷款利率而言，大城市不再是一盘棋。在相同规模的城市之间，差异正在逐渐扩大。根据荣360数据研究所监测的数据，6月份，天津首套住房贷款利率恢复到5.00%以上，南宁再次成为房贷利率最高的城市，首套住房贷款利率达到5.95%。

“由于利率降低，哈尔滨和珠海这两个二线城市已经挤进了全国前十名。两地的一些银行已将首笔住房贷款的利率调整至基准水平。珠海的一些银行已普遍实施了5%的基准利率上调，但他们也表示，贵宾客户可以享受基准利率。”李万甫说。

郭树清在陆家嘴论坛上表示，房地产市场具有很强的区域特征，不同区域的价格涨跌是正常的。然而，房子是用来居住的，不是用来投机的。历史已经证明，过度依赖房地产来实现和保持经济繁荣的国家最终将付出沉重的代价。

目前，“城市本位政策”已经成为调控房地产市场的一种重要方式，各城市之间的差异十分突出。例如，6月份，湖北省恩施市房协发布了《关于稳定恩施市房地产市场价格预警的通知》。尽管政府部门后来表示，该通知没有强制效果，但也可以看出，一些三四线城市感受到了房价下跌的压力。

对于大多数二线城市来说，“降温”是主要基调。例如，由于短期房价快速上涨，Xi、苏州等地在5月和6月加强了调控。在当前稳定楼市的基调下，房价的过度涨跌值得关注。

加息可能会继续

251次——这是今年上半年中国房地产调控的次数，比去年上半年的192次高出31%。

监管的转折点出现在4月19日。在房地产市场经历了3月份的“小阳春”之后，中共中央政治局会议重申“不应投机住房”，以防止房地产市场进入夏季。4月、5月和6月，监管次数分别达到60次、41次和46次。

最近，房地产市场的监管也在扩大。为加强房地产信托领域的风险防控，银监会对部分房地产信托业务增长过快、增幅过大的信托公司发起了采访警示，要求这些信托公司控制业务增长速度，提高风险管控水平。中国保监会要求这些信托公司增强大局意识，严格执行“严禁投机倒把”的总体要求，严格执行房地产市场监管政策和现行的房地产信托监管要求。

监管和控制的收紧也反映在抵押贷款利率上。“6月份，抵押贷款利率大幅且频繁波动。天津和南宁等城市刚刚下调了一个月的利率，并上调了利率。一些银行在同一个月首次上调抵押贷款利率，后来又表示，贷款额度太紧，暂时无法放贷。”李万甫说。

至于未来走势，李万甫认为，下半年银行信贷资金普遍比上半年吃紧。加上热门城市的房地产调控，预计接下来将有更多的城市和银行加入提高抵押贷款利率的大军。