从基准利率到LPR 央行想干什么？对楼市的影响有多大？

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新机制下抵押贷款定价的三个原则

最近，抵押贷款利率“换了锚”，这引起了广泛关注。此前，抵押贷款利率一直在5年期贷款基准利率(自2015年10月以来一直保持在4.90%)附近波动，这是抵押贷款的基准利率。然而，央行25日(16号文件)宣布，从10月8日起，抵押贷款利率将与新的贷款定价基准lpr(贷款最优惠利率)挂钩。新抵押贷款的定价有三个原则。一个是“基准加分”。每笔抵押贷款的定价是基于最近一个月的5年期lpr，并通过增加一些点数而形成的。这意味着前一个月的抵押贷款利率不同。此外，在抵押贷款发放后，客户可以与银行重设利率，允许“年度调整”。

第二，“不再打折”。首笔住房贷款的利率不得低于5年期贷款利率，第二笔住房贷款和商品房贷款的利率不得低于5年期贷款利率加60个基点(公积金贷款按政策利率确定，暂不变)。第三，“根据城市制定政策”。中国人民银行省级分行在中央银行确定的贷款利率下限的基础上，按照“按市决策”的原则，引导省级市场利率定价的自律机制，根据当地房地产市场形势的变化，确定辖区内第一、二套住房贷款的利率上限。也就是说，央行只规定“不低于”，也就是说“也可以高于”。例如，热点城市的中央银行分支机构可以明确规定，第一套住房的当地抵押贷款利率不应低于低利率加10个基点。

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什么是lpr？

现在，回头看看，什么是lpr？它与基准贷款利率有什么关系？简而言之，lpr是指希望发放贷款的报价银行(18家大银行)在不同时期(1年、1-5年和5年)发出利率报价，最后通过加权平均得到lpr。也就是说，lrp将通过市场竞价来产生，这不同于四年未调整的基准存贷款利率，它是由中央银行干预的，并且是有计划的。利率市场化是推出lrp的重要原因。那么，报价银行如何报价？也就是说，根据中期贷款机制(mlf)，即银行以合格的抵押品进行抵押，并获得央行在货币市场投放的低成本中期基础货币，利率为3%-3.5%)，lpr是指5年期的mlf利率，其增加幅度取决于各银行的资本成本、市场供求和风险溢价。

这样就构建了从货币市场利率到银行报价利率再到贷款利率的利率市场化渠道。因此，中国的中央银行就像西方国家的中央银行一样，通过基础货币投资来钉住货币的市场化利率，将其传导到银行的债务成本中，最终调节贷款利率。目前，在中国经济“下行压力越来越大”、民营企业“融资难、融资贵”的背景下，降息是客观需要，全球央行已经开始了降息的浪潮，这也为空打开了宽松的空间。事实上，低利率市场化报价的引入在于疏通货币宽松的传导渠道。自2018年以来，央行已六次下调RRR利率，累计净投资超过2万亿元，但银行贷款利率非但没有下降，反而有所上升。

2017年底，商业银行一般贷款平均利率为5.8%，2019年2月底为5.94%。这意味着，近年来，央行创造了一系列新的货币政策工具(mlf、slf、tmlf等“辣粉”)，并投入了大量的低成本资金(例如，mlf每年投入超过2万亿元，利率为3%-3.5%)，旨在降低民营企业融资的难度和成本，但效果不一定好。目前，国有企业的融资成本很低(4%-5%)，但民营企业的综合融资成本约为10%，许多民营企业仍在借高利贷。根本原因在于从央行的货币宽松政策向实体经济传导的“肠梗阻”。由于“利率联盟”，存款利率市场化有一个上限(最高为40%)，而贷款利率低于基准利率(低于2019年第二季度较低利率贷款的18%)。

因此，银行仍希望在利率控制下保持“自然利差”，降低风险偏好和操作难度，将资金投向国有企业、政府平台、房地产等。，无限扩大规模，躺着赚钱。近年来，我国上市银行净利润总额占3500多家上市公司净利润总额的近一半。要解决货币政策传导的“肠梗阻”，首先要加强贷款利率与市场利率的联动；其次，银行之间应该有竞争。因此，中央银行将低利率与多边基金利率挂钩，并通过调整多边基金利率来影响商业银行的流动性成本，然后逐步传导到lpr此外，在中央银行每月监管的mlf的基础上，18家商业银行竞相出价，形成月度lpr。

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为期5年的lpr针对的是房地产市场

8月20日，首次公布新的一年期贷款利率，一年期贷款利率为4.25%，比一年期贷款利率高出95个基点；5年期贷款利率为4.85%，比5年期贷款基准利率低5个基点。总体而言，新基准略低，总体稳定。未来，随着央行不断降低最低贷款利率，贷款利率有望下降。业内人士将这种贷款定价“改变锚”比作变相降息是合理的。我们知道抵押贷款利率一直决定着房地产市场的走势(当利率上升时，房地产市场是冷的；如果利率下降，房地产市场就会着火)，这是无与伦比的。8月20日，关于新的贷款定价规定，央行明确表示“抵押贷款利率不会下降”。8月25日，央行发布了16号文件，明确了5年期lpr是抵押贷款的定价参考。

说白了，央行设立了一个针对房地产市场的五年期lpr，相当于贷款的“两个锚”，一个专注于实体，另一个专注于房地产市场。“没有投机的住房”的原则是一致的。一年期lpr利率更加市场化，五年期lpr仍在指导之下。由于住房企业的融资控制和抵押贷款规模的限制(不超过新增贷款的40%)，此次合并的目的是通过不对称地降低利率来支持实体，并通过部分提高利率来抑制泡沫。变化不止于此。2014-2015年，基准利率已经处于历史低点。即使按揭增加20%，也只是5.88%，远低于私人企业和实体的融资成本，相当于变相鼓励资金入市。这是近年来加大调控力度的助推器，但居民购房的热情并没有减弱。

未来，随着mlf到lpr再到贷款利率传导渠道的畅通，实体融资成本将下降，而抵押贷款利率将设定底线，不能向下浮动，二手房贷款利率基准将上调60个基点。这意味着，过去房地产和房地产贷款利率“倒挂”的现象将会改变，这将从根本上扭转鼓励资金变相进入房地产市场的扭曲激励机制。更重要的是，它显示了高层的态度，即从过去鼓励楼市繁荣，到抑制楼市繁荣。由于房地产市场繁荣，所有行业都在衰退，这将是另一轮房地产市场繁荣的终结。当然，在系统性风险的预期下，庞大的房地产市场是一只“灰犀牛”，它不能像日本或美国那样加息，也不能硬着陆地解决房地产市场问题，而是慢慢降温。

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抵押贷款“利率底部”，或者说不是真正的底部

央行负责人在回答记者提问时表示:定价基准转换后，全国新发放的首套住房贷款利率不低于同期贷款利率(8月20日贷款利率为5年以上，为4.85%)；第二套住房贷款利率不得低于同期贷款利率加60个基点(按8月20日5年以上贷款利率的5.45%计算)，基本相当于目前中国个人抵押贷款的实际最低利率。与改革前相比，当家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。由此可见，这种抵押贷款定价的“变锚”，首先应确保短期预期稳定，并向市场发出一个信号，即即使mlf和一年期lpr下降，抵押贷款利率也不会下降，即使抵押贷款设定了下限，过去常见的利率折扣在新的基准下已经消失，甚至第二套住房贷款的下限也是lpr+60。同时，抵押贷款利率短期内不会大幅上升。

然而，国家对"去房地产"的依赖表现出前所未有的决心，当然，这不是蛮干，而是更加注重智慧和耐心。政策要慢慢酝酿，逐步改变资金流向，限制政策要减少房价上涨，提高利率要控制投资收益，不自觉地巩固“无房无投机”，资产泡沫将在“高交易成本和低收入预期”的组合下逐渐消退。首先，过去抵押贷款利率的锚，无论是第一套房还是第二套房，都是存贷款的基准利率。如今，不仅锚发生了变化，第一套住房贷款和第二套住房贷款也第一次经历了“锚分化”，而第二套住房有一个单独的“树锚”，旨在打击房地产投机者，第一套和第二套住房的利率存在“剪刀差”。

其次，央行给出的“利率下限”可能不是真正的下限。在抵押贷款限额(不超过新增贷款的40%)的控制下，基于央行“利率下限”的奖金可以正常化。据央行介绍，根据“按市决策”的分类指导原则，在央行给出的底线之上，各地可根据自身情况进行调整，提高加分下限。以苏州为例，根据荣360数据，苏州首套住房贷款利率已超过6%，达到6.03%。苏州方面设定的上限比央行的“标准”高出118个基点。8月25日，中国央行宣布将调整抵押贷款利率，目标是“不投机住房”。可以看出，在楼市升温的城市，购房者将不得不接受惩罚性的高利率。

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将来，用贷款买房是一项专业工作

因此，从表面上看，它是将抵押贷款与lpr联系起来，但实质上，它是将抵押贷款与lpr脱钩，并在房地产市场和资本之间建立一个“防火墙”，以便央行在未来能够实施宽松的货币政策，减少mlf，并进一步降低实体的融资成本，而不会出现“资本溢出”。当然，贷款定价的“换锚”将改变过去实体和房地产融资利率“倒挂”的现象，也将从根本上控制资本溢出。在未来，当两个月或一年前后定价时，抵押贷款利率可能会完全不同。如果预计未来贷款利率会下降，你可以推迟买房或与银行协商调整利率。

随着利率市场化的推进，未来可能会发生这样的情况:如果你想获得抵押贷款(特别是第二套房子，注意:第三套房子已经停止贷款)，你可能要支付更高的利率，可能是低利率加几百个基点。甚至，谁支付高利率，谁就给谁；谁支付高利率，谁就会很快得到贷款。过去，投资房地产时很少考虑贷款成本，但更多的是“能否获得贷款”和“贷款越多越好”。将来，买房将成为一项专业工作。有必要计算贷款成本、交易成本和交易周期(热点城市销售限制正常化)，并考虑未来售房收入能否抵消成本。过去，“无房炒房”逐渐成型。最后，由于两栋或更多的房子没有贷款支持，居民可以一步购买房子。因为将来换房间的费用太高了。

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